本報記者 王麗新 見習記者 郭冀川
近日上市房企陸續公告1月份銷售資料，然而這並不是一個“苦盡甘來”的故事，而是“寒風瑟瑟”。億翰智庫在研報中表示，銷售方面，2022年1月TOP200房企同比下降42.9%，延續2021年7月以來降溫趨勢，2022年房企面臨著購房需求不振和銷售低迷的壓力。
2月11日，正榮地產和正榮服務兩家公司股價大幅跳水。有傳聞稱其起因是正榮將不再按此前計劃贖回一筆2億美元的永續債。隨後，正榮地產回應稱將按期贖回美元債。值得關注的是，今年以來，為了提振市場信心，多家房企已經贖回美元債或者將境外債贖回提上日程。新城控股於2月7日釋出關於提前贖回境外美元債券的公告，同樣回購債券的還有碧桂園。中指研究院監測顯示，2022年初以來，地產公司回購美元債規模已經達到12.8億元，14家企業進行股份回購，回購金額2.03億元。回購成為房企提振資本市場信心，降低風險的主要手段。
回購提振市場信心
自“三條紅線”等系列調控政策釋出以來，去年境外市場對中國地產企業的風險承受能力越發擔憂，房企的“借新還舊”滾動機制也備受考驗，在2021年上半年，多家房企的債務問題陸續爆發，境外債券投資者的信心降低。
2022年1月18日國家發展改革委新聞釋出會上，國家發展改革委政策研究室主任金賢東表示，去年個別高槓杆房地產企業因自身經營問題發生境外債違約事件，導致中資境外債市場房地產板塊出現短暫恐慌情緒，這屬於市場的自我調節，不會影響中資境外債市場的整體功能。長期看，中資境外債市場將進一步成熟和完善。
為提振市場信心，規避債務違約風險，眾多房企在2021年下半年開始積極贖回即將到期的美元債，並陸續回購公司股份，透過回購美元債向外界釋放營相對穩健的訊號。
中指研究院企業事業部研究負責人劉水告訴記者，房企積極回購的目的，首先是避免發生債務違約及信用危機風險；其次是降低負債率水平，促使企業降檔；最後是行業環境引起的房企不約而同回購海外債。
諸葛找房資料研究中心分析師梁楠對《證券日報》記者表示，由於部分房企的美元債違約、遭受國際評級機構頻繁下調信用評級等影響，房地產行業整體信用結構受到一定影響，在此背景下，多家房企回購美元債和股票一定程度上表明瞭其資金面較寬裕，對自身的發展前景有一定信心，這對市場信心的提振具有積極作用。
但積極回購並不意味著房企“歲月靜好”，梁楠指出，在當前環境下，房企還需加大去化力度增加銷售回款，減少投資動作，儘可能地保障資金的充裕性，同時，在企業資金流動性允許的情況下可提前還債，儘可能地避免債務集中兌付，強化債務安全邊界。
政策寬鬆市場尋底
一邊是房企的積極回購，另一邊是房企1月銷售的“倒春寒”。天風證券研報表示，1月（截至28日，春節假期資料更新滯後）63城商品房成交面積同比-30.10%，一線、二線、三線同比增速較上月降幅擴大。同期17城二手房成交面積同比-34.18%，除一線城市呈現邊際改善趨勢外，其餘城市同比增速降幅均有所擴大。銷售並未形成趨勢性改善，需求側預期的穩定有待其他託底政策的出臺。
2022年1月，全國房地產調控66次同比上漲57%，穩樓市政策頻繁出臺。中原地產首席分析師張大偉對記者表示，整體看，2022年開年房地產調控政策相比之前延續了四季度政策方向，隨著信貸政策的穩定，各地房地產穩樓市政策頻繁釋出，最典型的政策內容是公積金政策寬鬆，人才補貼，購房補貼。從中央到地方省市，都在出臺發力穩定樓市的政策，從市場看，隨著政策底部的出現，市場成交的底部也逐漸開始接近。
張大偉說：“預計2022年上半年整體市場依然尋底，市場逐漸走出低迷，從房企的資金鍊看，2022年上半年依然會非常困難，但隨著政策的寬鬆，市場逐漸有走出低迷的跡象。”
劉水也表示，購房需求不振和銷售低迷的壓力下，短期來看，房企的策略是理性投資、加快營銷回款。長期來看，根據我國房地產市場發展階段及趨勢，籌劃業務模式轉型升級，進入存量房時代，由房企由開發商向服務商轉型是大勢所趨，拓展第二增長曲線，開闢房地產代建、資產管理、商業管理等輕資產業務。
（編輯 田冬 孫倩）
