北京、鄭州完成了今年度的最後一輪集中供地，市場表現依然“涼意十足”。
◎作者 / 謝楊春、邱娟、吳嘉茗
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12月27日，北京、鄭州完成了今年度的最後一輪集中供地，市場表現依然“涼意十足”。
北京在第三輪僅有12宗含宅地塊出讓的情況下，仍有2宗地遭遇流拍，最終成交規模在三輪中最低，總建面、總金額分別為90.98萬平方米和277.25億元，整體延續第二輪的涼意。至此北京三輪集中供地共出讓了57宗含宅地塊，總體量達到598萬平方米，總金額達到1900億元。
再來看鄭州，掛牌的25宗宅地中除11宗終止出讓外，其餘的14宗均成功出讓，成交建面為198萬平方米，總成交金額約94億元。就熱度而言，第三輪集中土拍熱度較第二輪進一步下降，整體溢價率為0.64%。但受終止地塊佔比提升的影響，流拍率明顯加劇，增至44%。
北京：第三輪集中供地冷淡收場
全年宅地成交近600萬平方米
北京第三輪集中供地共推出12宗含宅用地，2宗地因無人報名或報名開發商資質不達標而流拍，最終10宗成功出讓，成交含宅地塊總建面達到90.98萬平方米，成交總金額277.25億元。土拍熱度依然較低，部分熱點地塊“意外”底價成交，僅剩1宗房山區宅地觸及最高限價。
- 土拍細則不松反“緊”，繼續強化“現房預期”的預期
北京第三輪土拍在出讓條件上持續進行調整，主要是加強了對於“現房銷售”的規定，地理位置最佳的朝陽區勁松地塊在出讓要求中就明確了全部都以現房銷售，而另外有5宗地塊在達到最高限價後也設定了競現房銷售面積環節。增加對現房銷售的要求，一方面能夠讓房企拿地更加理性，另一方面現房交售可達到“所見即所得”，加大了對購房者權益的保護。
作為一直以來土地市場熱度都相對較高的一線城市，北京從首輪集中供地開始，就有相對嚴格的土拍規則，隨著首輪集中供地多宗地塊高溢價成交，第二輪北京土拍調控開始持續加碼，而第三輪在不少城市放寬要求的情況下，北京仍然保持了嚴格的競拍政策，對拿地房企的要求並未放寬。
此外，本次土拍中還首次出現了“分期交付”地塊，位於朝陽區東壩板塊的090、091和092號地塊是地鐵上蓋地塊，需要根據軌交修建進度分期交付，首次探索“期地”出讓模式，對於提早鎖定區域的房價、地價有一定的積極作用。
- 第二輪延期地塊僅掛牌3宗，拆分出讓降低門檻
北京在第二輪集中供地時撤回了26宗含宅地塊，其中3宗地在第三次集中供地中“重新上架”，3宗重新掛牌的地塊分別為原朝陽區管莊地塊、門頭溝區大型綜合地塊和豐臺區青龍湖地塊，除青龍湖地塊以外，另外2宗地均被拆分成更小的地塊後單獨掛牌出讓。
朝陽區管莊地塊原本起拍價高達57億元，經過拆分後的兩宗地塊起拍價分別為27.5億元和20.8億元，不但單幅地塊總價門檻下降50%以上，且總起拍價也下降8.7億，較第二輪降價15%。
門頭溝區永定鎮大型綜合地塊原本在第二輪掛牌時體量高達47萬平方米，起拍總價更是達到65.9億元，在第三輪掛牌從中拆分了2宗純宅地，起拍價分別降至14.6億和11.5億，大幅降低了房企拿地資金壓力，且與商服用地分割後，專案的運營難度隨之下降。
然而即使拆分出讓，總價下降，最終朝陽區094號地塊仍然因無人報名而遭遇流拍，房企當前投資謹慎程度可見一斑。
- 第三輪平均總價下降15%，對中小房企釋放“好意”
北京第三輪集中供地掛牌的13宗地塊，平均起拍總價為26億元 ，較第二輪平均起拍總價30億下降了15%，較首輪平均起拍總價更是下降了25%，且本次有6宗地起拍總價低於20億。
與首輪、第二輪相比，第三輪地塊在體量、總價上的調整，減少了高總價地塊的比例，增加了中小型房企在北京拿地的可能性，但整體來看，北京的土地資源仍然主要掌握在規模房企手中。
無論是拆分、降價，都體現了政府在第三輪降低投資門檻、刺激房企參拍的意圖。
- 地價房價比控制在0.6以內，留有一定盈利空間
本次成交的10宗含宅地塊也均設有銷售指導價，從成交樓板價和指導價的比值來看，地價房價比基本控制在0.6以下，給房企留有一定的盈利空間。
其中朝陽區勁松地塊成交樓板價僅有28423元/平方米，而銷售指導價達到10.6萬元/平方米，雖然地塊需要現房銷售，對於房企現金流佔有的時間較長，但在地價較低的情況下，房企依然能夠盈利。
結合周邊在售專案或二手房專案的對比來看，本次銷售指導價基本上與周邊在售專案價格相近，並未產生過度“倒掛”的情況，既控制了市場價格的平穩執行，又能夠抑制一部分投機炒房的行為。
- 國企央企持續發力，民企拿地主要依靠聯合體
在拿地企業方面，北京本輪也延續了以國企、央企作為拿地主力的格局，七成地塊由國企央企競得，龍湖、旭輝透過聯合體的方式各落一子，僅有1宗地由金地獨立競得。
從三輪拿地房企的型別變化情況來看，在首輪集中供地中，土地市場熱度較高，各類房企積極參拍，拿地企業中不乏碧桂園、綠城、融創等規模房企；而二輪集中供地時市場已經明顯轉涼，出現了大面積延期出讓、底價成交的情況，拿地房企也以各類國企央企為主，品牌房企中僅有華潤、金隅、中海、龍湖等北京市場的“老玩家”，其中僅有龍湖是民企；而第三輪集中供地中國企央企為主的格局仍在延續，民企主要透過聯合體的形式拿地。
- 集中供地區域依次減少，朝陽區成為全年供地主力
首輪集中供地中，成交地塊涉及及北京12個區域，而第二輪集中供地則涉及10個區域，第三輪集中供地更是僅集中於5個區域，三輪集中供地的範圍持續收縮。
從分佈看，北京的城區和近郊顯然是今年供地的主力區域，成交含宅建面分別達到272萬平方米和260萬平方米，而遠郊4區則一共僅成交66萬平方米。
城區中又以朝陽區供應量最高，達到147萬平方米，同時朝陽區也是北京今年含宅地供應量最大的區域，朝陽區作為核心城區，供應量大幅增加有利於緩解區域內的住宅需求壓力，其次豐臺區、海淀區分別達到78萬平方米和48萬平方米；近郊區域中，大興區供應量最高，達到96萬平方米。
鄭州：土拍熱度一降再降
流拍率升至44%
鄭州本輪土拍延續了二輪的低熱趨勢，25宗地塊僅成功出讓了14宗，僅管城和金水各一宗地溢價成交，餘下的12宗均底價成交，整體溢價率降至0.64%。不僅如此，由於本輪土拍提前終止出讓的地塊多達11宗，流拍也明顯加劇，增至44%。
- 北龍湖等11宗宅地臨時終止出讓，熱度較二輪再度下滑
鄭州第三輪集中供地的規模較首輪明顯下降，但較二輪明顯增加，主城區共計掛牌了25宗含宅地塊（不含航空港區15宗），總建築面積337萬平方米。但是在開拍前兩天，11宗土地被終止掛牌，其中包含本次供地中地塊位置最佳的北龍湖地塊，該地也是本輪土拍中起拍總價和單價均最高的地塊。另外，經開區7宗、金水區2宗和惠濟區1宗也均被撤牌。
就土拍結果來看，餘下的14宗地均成功出讓；成交總建面為198萬平方米，成交總金額為94億元。從成交規模上來看，介於首輪和二輪之間。值得注意的是，由於三輪土拍中優質地塊撤牌較多，平均樓板價降至4747元/平方米，在三輪集中土拍中均價最低。
就熱度來看，第三輪土拍中整體溢價率降至0.64%，延續二輪的降溫趨勢。成交的14宗地塊中8宗是舊改地塊，意料之中地均底價成交，6宗淨地僅管城區和金水區各一宗宅地溢價成交，其餘4宗均底價成交；其中管城區78號地塊被鄭州國投以熔斷價2.79億元競得，溢價率為15%，成為本場土拍熱度最高的地塊。
至於流拍率，由於開拍前終止出讓11宗，使得流拍率升至44%，較二輪明顯加劇。究其原因，主要還在於當前資金環境依舊偏緊，加之市場下行趨勢在目前仍未有明確見底回升訊號。值得注意的是，就連一直大熱的北龍湖板塊也出現了流拍（提前終止出讓），顯示出市場之“冷”。
- 管城等熱點板塊地價仍有上漲，整體盈利空間依舊較充裕
至於房企的盈利情況，以成交的純宅地（不涉及舊改地塊）為例，對比成交地塊周邊在售新房成交價格來看，5宗純宅地平均地房比為0.40，盈利空間還是比較可觀的。
就以本輪集中土拍中溢價率最高、成交樓板價最高的管城78號地塊為例，該板塊一直是房企必爭的熱門板塊，本輪土拍該地被鄭州國投以熔斷價2.79億元競得，成交樓板價為7459元/平方米，該地周邊在售同類項目均價約1.4萬元/平方米，據此測算的話，地房比約為53%，仍保留一定盈利空間。
值得注意的是，距該地一路之隔的64號地塊在二次集中土拍中被電建同樣以熔斷價競得，當時的成交樓板價為7145元/平方米；一個月的時間樓板價就上漲了300元/平方米，可見熱點稀缺板塊的土地依舊較受歡迎。
另一宗溢價地塊位於金水區楊金板塊，該地被本地城投——楊金建設以98594萬元的價格競得，溢價率為2.5%，成交樓板價為6768元/平方米，而周邊在售專案均價已經高達1.85萬元/平方米，據此測算的話，地房比也僅有37%，在盈利上面毫無壓力。
- 新房市場量價齊跌，去化週期較去年同期拉長一倍
雖然鄭州大多數地塊尚能保持良好的盈利空間，但是在當前的資金環境之下，去化速度是房企首先要考慮的問題。
從鄭州近期市場表現來看，樓市顯著降溫。截止12月，鄭州商品住宅去化週期已經超過21個月，較去年同期去化週期幾乎拉長一倍，庫存壓力進一步加大。
從量價表現來看，鄭州8月之後月均成交量僅有71萬平方米，較3-7月月均成交量下降了約三成，較去年同期月均成交量更是已經腰斬，11月商品住房成交均價僅14209元/平方米，較6月降幅已經超過1000元/平方米，降幅十分顯著，這也在一定程度上解釋了本次集中土拍為何這樣低熱。
- 品牌房企積極性略有提升，但仍有半數地塊被本地國企平臺拿下
就房企參拍情況來看，保利表現最為積極，先以21.84億元競得金水區3宗城改地塊，後又在高新區以7.8億元的底價競得一幅淨地，全場土拍連下4子，成為本場土拍“收割機”。除保利外，品牌房企中碧桂園表現也較突出，在中原區拿下一宗城改地塊。
餘下的地塊多被本地城投競得，譬如鄭州國投、鄭州高新、楊金建設、君宸置業等企業；從拿地幅數上來看，本地國企平臺拿地比重在50%以上，依舊是拿地的主力。
造成這種現象，既有鄭州新房市場量價下行的影響，也與“三條紅線”之下房企日益增加的資金壓力的影響；並且鄭州三次集中土拍還延續上輪的“禁金融融資借款”等新規，層層壓力之下，鄭州三輪土拍遭遇高流拍和低溢價也在意料之中。
整體來看，北京和鄭州的第三輪土拍熱度較低的情況也並未迎來扭轉，北京依然有流拍產生，且部分地塊在有多家競買人報名的情況下仍然底價成交，最終仍然主要靠國企、央企拿地，民企的投資積極性仍未重新回溫。
相比之下，鄭州市場熱度的下降更為明顯，第三輪土拍以高流拍率和底價成交“冷淡”收場，且在商品住宅市場下行的影響下，一向土拍熱度較高的北龍湖地塊也遭遇了流拍。
排版 土木
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