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我們將應對更高的利率。
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加拿大豐業銀行（Scotiabank）
副首席經濟學家Brett House
經濟學家Farah Omran
圖源：Scotiabank
人們普遍預計，加拿大央行2022年將提高利率，但加拿大的家庭和房地產市場能夠經受住加息的考驗。
目前，只有不到一半的加拿大家庭擁有貸款（mortgages）或房屋淨值信貸額度（home-equity lines of credit，即HELOC）。大約75%的現有貸款是以固定利率的形式鎖定的，HELOC雖然是浮動利率，但份額要小得多。
圖源：canadianmortgagetrends
目前，5年期固定利率（fixed rates）貸款在加拿大最受歡迎。豐業銀行經濟部門預測，在2022年續期時，5年期固定利率可能將平均上漲36個基點（Basis Points）[筆者注：一個基點為0.01%，36個基點為0.36%]。
當前，加拿大平均未還清房貸額為24.1萬加元。這意味著，在此基礎上，每月將增加約50加元的還款額。
豐業銀行還預計，2023年續期時的5年期固定利率將平均上漲45個基點（即0.45%），每月將多還65加元。
5年期固定利率上漲走勢
在五年前申請貸款時，這些借款者曾在聯邦政府強制的壓力測試中承諾，他們能夠應付大約180個基點的利率增長。
而2021年貸款發放的壓力測試則更加嚴格：借款人必須證明，他們能夠承受5.25%的貸款利率和5年期固定利率約250個基點（即2.5%）的增長，在2021年12月獲得貸款者，還必須能夠承受浮動利率（variable rates）約380個基點（即3.8%）的增長。
儘管2021年新貸款中，浮動利率的份額猛增，但它們仍僅佔所有未償還貸款餘額的約四分之一。在大多數浮動利率條款下，利率上升不會立即導致月供增加，但還款期（amortizations）會被延長。在這種情況下，通常可以鎖定利率，轉換為固定利率貸款。
加拿大人已經為恢復正常的利率做好準備。
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通貨膨脹是房價增長的原因，但它又遠遠落後於房價增長。
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投資公司MacBeth MacLeod Partners
投資組合經理Hilliard R. MacBeth
圖源：richardsonwealth
加拿大的房地產泡沫已經成為加拿大金融體系中的一個巨大問題——這裡的房價比世界上大多數國家都要高，由此造成的家庭債務水平是目前一個主要的風險。
儘管房價飆升，但它對通脹和消費者價格指數（CPI）並沒有上行壓力。
圖源：ctvnews
從下面這張圖表可以看出，在多倫多、溫哥華和全國範圍內，房價增長了4.25倍到5倍，增長率每年超過7%，使家庭債務也不斷增長（紅色線條）。
然而，CPI中的住房成本部分（箭頭所示的綠色線條）只是小幅增長，增幅僅為約1.6倍。在大多數情況下，年增長率不到2%。
房價增長與CPI的關係
你可能會問，這是為什麼呢？
這是因為住房成本是CPI的最大權重組成部分。加拿大統計局會根據“每月住房費用”來衡量住房成本，自住房每月成本中一個關鍵部分是貸款，包括本金還款和利息，但不包括購買房屋的首付部分及其他費用。
在過去的二十年裡，利率一直在穩步下降，使得住房成本只有很小的增長，但房價泡沫依然存在。
隨著加拿大央行加息，從2022年開始，房價可能會下降，但衡量住房成本的CPI指標將會增長，因為利率在計算中佔有重要權重——這非常具有諷刺意味。
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加拿大經濟對住宅的依賴不會很快結束。
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蒙特利爾銀行（BMO）
金融部門首席經濟學家Doug Porter
圖源：BMO
由於疫情，在2021年的前三個季度，住宅建設在加拿大GDP中的佔比超過了商業投資——這種情況以前從未發生過，甚至兩者都沒有接近過。
圖源：THE CANADIAN PRESS
在疫情爆發前的50年裡，商業投資在經濟中所佔的比例通常是住房投資的兩倍左右，有12%用於私人資本支出，6%用於住宅建設（加拿大統計局將房屋新建和翻新以及房地產代理費歸在後者中）。
從以下圖表中可以看出，商業投資和住宅建設在2021年出現了交叉，這既說明商業投資在這一年表現得非常疲軟（與1993年的歷史最低水平持平），也說明了房地產活動非常強勁（所佔比例創下歷史新高），火熱的房價在不斷膨脹的房地產活動中發揮了作用。
商業投資和住宅建設
展望未來，2022年的房地產市場預計將從2021年的極端狀況中緩和下來，而且目前已經不再像年初時那般瘋狂。
加拿大經濟面臨的更大問號是，商業投資現在是否能夠加速增長？
我們認為會的，但預計近期只會出現溫和的復甦。加拿大經濟對住宅的嚴重依賴似乎不會很快結束。
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購房需求將仍舊旺盛。
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金融媒體公司Better Dwelling
聯合創始人Stephen Punwasi
圖源：rocketreach
人們一直在關注住房庫存的不足，但很少關注真正的問題——旺盛的購房需求。當加拿大央行降息並使用量化寬鬆政策時，他們希望可以刺激需求。
圖源：Mike Cassese/Reuters /Landov
但這一降低利率的機制推動了消費者的超前購買，他們開始與現有的買家競價，引發了房地產業的一輪狂潮。
從2020年4月到2021年10月，加拿大市場的實際房屋銷售比之前的預估多出了246,500套，但只有額外的85,800套房屋被投放到了市場中，遠低於房屋銷售量的增幅。
根據蒙特利爾銀行的估計，這些超額售出的房屋銷售額約為1500億加元，相當於加拿大GDP的6%。這還不是房屋的總銷售額，而只是低息貸款刺激下的超額銷售，並且是在幾乎沒有人口增長的情況下發生的。
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獨戶住宅正在成為貴重商品。
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顧問公司North Cove Advisors
創始人Ben Rabidoux
圖源：mortgageproscan
近年來，加拿大全國主要大城市掛牌出售的獨戶住宅（single-family homes）數量急劇下降。
在大多倫多地區，掛牌量與去年相比下降了52%，比2017年下降了驚人的77%。溫哥華地區的情況也差不多，庫存比去年下降了近三分之一，自2018年以來下降了一半以上。
圖源：huffpost/Getty Images/Istockphoto
雖然過度的需求和投機無疑是造成這種下降的原因，但主要的驅動因素似乎是，過去十年中人口增長異常強勁，但新建房屋短缺。
如下圖，從20世紀70年代到21世紀的頭十年，加拿大每十年人口平均增長約為310萬（橙色柱），而新建獨戶住宅卻平均只增長不到130萬套（藍色柱）。從2010年至2019年的10年間，人口激增400萬，而新建獨戶住宅增加數量卻降至不到110萬套。
在加拿大找到解決這種不平衡的方法之前，我們可以預期，獨戶住宅將成為全國主要市場垂涎的資產。
