開發商能否以購房者未支付剩餘購房款為由要求解除雙方簽訂的購房合同？
一、相關案例
2019年7月31日，原、被告簽訂《商品房買賣合同（預售）》，約定被告購買原告開發的位於某縣某路某小區某號房，總價款為830702元，合同第七條付款方式及期限“（二）買受人採取下列3方式按期付款。3．貸款方式付款：商業貸款。買受人應當於2019年8月31日前支付首期房價款人民幣250702元，佔全部房價款的30.18％。餘款580000元申請貸款支付，其中公積金貸款0元，商業貸款580000元。4．其他方式：詳見本合同附件四的約定。”合同第八條逾期付款責任“除不可抗力外，買受人未按照約定時間付款的，雙方同意按照下列第2種方式處理：2．詳見本合同附件十一補充協議第四條的約定”。該合同附件四關於該商品房價款的計價方式、總價款、付款方式及期限的具體約定“買受人同意按下列C種方式付款。C）其他方式（即按揭分期付款）：（1）買受人必須在簽訂《商品房買賣合同》時付該商品房總房價款的10.18％給出賣人，即捌萬肆仟伍佰陸拾貳元整，並向貸款銀行辦理按揭申請手續；（2）買受人必須在2019年8月31日前，付該商品房總房價款的20.00％給出賣人，即壹拾陸萬陸仟壹佰肆拾元整；（3）買受人必須在2019年10月12日前，付該商品房總房價款的69.82％（銀行按揭款項）給出賣人，即伍拾捌萬元整。”附件十一補充協議第四條關於逾期付款責任“買受人未按約定時間付款的，按下列方式處理：按逾期時間，分別處理（不作累加）1．逾期在90天之內，自合同約定的應付款期限屆滿之次日起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之三的違約金，合同繼續履行；2．逾期超過90日後，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人按合同約定總房價款的10％向出賣人支付違約金。出賣人不解除合同的，合同繼續履行，自本合同約定的應付款期限屆滿之次日起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之三的違約金，但該違約金總額最高不超過合同約定總房價款的10％。”合同簽訂後，被告張某於2019年7月28日向原告交付定金20000元，2019年7月31日向原告交付首期64562元，2019年8月31日向原告交付二期樓款166140元，以上合計250702元。2019年9月23日，張某到中國農業銀行股份有限公司某支行申請辦理住房貸款。2019年10月30日，銀行經審查後同意為被告張某發放58萬元購房貸款，但信用發放條件中包括取得銷售備案後的商品房買賣合同，由於該行未在批覆有效截止日期即2020年4月30日前收到張某的備案合同，故張某在該行辦理貸款未獲成功。又查明，2019年10月29日，張興向某縣房產交易和保障性住房中心交納案涉房屋的住宅專項維修資金9322元，2019年11月8日，案涉房屋在某縣房管局備案在張某名下。
二、本案爭議焦點
本案的爭議焦點為：一、原、被告之間簽訂的《商品房買賣合同（預售）》應否予以解除；二、被告應否向原告支付違約金及違約金的數額。關於案涉合同應否予以解除的問題。本案中，原、被告經過協商一致，自願簽訂案涉商品房買賣合同，該合同不違反法律、行政法規的強制性規定，依法成立並生效。原、被告在合同履行過程中發生糾紛，現原告以被告自2019年10月12日起拖欠房款58萬元至今未付為由主張解除合同，本案中，商品房買賣合同第七條的付款方式及期限明確約定，買受人採取方式3按期付款，而該條僅對首期房價款250702元的支付時間進行了約定，並未對餘款580000元的支付時間有所約定。現原告要求被告按照該條中雙方並未採取的其他方式，即附件四的約定支付餘款580000元，缺乏事實、法律依據，退一步來說，即使按照附件四的約定，買受人須在2019年10月12日前付580000元，某縣支行於2019年10月30日同意為被告張某發放58萬元購房貸款，2019年10月29日張某支付了9322元住宅專項維修資金後，案涉房屋已於2019年11月8日備案在張某名下，至此，超出原告主張的餘款交付時間僅28天，在貸款截止日期2020年4月30日之前，原告有充分時間向銀行提供銷售備案後的商品房買賣合同，從而透過該筆貸款取得案涉房屋餘款58萬元。原告怠於協助被告辦理按揭貸款的行為本身違反了誠實信用原則和協助義務，且在本案訴訟過程中，被告也明確表示願意繼續履行合同義務。原、被告既未就合同的解除達成一致，原告主張解除合同的理由亦不符合上述法定的解除情形，故法院依法不予支援。關於被告應否向原告支付違約金及違約金數額的問題。根據公平原則，被告在得知不交付住宅專項維修資金，商品房買賣合同無法備案會導致銀行按揭貸款無法成功發放的情況下，作出遲延交付住宅專項維修資金的行為，亦構成違約。原告要求被告支付違約金於法有據，法院依法予以支援。
三、律師解析
本案雖然被告張某未按雙方合同約定的時間支付購房款的69.82%，但法院仍然本著鼓勵交易的原則，未判令解除原告某地產公司與被告張某簽訂的購房合同。其原因在於，該購房合同並未明確約定被告張某支付剩餘購房款的時間，且合同約定的張某採用商業貸款的方式支付剩餘69.82%購房款，在張某申請商業貸款過程中原告存在怠於配合的行為，同時該房屋已辦理網籤備案手續，至原告起訴時被告張某已經申請完成銀行貸款，且被告張某同意繼續履行該購房合同，因此，法院並未判令解除雙方簽訂的購房合同，而是對於張某的輕微違約行為予以處理。
