北京樓市：年底翹尾，熱度將有所持續

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1、提問：京爺您好，我有一套石景山魯谷300多萬的小兩居要賣，錯過了今年賣的時候，請問是現在賣合適，還是等明年四五月份再賣呢？

回答：你好, 現在市場會涼一些, 但我認為年底可能會出現一個翹尾, 明年初也會有熱度. 原因如下: 當下市場轉涼, 出大的調控政策的機率不大, 在這種情況下, 下探的空間有限; 我統計過各粉絲的置業意向, 很多都希望年底買入. 因此我認為有可能年底會出現一個翹尾, 並延續往年季節性規律. 可以考慮明年初賣. 詳見星球資料《京爺北京買房十大頂級思維》

2、提問：京爺你好，看了萬年花城4期的房子，請問那邊的頂層質量怎麼樣呢，頂層好像比其他層便宜個不少，本人剛需感覺少個20-30w的頂層還是可以妥協。。請問房子頂層有哪些缺點呢，值得為了20-30w妥協嗎

回答：你好，萬年花城小區在周圍還算不錯，當然品質不算頂級的，屬於正常水平，質量也是屬於正常次新商品房的型別。頂層的問題還是有一些的：1、容易漏水、夏天容易熱。2、市場接受度差。比如500萬，低5-8%左右，可以考慮。可以檢視星球資料《獨家撿漏榜，每日北京降價房源統計》

3、提問：京爺好！朝青板塊的房價支撐是什麼啊？感覺它也沒啥產業，就一個朝陽大悅城購物中心，最近表現卻很強勁，請您給分析下底層邏輯。

回答：你好，我常說北京的熱點區域有幾個特點：產業或者外溢。其中很多區域沒有產業，但承接著很多高薪產業人群的外溢，那也會表現很好。比較典型的例子就是回龍觀和朝青。回龍觀並沒有產業，都是一堆社群，但是離上地西二旗近，加之價格便宜，大量的就業人群自然就外溢過來了，升值性就表現不錯。而東部國貿CBD之類的區域，就業人群也是非常多，但是周圍要麼很貴，要麼很老，因此大量的年輕人就自然外溢到樓齡新一些、居住配套不錯的朝青等地，因此這裡價格就有了支撐。詳見星球資料《京爺北京買房十大頂級思維》

4、提問：京爺您好！夫妻一方在馬連窪（上班早），一方在豐臺科技園，二套首付550萬，兩居或者小三居，希望是海淀，16號線沿線，但不要求學區，求推薦幾個小區，感謝！

回答：你好, 如果是海淀區域, 沿著16號線的話, 可以考慮兩個方向: 1, 考慮沿線管理好的地鐵老小區, 比如比較典型的建設部大院, 管理好, 地鐵方便, 口碑不錯, 升值性和居住性都有保證, 或許還能找個公房, 弄個三居; 2, 或者考慮看看永豐的新房. 可以參見星球資料《北京板塊選擇頂級思維》

5、提問：京爺您好，目前想買一套400萬以內兩居，首付250-300萬樣子，目前有幾個備選，安貞皇姑屯一個350萬頂層小兩居50-60平；國展96年左右的左家莊東里，389萬；（重點）建國門的靈通觀兩居頂層97年，335萬，49平附贈10平陽光房；弘善家園頂層兩居368萬，俯瞰國貿；潘家園附近的96年以後的兩居；無戶口，主要考慮保值和生活便利，以後可能迴天津孩子讀書，您建議怎麼選，重點考慮的就是那個靈通觀地段很好，麻煩了

回答：你好，在我看來，如果是老房子，或者質量不好的回遷房，頂層是儘量不要去碰的，流通性太差。建議可以考慮一下左家莊東里、潘家園。不過都是短期居住，長遠價值都一般。還可以考慮石佛營西里，未來通地鐵，板塊熱度還不錯。詳見星球資料《北京這些小區跑輸大盤》

6、提問：亦莊京東總部上班。首付大約170，月供還貸能力尚可。首套房考慮主要考慮自住，交通便利，想買兩居或小三居。

1、考慮新房萬科東望四期的小三居，17號線首發站。

2、二手房考慮宋家莊板塊的，彩虹城小兩居，政馨家園，這個價位的小區環境較差。

3、八通線地鐵九棵樹、果園、梨園地鐵站次新房，新通國際花園，華業東方玫瑰，時尚街區東區。

目前看房較少，不太明確，所以看房效率不高，想聽聽您的建議

回答：你好，我的評價如下：

1、萬科東望是一個性價比較高的盤，畢竟這個價格能買到小三居，居住還是不錯的，未來也有一定的潛力，畢竟亦莊未來還是看好的，這個盤未來去東部國貿等地也方便。

2、宋家莊板塊的，彩虹城小兩居，政馨家園，相對來說，居住中等，一般，不過地段略好一些些，屬於保值型的產品，剛需上車倒也沒問題。

3、八通線地鐵九棵樹、果園、梨園地鐵站次新房短期比較難有起色，估計得有七八年才能起來。

這個預算，其實我比較建議就考慮萬科東望。可以查詢咱的小程式檢視小區歷史成交紀錄

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