銀行們對於個人按揭房貸業務的邏輯有二。一是“政策邏輯”，二是“商業邏輯”。在這雙重邏輯的共同推動之下，個人房貸出現了這樣一個走勢：
去年難貸還漲價，買房者等個房貸，簡直等到花兒都謝了；今年以來，好貸了，還降價了。
不過，這樓市行情底下，反而是買房者觀望了。嘿嘿。
下面“愉見財經”來做一個梳理。
房貸鬆動保剛需
說2021年（尤其是上半年）房貸越來越難貸這事兒，就必須要說到前年底，2020年12月31日出臺的“兩條紅線”政策。
當時，央行聯合銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中管理制度》，將銀行分為五檔，並設立區別性的“兩條紅線”指標，第一道紅線是房地產貸款佔比，指一家銀行全部房地產類貸款（包括個人住房貸款、企業房貸）佔其全部貸款的比重。
一則，銀行在決定房貸怎麼放這件事情上，看上頭的政策意圖，是首要的。二則，“兩條紅條”一攔，很多銀行額度run out了，那就“物以稀為貴”了，所以去年，很多銀行都在漲房貸利率。
於是一直到年底，市場上的情況都是：炒房客止步，剛需客卻步。
但近階段，風向其實明顯改變了。房貸市場就頻頻傳來好訊息：廣州房貸利率再次下降、上海二手房房貸發放提速。
這背後釋放出來的訊號，對剛需客是很友好的——滿足購房者合理住房貸款需求。
廣州房貸利率下降
2021年上半年，在彼時的政策背景下，廣州房貸利率連漲了4次，創下近3年的新高。
但是近階段，值得注意的一個現象是，廣州房貸利率接連下滑了。
據第一財經報道，1月6日，廣州房貸首套利率從5.85%（LPR+120BP）左右普遍降至5.65%（LPR+100BP）左右，二套則從6.05%（LPR+140BP）左右降至5.85%（LPR+120BP）左右。
不過買房這事兒吧，也挺有意思的。有時候政策叫大家理性，但只要房價是漲的，剛需客就會急著追漲，爭先恐後趕緊上車；但如果大背景是房地產不景氣，那就算銀行都乖乖降利率了，購房客也還是觀望啊。
一來，房價就算走穩或微跌了，也還是挺貴的是吧？二來，只要房價漲幅漲不過資金成本，那持幣觀望就是賺啊。
“如今市場二手房成交量依然比較低迷，雖然已經出現了逐月上升的趨勢，但比去年高峰期還差很遠。”媒體援引廣州某銀行人士說。
目前，各家銀行正在積極推動“開門紅”，房貸不失為其中的重頭戲。
本來嘛，銀行們就喜歡“貸款放年頭、存款沖年尾”——划算呀。
第一財經援引工行廣州分行人士表示，目前該行實行差異化定價，額度充裕，符合放款條件一般都可以放款。另外，據公開訊息，包括招商銀行、興業銀行在內也表示最快一個半月即可放款。
但上述廣州某銀行人士也同時提醒，這可能也是階段性表現，“上半年，銀行額度普遍都會比較寬鬆，市場二手房的交易量也會有所回升，但下半年額度緊張的情況也會再度出現，畢竟，‘兩條紅線’等限制條件依舊存在，再加上今年新房市場供應充足等多種因素影響。”
上海二手房房貸發放提速
廣州的風向測完，再看看上海，嗯，同樣風向。
去年，聽說有些二手房交易的上家，都不願意和要貸款的下家做買賣了，因為很多銀行的二手房房貸遲遲放不下來，有些上家如果是置換需求，那真是要等僵掉了。
那陣子“愉見財經”聽好幾家銀行的人說，放個房貸耗上5、6個月，也算客氣的。好歹還是給你放出來了。
但眼下，尤其是新年“開門紅”階段，這個情況似乎不復存在了。房貸放款週期恢復正常，部分銀行還可以縮短至1個月以內。
據財聯社報道，近日多位受訪的銀行信貸部門人士表示，其所在地區分行已在新年前基本解決去年以來的積壓房貸。亦有個別銀行相關人士介紹稱，2022年伊始，其所在分行延續了去年年末以來的按揭放款速度。
上海當地一家銀行的信貸經理表示，當前僅需1至2個月即可完成按揭放款，其所在分行已在去年年末加速處置，目前已基本沒有積壓房貸。另有房產中介表示，目前上海地區二套房貸款的放款時間可縮短至3個月左右，而首套房放款時間可能更快。
某股份行上海分行信貸部人士介紹稱，由於貸款額度緊張與否並不會影響審批流程，因此審批速度一直較快。此外，額度發放的確有明顯加速跡象，其所在分行也已於年前發放了全部積壓貸款。他並稱，目前該行審批放款的執行原則並未嚴格區分首套房或二套房的購房者型別，因此只要符合貸款資質即可。
對於上海地區二手房的購買者，某國有銀行信貸部人士提醒稱，二手房申請房貸仍需執行此前釋出的“三價就低”政策，銀行將根據交易合同價、銀行評估價與涉稅評估價“三價”之間的最低價來辦理貸款業務，其中涉稅評估價是房產交易中心判定的最低過戶價格，通常打折力度可能到交易價格的5至7折水平。
銀保監會：購房者合理住房貸款需求得到進一步滿足
1月6日，銀保監會辦公廳副主任張忠寧在第278場銀行業保險業例行新聞釋出會上披露，銀保監會堅決落實房住不炒政策，11月末銀行業房地產貸款同比增長8.4%，整體保持穩定。
換句話說，購房者的合理住房需求進一步滿足。其中，個人住房貸款中90%以上用於支援首貸房。
此外，對於長租房市場保障性住房建設的金融支援力度加大，投向住房租賃市場的貸款增速接近各項貸款平均增速的5倍。
