2022年以來，房地產行業政策層面暖風頻吹，目前有超40個城市釋出了不同程度的樓市寬鬆政策，主要涉及降低首付比例、房貸利率下降、透過財稅刺激託底樓市等。然而，從政策放鬆傳導到市場仍需要一定的週期，短期內房地產市場依舊面臨壓力。
2月，在市場情緒波動延續、春節假期等影響下，百強房企單月成交額繼續承壓。克而瑞資料顯示，百強房企2月僅實現銷售操盤金額4015.8億元，環比1月降低23.5%、同比降低47.2%，top50房企中僅仁恆、首開單月銷售取得正增長。
中指研究院指數事業部分析師孟新增指出，目前市場整體仍處低溫狀態，但在政策環境改善下，市場活躍度緩慢恢復，預計3月份成交規模環比會有所上升，但基於去年同期高基數下，成交規模同比大機率仍為下降趨勢。值得注意的是，熱點一二線城市市場恢復節奏或相對較快。
樓市尚不樂觀的同時，房企融資仍然受限。在這樣的市場環境下，房企在投資拿地上繼續秉持謹慎的態度，並透過組織架構調整提高管理效能，總之，一切為了下一個“春天”來臨做準備。
開局承壓
據克而瑞研究院資料，2022年前2月，各規模房企的累計銷售額繼續下滑，其中累計銷售額排名11-50名的房企累計銷售額降幅最大，同比下降47%，排名前10和51-100名的房企則分別同比下降42%、38%。
從整體市場來看，中指院資料顯示，2022 年1月，50城商品住宅成交面積在2195萬平方米左右，同比下降40.5%，環比下降 29.6%，市場情緒整體偏低。據初步統計，2月代表城市商品住宅成交面積降幅仍在四成左右。
對於2月的銷售表現，申萬宏源分析師指出，主要源於幾個方面：1、儘管需求端政策有所放鬆，但力度仍較小，市場持續走弱半年後市場預期悲觀、需求偏弱；2、行業資金進一步緊張導致房企持續降價；3、房地產稅試點預期導致市場觀望情緒加大等。
此外，市場供應明顯放緩也是銷售表現不佳的重要原因。據中指院初步統計，2022年1月，20城商品住宅新批上市面積約 1180萬平方米，同比下降超三成，環比下降超四成。部分城市受疫情及市場下行影響，供應明顯放緩。2月新批上市規模延續下行趨勢，同比降幅達五成。
銷售不樂觀的同時，大部分房企的融資依然受限。克而瑞研究中心指出，1-2月行業典型房企的發債並沒有迎來明顯改觀，同比遠低於歷史同期。同時，從今年以來的房企融資結構來看，當前新發債企業仍以國資隊為主、輔以少部分優秀的民營房企，國企央企的發債總量佔到近5成。
另據中指院資料，2月房企信用債發行規模為250.2億元，環比下降16.38%，同比下降7.92%；海外債發行規模為15.8 億元，環比下降 83.46%，同比下降 94.57%。
從融資成本來看，信用債平均利率為3.59%，環比增長0.21個百分點，同比下降1.25 個百分點；海外債平均利率為 6.95%，環比增長1.39 個百分點， 同比增長1.37個百分點。
克而瑞研究中心認為，目前房企違約案例仍有發生，金融機構的白名單也主要針對國資企業以及部分優秀的民企，短期內大部分企業的償債壓力難言改善。
在此背景下，房企在拿地上仍然十分謹慎。據中指院資料， 1-2月，TOP100企業拿地總額1440.9億元，同比下降62.7%；50家代表房企招拍掛權益金額佔比均值為79.4%，較同期降低3.6個百分點，企業傾向合作拿地。
與此同時，房企組織架構調整在2月份逐漸進入常態化和密集調整階段。
中指研究院企業事業部研究主管彭澧麗稱，一方面，房企透過組織架構調整，進行區域整合，提升企業經營效率和效益；另一方面，高層管理崗位的調整有助於最佳化企業的組織能力和管理模式。
政策密集放鬆
公開資訊顯示，全國性商品房預售資金監督管理辦法已於2月初制定出臺，新管理辦法將明確預售資金監管的基本標準，實行“重點額度管理”，由市縣級城鄉建設部門根據工程造價合同等核定，能確保專案竣工所需的資金額度，當賬戶內資金達到監管額度後，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。
對於新政出臺的目的，克而瑞研究中心認為，首要目標是保交付、維護消費者權益，其次意在糾偏，對於此前預售資金過度監管“一刀切”的城市而言，短期內將在一定程度上緩解企業的資金週轉壓力。
不過在孟新增看來，全國性的監管指導意見出臺，雖然有利於對當前過度監管的政策進行糾偏，但去年下半年以來部分房企違約導致地方政府對房企的信任度明顯減弱，因城施策下，本次政策出臺對監管資金釋放的額度或有限。
為了穩定並引導市場恢復信心，地方政府也開始密集放鬆需求端調控政策。
據中指資料監測，自 2022年以來，全國已有超40個城市從降首付比例、加大引才力度、發放購房補貼、提高公積金貸款額度等方面放鬆房地產調控政策。
孟新增表示，需求端政策調整力度加大，有利於緩和市場情緒，促進合理住房需求釋放。“地方因城施策落實中央政策導向，釋放合理住房需求，全國兩會後，預計將迎來更多城市政策調整。”
不過，克而瑞研究中心也指出，短期內行業政策調控的主基調不會改變，房地產市場依舊面臨較大的下行壓力，行業整體銷售規模仍將保持穩中有降的態勢。
前不久國新辦舉行的推動住房和城鄉建設高質量發展釋出會上，住建部副部長倪虹強調，關於2022年的總體考慮，還是毫不動搖地堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，不把房地產作為短期刺激經濟的工具和手段，加強預期引導，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展。
展望3月，克而瑞研究中心認為，成交整體提升幅度有限，各城市市場將持續分化，理想情況下，隨著市場信心逐漸恢復，上半年核心一、二線城市市場或將率先企穩回升，下半年弱二線及強三線城市或將輪動復甦。
接下來，三四月份的市場能否回暖尚有待觀望。
來源：介面新聞
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