房子爛尾了還要繼續還房貸嗎？
在2022年之前，答案是肯定的。
但是在2022年之後，情況發生了變化，因為浙江嘉興中院在一起案例中做出了否定的判決。
據目前不完全的查證，這個否定，應該是類似案件的首例。對於陷入“錢房兩空”困擾的購房者來說，這是一縷希望的陽光，也是一個改命的支點。
支點有了，硬邦邦的鐵板能被撬起來嗎？
硬邦邦的鐵板
為什麼房子爛尾了必須要繼續還房貸呢？
因為房子爛尾和還房貸，在法律上是兩碼事。
購房者貸款買期房需要籤兩個合同，一個是與開發商簽訂的購房合同，一個是與銀行簽訂的貸款合同。
購房者從銀行借來錢，去購買開發商的房子。雖然銀行借出來的錢直接交給了開發商，並沒有經過購房者的賬戶，但是按照合同相對性的原理，購房者與開發商的糾紛和購房者與銀行的糾紛，分屬兩個相對獨立的合同，是不同的合同糾紛。
房子爛尾了，購房者可以去起訴開發商違約，要求退款補償損失。購房者不還貸款，銀行也可以起訴購房者追討。
正確的法律路徑是：購房者拿到開發商的退款，去還銀行的貸款。
如果拿不到開發商的退款，購房者也要償還銀行的貸款，因為錯誤是不能轉嫁的：開發商欠你的，你去找開發商要，你欠銀行的，銀行找你要，天經地義。
現代法治的基本原則是責任自負，要求每個人對自己的行為所造成的損害後果負責，所以，購房者遇開發商不淑，只能打落門牙自己咽。
然後，還不能對銀行不淑。
不然銀行也會打落你的門牙讓你自己嚥下去：不還錢，你不僅會上失信名單，遭遇社會性“刺字”懲罰，還會被強制執行。
裡外裡，都是打落購房者的門牙，好像哪裡不公平？
不公平在哪裡？
上海的許先生就是這樣的感覺。
上海米貴居之不易，許先生經過多年努力，攢下的積蓄也不能幫助他完成住房改善的心願，只能將目光外移。
2014年，他看中了嘉善的一套別墅。
嘉善隸屬於浙江嘉興，但是離上海很近，被稱為“上海的後花園”。因為交通便利、環境優美且房價相對不高，很多上海的打工人選擇在此買房，過著上海打工嘉善居住的生活。
嘉善之於上海，大概類似於海陽、萊陽之於青島吧。
2015年，許先生向開發商支付了首付款，銀行貸款392萬元也下來了。
幾度風雨之後，2018年底，開發商正式向法院提交破產清算申請。
因為許先生購買的別墅沒有竣工驗收不符合交付標準，購房合同無法繼續履行，法院指定的破產管理人以書面形式通知許先生解除購房合同。
購房合同解除後，許先生繼續還了一段時間的貸款，因為律師在普法中就是這樣告訴他的。
但是越想越憋屈：房屋產權永遠不可能取得了，為什麼還要給銀行還貸呢？
許先生於是決定不再償還貸款，因為想不明白。
這下輪到銀行想不明白了：誰借誰還，所有的房屋按揭貸款都是這樣的，怎麼就你特殊？
都想不明白的問題，就讓法律去想吧，於是雙方對簿公堂。
兩級法院的爭議
在按揭合同中，銀行埋有伏筆。
雙方簽訂的《個人購房貸款及擔保合同》第38條約定：貸款發放後，借款人（許先生）或抵押人與售房人（開發商）或其他第三方就該房產有關質量、價格、權屬、條件或其他事宜發生的任何糾紛，均與貸款人（銀行）無關，貸款人有權選擇繼續履行本合同或要求借款人提前償還本合同項下的全部或部分貸款。
讀萬卷書，不如簽過萬份合同。
銀行的這個條款經過無數合同糾紛的千錘百煉，極為周到：不論許先生與何人因何因發生任何糾紛，均需還款，銀行還有權要求提前償還。
這就是一劍封喉啊！
饒是許先生走投無路，也沒辦法拿咽喉硬抗快劍之鋒。
一審法院也難抵其鋒，只能判決許先生與銀行簽訂的《個人購房借款及擔保合同》解除，許先生歸還結欠銀行借款本金和利息（含罰息）合計220餘萬元。
房子沒了，開發商的錢要不回來，自己還要一次性償還貸款本息220萬元，得到這樣的結果，許先生真還不如不打這個官司。
那樣最多是小刀子割肉，雖然痛但是不致命。
橫豎都沒有退路，只能硬著頭皮繼續幹了，許先生選擇上訴。
轉機來了！
二審法院否定了第38條的效力，認為該條款對許先生不具有約束力。
理由有兩條：其一，該條款系銀行為重複使用而提前擬定的格式條款，其二，與最高法的解釋相牴觸。
格式條款意味著該條款刻意加重許先生的責任而減輕銀行的責任，顯失公平。
而與最高法的解釋相牴觸，則意味著不具備法律效力。
2021年《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條規定：商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人（開發商）應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。
什麼意思呢？
就是《商品房買賣合同》與《個人購房借款及擔保合同》都被解除的情況下，開發商應該把收到的購房貸款還給銀行（擔保權人），把購房款還給許先生（買受人），包括本金和利息。
也就是說，如果兩個合同都解除了，銀行的貸款本息應該由開發商承擔。如果開發商已經進入破產清算，銀行應該和許先生一樣，向破產管理人申報債權，在破產清算過程中實現自己的債權。
2022年初，嘉興中院作出二審判決：許先生無需歸還剩餘貸款本息，220餘萬元貸款本息返還責任由開發商承擔。
這裡需要強調的是，許先生的案例有其特殊之處：開發商沒有進行債務轉移。
如果《商品房買賣合同》解除後，開發商把購房款退還給購房者，沒有直接還給銀行，那麼購房者就需要償還銀行的貸款，這就是債務轉移。
本案中，開發商沒有把錢退給許先生，沒有發生債務轉移，那麼許先生和銀行的債權就是各自獨立的，需要分別向開發商主張。
文/花滿樓
編輯：董楠
