上個月，最慘買房人上了熱搜。
（圖片來源：微博）
一位購房人付了745萬首付，但最終因為銀行貸款延期了2個月，不僅房子買不了了，還得付將近500萬的違約金，被不少網友稱為“最慘購房者”。
而賣家不僅收回了房子，而且賺了近500萬違約金，還賺了房子的新裝修。
評論下面一片質疑詐騙的聲音。
（圖片來源：微博）
01
尾款晚了2個月
要賠將近500萬！
事情究竟是怎麼樣呢？
2020年5月，小伍看中了上海黃浦區一套180㎡的商業用房，總價1550萬。
2020年5月17日，小伍透過中介和與賣方達成房屋轉讓協議，先支付100萬元定金和400萬元購房款。
5月30日，雙方簽訂補充條款，約定小伍要在6月30日前交齊745萬的首付。
由於小伍未能按期補足首付款餘下的245萬元，雙方當年在7月2日再次簽訂補充條款，約定了違約責任。（劃重點！！）
（圖片來源：裁判文書網）
2020年7月13日，在拖延了13天后，小伍交齊了745萬的首付款。
2020年8月30日，到了合同中約定過戶的日子，但小伍申請的銀行貸款745萬遲遲沒有批下，形成“實質性違約”。
2020年9月30日，房主提出申請跟小伍解除合同，要她歸還房子，同時賠償房屋總價20%的違約金，即310萬，以及房屋裝修損失180萬，共計490萬。
2020年10月29日，時隔兩個月，銀行的審批終於下來，小伍拿著724萬想跟房東繼續履行合同，被拒絕，同時還被告上法庭。
結果，一審、二審判決，小伍都輸了。
（圖片來源：裁判文書網）
不僅要賠上310萬的違約金，還有180萬的裝修費，以及案件受理費4.6萬，共計494.6萬元。
賣家對一審結果居然還不滿意，提出小伍還要支付逾期付款的賠償金77.5萬，以及1000元/天的房屋佔用費。
最終，2021年12月1日的終審判決，小伍賠償310萬的違約金，還有180萬的裝修費不變，不過案件受理費從4.6萬降至2.7萬。
（圖片來源：裁判文書網）
損失從494.6萬降為492.7萬，這1.9萬元就是小伍能挽回的全部損失。
02
問題到底出在哪？
從情理上來說，小伍在未對賣家造成巨大經濟損失的情況下，要付出接近500萬的違約金確實令人難以接受，畢竟很多人可能一輩子都賺不到500萬。
但從法律的角度看，這就是一個簡單的司法案件。
雙方在合同買賣房地產的過程之中，由於買方未能按期支付房款，最後導致了買賣交易被取消，還要按合同要求賠付，這一點實際上是很正常的，在法律上面也是合情合理的。
很多網友把重點放在銀行放款的時間上，買過房的人都知道，銀行放款的時間是不確定的，小伍敗訴的關鍵是自己在“不平等”條約上籤了字。
主要就是這兩條——
1.在對銀行放款時間沒有具體瞭解和把握的情況下，和賣家簽訂了具體的付尾款日期；
2.賦予了賣家單方面解約的權力——買家逾期十個工作日後，賣家就可以單方面解約，違約金還得照付。
（圖片來源：裁判文書網）
這就是完全的不平等條約，而小伍就這樣傻乎乎地簽下了自己的大名。
一邊是熟讀法律，有律師全程參與的房東，另一邊是啥都不懂的年輕人，勝負的天平從一開始發生了傾斜。
字是自己籤的，成年人需要對自己的選擇負責，只不過代價有點大。
小伍可以說完全沒有做過相關的功課，否則也不會還沒有過戶就開始裝修，不僅裝修款打了水漂，還得賠償房屋裝修損失180萬元。
一般來說，二手房交易必須等到銀行出具了“同意貸款書”，雙方才能進入交首付的環節，而小伍直接就把首付打給了賣家，根本沒有透過第三方監管賬戶。
等到小伍身陷違約，法院判決後，錢已經在賣家手裡，根本不愁拿不到賠償金，自己完全喪失了議價權。
03
作為買房人，如何避坑？
買房可以說是每個家庭絕大多數家庭都會遇到的問題，咱們到時一定要注意幾點：
1.合同一定要看清楚細節，看清楚細節，看清楚細節
特別是關於買賣雙方的違約條款，“主觀”原因和“非主觀原因”導致的違約，約定清楚。
千萬不要賦予賣方單方面解約的權力，另外口頭約定也最好落實到合同裡。
合同最好花錢找專業人士過一遍，和違約金相比，這只是小錢。
2.瞭解清楚銀行放貸的大概時間，預留好足夠的付款時間
現在絕大多數人買房都要貸款，每個城市每個銀行的放款速度都有區別，瞭解清楚當前的房貸政策，提前做好調研。
比如2021年8月開始，上海的房貸政策是“三價就低”，網籤合同價、銀行評估價和涉稅評估價，三者的最低價作為貸款審批的依據。
而新增的涉稅評估價與市場價相比，有時可能打5-7折的，貸款很可能縮水，那麼意味著購房者要及時多掏30%到50%的現金。
去年廣州也有業主因為銀行放款卡住，被開發商起訴違約。
3.最好在合同中加入房貸延期免責條款
合同要明確寫“如因銀行貸款無法按時獲得審批，買方可以延期付款，且不能因此追究買方逾期付款的責任”等類似表述，具體的房款交付時間應該由商業銀行的放款時間為準。
如果這一條比較難協商，也可以爭取在備註條款中寫明，“如果購房人並無過錯，因銀行原因發放貸款拖延，購房人不承擔違約金”。
4.不要著急付首付，更不要直接打到賣家賬上
交了意向金之後，等銀行出具“同意貸款書”後，再交首付，最好透過第三方監管賬戶交易。
5.選擇正規專業的中介機構
小伍買房的過程中，但凡中介靠譜、專業一點，也不至於要賠這麼多錢。
當然，也不能完全依靠中介，重大風險問題，自己也要上心。
04
寫在最後
譜藍君提醒，買房之前一定要多做功課，合同不要拿過來就籤、自己的訴求和對方的承諾一定要體現在合同條款裡。
490多萬的教訓已經夠深刻了。
