樓市不景氣，房企裁員、降薪、放長假的訊息不絕於耳。
正在購房的消費者們不要以為這些訊息與自己無關，與你對接的房企員工也可能離職。隨之而來的交接過程中，雖然交接生隙而帶來麻煩的比例並不高，但是落在你身上，就是100%的困擾。
很多活生生的案例擺在眼前，能夠全身而退的業主並不多，尤其是碰到心術不正的，損失更大。比如惡意詐騙錢財的，將購房款騙走後揮霍一空，人抓住了錢沒了，房子也飛了。
江湖風浪急，多瞭解一點“避坑”知識是很必要的。
表見代理
如果遇到已經離職的售樓顧問詐騙購房款，想要維護自己的權益，就要了解一個法律名詞：表見代理。
簡單直白的解釋，就是對方沒有代理權，而你憑常識分辨不出來，那麼代理行為就有效。
經濟水平發展到今天，社會的分工日趨細化，“事必躬親”的難度極大，讓專業的人做專業的事，或者專門的人做專門的事是必然選擇。於是就出現了各種各樣的代理行為：具有專業知識技能或者有時間精力的人，依照委託約定，以代理人的名義在一定的授權範圍內實施法律行為，法律責任由被代理人承擔。
代理行為的出現，提高了交易活動的效率，方便了人們的生活。但是，作為一種非本人參與而責任又歸屬於本人的行為，很容易引發糾紛，於是法律對此予以規定，表見代理就是一種。
表見代理，體現的是法律對於善意相對人的優先保護。
正常人的辨別能力是有限的，因此其審慎義務有一個合理的區間。超出這個區間去苛求，會加重負擔不利於交易，所以，法律的出發點是：只要有合理的理由相信無權代理人有代理權，就應該保護這種信賴利益。
民法典中規定，行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後，仍然實施代理行為，相對人有理由相信行為人有代理權的，代理行為有效。
代理行為有效的意思，就是“跑了和尚跑不了廟”。
比如，已經離職的售樓顧問將購房者的購房款騙走後揮霍一空，開發商將依法承擔相應責任。
構成表見代理的要點在於，你有正當理由相信對方有代理權，而且你本身是善意且沒有過失的。
有人挽回損失
在安徽蕪湖，發生過碧桂園原銷售人員將2套商品房賣給20人，詐騙800多萬的案例。
這名銷售人員最終獲刑14年半，但是購房款卻無法追回了。於是18戶受害人分別將開發商訴至法庭，最終法院判定開發商承擔85%的責任，賠償18戶購房者購房款。
這名蕪湖碧桂園的銷售顧問，因欠鉅額賭債無力償還，遂起詐騙之意。
蹊蹺的是，這名銷售顧問離職後仍在公司處理後續事宜，並在碧桂園售樓部大廳接待各被害人。行騙時穿著工裝、佩戴工牌，向各被害人介紹房屋，並帶被害人實地參觀。而且他還能從辦公室偷拿合同專用章蓋在“收款確認書”上。
購房者當然想不到，在售樓部買房，錢也送到財務室，還有蓋著公章的《收款確認書》，居然會是騙局。
案發過程也很蹊蹺。
一名男子在理髮時和理髮師閒聊，發現理髮師和自己的外公買的是同一套房。一路追蹤下去，發現被騙的多達20人以上，涉及房款超過800萬。
此後的法庭審理中，開發商辯稱收款確認書、合同專用章均是前銷售顧問偷拿偷蓋所為，是在公司不知情且不能控制的前提下所為，是其個人行為，已構成詐騙罪判刑，與開發商無關。
法院審理後認為，離職售樓顧問實施詐騙的場所集中在售樓部大廳，涉案的也是售樓部出售的房屋，且行騙時著裝與銷售人員相同，收款確認書又蓋有公章，可以認定為購房者有正當理由相信其有代理權。
同時，該人在離職後仍多次往來售樓部，並偷蓋公章，開發商有管理不力的過錯，該過錯是詐騙行為屢次得逞的重要原因。
因此，法院最終判定開發商承擔85%的責任。
也有人錢房兩空
日照的白先生也遇到了離職售樓人員詐騙的事情，但是他不僅沒能追回房款，還被判定違約。
白先生看中了日照市五蓮縣名為環富盛龍庭專案的一套房子，並與該專案的銷售方山東創宸房地產營銷策劃有限公司（以下簡稱創宸公司）簽訂商品房認購協議書，繳納了定金和首付款，並收到專案方開具的收據。
簽約的地點是環富盛龍庭專案售樓處，接待並引導白先生簽約的是創宸公司的實習置業顧問韓某某。
此後，韓某某假借催收房款的名義，冒充創宸公司財務賬號，騙取白先生十五萬餘元。
韓某某的詐騙手段很簡單，就是將自己的另一個微訊號改成“盛龍庭”的名字，然後推送給白先生，聲稱是盛龍庭財務賬戶。而白先生不以為詐，一個月內連續九次向該微信賬號轉款。
案發後，韓某某獲刑十年零六個月並處罰金10萬元，並責令其退賠。
哪裡還有錢退，韓某某早就將錢揮霍一空。
白先生於是將銷售方訴至法庭，其訴求有兩點：一是所交的15萬餘元為購房款，二是銷售公司繼續履行合同，辦理網籤及貸款手續等。
銷售方當然不幹，白先生被騙的錢應該找韓某某索賠，和銷售公司無關。而且，因為白先生遲遲未能付款，已經構成違約，銷售方有權拒絕繼續履行合同。
法院認為，定金和首付款的收據上均沒有韓某某的簽名，白先生作為購房人應該知道韓某某沒有代收購房款的許可權。此後九次向韓某某推送的賬戶轉款時，均未收到收據，白先生也未向銷售公司核實。作為具有完全民事行為能力的成年人，白先生未盡到注意義務，存在明顯的過錯。因此，法庭判定，韓某某收取白先生款項行為，不構成表見代理，不應該確認為向銷售方交納的購房款。
同時，法院也駁回了白先生繼續履行合同的請求。
白先生的問題，就在於有明顯的過錯。
無過失，是指受害人的這種不知道不是因為其自身疏忽大意或者懈怠造成的。如果明知他人為無權代理，仍與其實施民事行為，或者沒有盡到應有的審查和注意義務，輕易將沒有代理權的行為人認作有代理權的人，就不構成表見代理。
現如今，樓盤拼去化，優惠打折林林總總，房企急裁員，交接承起心思浮動，兩相疊加，正是多事久倉惶時刻，購房者們不要太大意。
文/董楠
編輯：王殳
