終於，地方樓市鬆綁，開始放大招了！
2月17日，多家媒體報道，山東菏澤首付比例大降。
首房首貸，首付比例執行20%；
有過房貸記錄，但名下無房，首付比例執行25%；
2套房，首付比例執行30%。
除此之外，房貸利率也大幅下調。
首套房、二套房貸款利率分別由去年年末的5.95%、6.14%下調至5.6%、5.95%。
關注樓市的朋友應該知道，這不是菏澤第一次靠樓市出名了。
2018年，菏澤因為取消限售令，轟動全國，打響了全國樓市放鬆第一槍。
只不過，當時的菏澤把握錯了風向，這項政策很快就被叫停，成為了樓市裡常說的政策“一日遊”。
時隔4年，菏澤再次發力，4大行首付比例大降，再一次打響2022年樓市鬆綁第一槍！
但，這一次，似乎成功了。
經歷了2-3天的發酵，截止發稿之時，這項政策還健在。
可見，zc風向已經轉向：
菏澤這類城市，可能已經被默許放鬆限貸救市！
訊號意義，確實非凡。
菏澤之外，重慶和江西贛州，也被爆出部分銀行，已經將首房首貸已經降至20%。
為何突然會出現多城降低首付比例？哪些城市還會跟進？現在是不是買房的好時機呢？
第一個問題是：
為什麼會突然，這些城市齊齊開始降低首付比例？
首先，可以肯定的是，現在的樓市行情不太好。
樓市不好過，連帶著地方zf也不好過，尤其是三四線城市。
雖然現在，提到誰鬆綁樓市，就會認為是城市實力不行，但實際上，菏澤這座城市的基本面，要比大多數三四線城市要紮實！
2021年，菏澤GDP增速保持在14%，居山東省第8名，其中菏澤定陶區與成武縣是響噹噹的百強縣，排在全國第25名與65名。
菏澤不算窮地方，但隨著棚改告一段落，2021年下半年全國樓市下行，菏澤樓市早已進入滯緩階段。
2021年下半年,菏澤的成交開始銳減，12月僅賣出1900套房，相較於1月降幅達40%。
同時2021年下半年，樓市不景氣，開發商貸款受限，日子也不好過，願意拿地的房企在變少，願意在菏澤拍地的房企更是少之又少。
這就使得，菏澤的土地出讓金，大打折扣！
2018年，菏澤的土地成交金額達240億元，2021年，根據58研究院資料顯示，土地成交額僅為67億。
不過這些狀況去年就有，為何到了2月，才出現首付比例降低的舉措呢？
還有一個重要原因是，銀行現在手中有錢了。
一方面是年初各大銀行的房貸餘額本就充足，另一方面是降準之後，手頭最先富裕起來的往往也是銀行。
銀行手裡有錢了，手中貸款餘額充足，也更樂於配合降準利好，有動力降低首付比例、降低房貸利率。
所以我們看到，菏澤的樓市鬆綁，這次不再從限售開始，而是信貸端開始放鬆。
接下來，更多的城市，可能已經開始準備跟上！
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不止菏澤，1月開始，很多城市早已躍躍欲試，想要放鬆樓市。
只不過採取的策略比較委婉，大多以調整公積金貸款為突破口，比如：
1月12日，廣西北海市住房公積金管理中心釋出《關於調整住房公積金貸款政策的通知》，明確了降低住房公積金貸款的首付比例，為今年全國首個降低首付比例的城市。
1月18日，四川省自貢市住房公積金管理中心釋出《關於調整住房公積金政策相關問題的通知》，放寬了住房套數認定政策，實行“只認貸不認房”的認定標準。
寧波市針對連續繳存住房公積金滿2年，且按照國家生育政策生育二孩或三孩的家庭，其在首次申請公積金貸款購買首套住房時，提高了住房公積金最高貸款額，由60萬元/戶提高至80萬元/戶。
據不完全統計，各地1月份出臺樓市政策累計超66次，公積金首付比例，公積金貸款額度是主要突破口。
有了菏澤，這些城市接下來的調控方向，就更加清晰了！
接下來，不少城市應該會效仿菏澤。
只不過，不是任何城市都能隨意放鬆限貸限購。
限貸限售這些關鍵性的調控手段，很容易在核心城市引發報復性房價上行。所以，最有可能的情況，還是因城施策，一城一策。
1、最先能行動起來的，應該是調控壓力非常小的三四線城市。
比如菏澤、比如江西贛州這類三四五線城市，首付比例最低可能不止2成。
2、核心城市銀行也有可能跟進，只不過大機率只侷限於非限購區。
除了重慶之外，現在傳聞杭州富陽區可能要放開限購。
這極有可能成為接下來的調控趨勢：
——核心城市將分割槽調控，熱門區域限購限貸，非熱門區域不僅不限購，限貸也會放鬆，以保護剛需。
3、行情冷淡的核心城市，限貸雖然不可能放鬆，但很多開發商會出現騷操作，低首付也將成為可能。
比如深圳，春節期間有開發商已經宣傳1成首付即可上車，只不過這裡的低首付比例不是銀行限貸放鬆，而是民間首付分期。
最後，現在是降價視窗期，是否是上車的好時機呢？
不同情況要具體考慮，我有三點建議：
1、剛需可以考慮入場。現在市場比較冷淡，想買的可以抓住這波降首付、降利率、多促銷的機會上車；
2、放鬆限貸的地區，9成價值都不高，純投資建議不要考慮；
3、更建議將目光匯聚在核心城市，新房有限價優勢，配合開發商的促銷，入手時機已經不錯，千萬要把握準！
最後，3月的樓市，更加值得期待了！
大批鼓勵市場回暖的政策，可能還在路上！
你，買不買？
