在昨天剛剛結束的京樓2022年2月土拍之後，我相信有不少人會表示，土拍沒啥大意思，基本呈現低迷狀態，也就兩塊地叫到了限定上限報價之後進行了負加條件比選。剩下的大部分地塊要麼一手成交要麼象徵性競拍了幾手，也就名花有主了。一點也不厲害~
然而要是真不厲害，我都懶得寫這篇文章。我想說的是本次土拍還是厲害的，我們說幾個地塊來解讀。
首先，我要告訴大家多個地塊樓面成本較之前有明顯上升，哪怕是一手拿地。比如一手成交的西紅門地塊。西紅門這裡有目前比較熱門的新盤橡樹灣，橡樹灣的樓面價多錢呢？4.2萬多一平方米。新地塊在粗算的情況下樓面價不到4萬一平米，乍一看樓面價好像降了。其實不然，有業內老炮兒給我大致說了說這事兒，說是新地塊因為涵蓋較多的還建以及公建其實樓面價並不低，算出來的結果甚至比橡樹灣地塊的樓面價還要高一點。而橡樹灣所在的板塊是西紅門整體規劃的核心板塊，新地塊並不在這個核心板塊內。所以哪怕樓面價一樣，問題在於新地塊的地理位置不如橡樹灣，所以等於樓面價漲了。
其次，說說舊宮地塊，不少人認為中海好像兵不血刃就拿走了舊宮地塊，是不是說明市場太差，沒人願意要這個地塊？我以一個地塊周邊本地人的立場給您說道說道。這個地塊之前，附近的幾個樓盤基本都是2014年前後賣的，拿地肯定更早。賣價多少錢？最開始的時候4萬不到，甚至3萬小几。知道這塊嶄新的舊宮地塊樓面價多少麼？4萬多！如果按強詞奪理的說法，就是跟之前這波二手次新的首期開盤價格比，樓面價比人家當年開盤價格還高。您能說樓面價沒漲？這麼跟您說吧，估計這塊地中海拿下之後，這裡的舊宮三傑國韻村、德賢公館、熙悅誠郡的居民們已經開始包餃子了~
再隨便說一個臺湖地塊，現場競拍去了開發商三家，哥仨誰也沒舉牌，得地直接給了報價階段最後一個出價的綠城。看上去也沒啥意思對吧？實際呢？綠城在這裡拿的上一個地塊也就是明月聽蘭，樓面價兩萬八千多，肯定到不了3萬一平米。新地塊呢？即便是現場沒人舉牌競爭，但是被綠城拿走的樓面價也是3.3萬一平方米左右。簡單說，樓面價還是漲了~
也來說說大朝陽，有人說王四營、崔各莊的樓面價降了。說句掏心窩子的，我不這麼看。來說說這倆區域，以及我的理由。
先從簡單的王四營說起，王四營很簡單，樓面價確實不高。但是，地是誰拿的？保利+金地，保利在這裡有個新盤保利錦上。人家這叫護盤成功，且平抑了整體片區成本，跟您操作股票補倉一個道理。所以您要非說王四營拉褲兜子了，未來要降價了。我很負責得告訴您，沒戲。
接下來是崔各莊。崔各莊講道理也不難。崔各莊新地塊50%出頭的房源需要現房銷售，這部分需要現房銷售的房源所揹負的融資成本我不會算。但是，難不成在這裡有地的三傑不會算？三傑來沒來這個地塊競爭？為什麼沒拿這個地？我理解，就是您叫到50%以上的現房銷售，對於我們而言，您出好品質的房也就我這水平，那你願意拿你拿唄~拿完我還得給您道聲，恭喜~想明白這事兒，其實也就是這麼個道理，不難想的。
當然本次土拍也不全是意料之中，也有我沒看明白的，只有一個地塊——昌平生命科學園地塊。這塊地明擺著，不叫到現房就是賺，叫到現房競拍，因為起拍面積1萬平米現房銷售，叫到現房就等於背了1萬平的現房銷售，按算賬邏輯就是叫到現房就賠了。結果這塊地被建發叫了現房銷售階段前的最後一手，並且把地拿走了。這就讓之前的專案難受了，因為確實樓面價降了一些，只不過說實在的，樓面價低也沒低多少。為什麼這麼說呢，因為參考售價除以樓面價比值基本等於1.5。說白了，地也就是正常做產品，附加值能有多高還要看建發自己有多大魄力~
總之這次看似平淡的土拍，在我看來已經比較明顯的反映了看房上對於目前樓市的認知——向上。
