各位粉絲：
最近幾天，北京的第二批集中供地入市，43個地塊集中入市。
與此同時，今年第一批集中入市的專案，目前已經有20多個已經面世，有些專案已經開盤銷售，其他的也會在近期陸續開盤銷售。
這30個地塊分佈區域廣，北京東南西北各個方向都有，而且確實數量眾多，有點讓人看花眼，最近我們就分割槽域給大家梳理。
前些天我們分別點評了南部區域和朝陽的望京片區，今天來給大家聊聊這次朝陽其他供地的片區。
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其實無論是供地還是住房的供應，都是圍繞著城市規劃的，是規劃這張藍圖的一個重要實現方式，所以千萬不能單獨的看供地和住宅供應，而是要結合規劃來看。
無論是首批供地還是剛剛的第二批供地，朝陽都是新地塊和專案最多的區，首批有10個，第二批更是有11個。
從這些地塊和專案的分佈看，都是為朝陽各個產業發展區域服務的。
朝陽在北京的重要地位和未來的發展前景就不贅述，大家都知道。從下面這張圖中可以看出，朝陽規劃的幾個重點產業發展區域是：北京商務中心區（也就是CBD），中關村朝陽園的幾個園區（包括望京、健翔、垡頭）、金盞國際合作服務區、位於管莊等地區的國家文化產業創新實驗區等。
仔細對應一下，是不是可以發現，第一批和第二批供地專案的分佈，就是圍繞著這幾個區域。
王四營的4個地塊專案以及豆各莊專案，是為了中關村朝陽園的垡頭園區、乃至北京商務中心區CBD服務的；金盞和東壩地塊和專案顯然是為了金盞國際合作服務區服務的；崔各莊和孫河地塊和專案是為了中關村朝陽園望京片區服務的；管莊地塊則是為了國家文化產業創新實驗區服務的。
為什麼要這樣配置？
這就是城市規劃中一個重要目的——職住平衡。這些重點功能區會集中大量就業人群，就近配置住宅，不但可以讓這些人群享受通勤和生活的便利，而且有利於緩解城市交通擁堵。
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可能有人會說，那為什麼不直接在這些功能區裡配置住宅，比如直接在CBD、望京裡供地，下樓走兩步就上班不更香？
這是因為一方面，一個區域是有自身的城市規劃的，一些重點功能區本身就是以產業為主。
另一方面，一些重點功能區自身用地不多，沒法再供應住宅用地。
比如CBD。在朝陽的各個功能區中，CBD可以說是獨一檔的存在。
CBD可以說是北京現代、國際、繁華的代名詞。在朝陽區的定位中，建設成為國際一流的商務中心區就是排在第一位的。
而且在規劃中，CBD也是朝陽未來發展的重中之重。規劃提出，圍繞北京商務中心區，進一步深化核心功能優勢，持續吸引高階資源集聚，強化全球資源配置能力，集中展示“大國首都”形象。
不過，CBD已經發展了幾十年，核心區域已經非常”擁擠“，雖然近些年實行了東擴，但本身國際金融、高階商務、文化傳媒等產業都已經非常多，很難再擠出住宅用地供應。
因此就必須把住宅的主要佈局放在周邊。
以王四營這個片區為例，位於四五環之間，附近又有地鐵7號線，乘坐地鐵29分鐘就可到達CBD核心的國貿，這在北京來說，已經是比較適宜的通勤時間了。
說到這裡，就是想提醒大家，買房的時候，不能天女散花的去看，而是要根據自身的實際情況，比如上班在哪？可以接受的通勤時間等因素，來選擇適合自己的住房。
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上面講的是朝陽整體供地，接下來分析一下各個區域。
望京片區我們在上週已經和大家說過了，也是這次供地的各片區裡價格最高的，達到了8.8萬元/平米，這裡就不再贅述。
得益於自貿區、第四使館區、第二三里屯等規劃，金盞和東壩這兩年成為了熱點區域，該區域我們之前詳細分析過，具體請見：東壩限競房地價上限拍出 東壩緣何成為香餑餑。
金盞和東壩的價格也在不斷走高，金盞兩個專案的價格達到7.6萬元平米（好在還有20%的政府產權比例），而且由於容積率只有1.3，基本上都是平層大戶型或疊拼。
東壩則達到了8萬元/平米，隔壁已經清盤的限競房華樾國際則只有每平米7萬元左右。
重點說一下王四營片區，因為這片區域是近7年來首次供應商品住房的區域。
此時距離這片區域中的北京焦化廠完成搬遷已經有13年的時間了，生態修復也已經完成了6年。
這片區域其實自身條件是比較好的，東四環和東五環之間，地鐵7號線橫穿東西，往西則是垡頭、歡樂谷、乃至城區的雙井等地區，往西則是北京城市副中心，直達環球影城。最近，環球影城正在試執行，人氣火爆，9月20日將正式開園，環球影城對於周邊乃至7號線、八通線沿線的帶動效益也將逐漸顯現。
同時，遠期這片區域還會有另一條軌道交通11號線的覆蓋。
2017年，原先佔地70公頃的焦化廠老廠區已經明確將建設能夠媲美甚至超越“798”的北京東部工業遺址文化園區，遺址公園園區設計將由中國建築設計大師崔凱執筆。
而且，由於是老廠區，過去這片區域的配套還比較落後，尤其是受限於門前髒亂的化工路。
但去年底，困擾區域交通的化工路改造完成，作為城市主幹道的化工路通車，雙向六車道的寬闊道路，地下管線等市政基礎設施也隨之完善。而且，保障房中心配套建設了大型商業綜合體等，各種配套也在逐漸的完善。
朝陽區更是在其分割槽規劃中提出，要將教育、醫療等配套資源向東南部地區傾斜。正在建設的北京中醫醫院朝陽院區就與這次供地的片區毗鄰。
因此這片區域的開發和專案入市也就水到渠成了。
王四營片區這批商品房一共有4個地塊，第一批供應了3個，第二批又供應了1個。僅這4個專案就能形成一個大型的居住區。
和崔各莊、金盞、東壩服務於朝陽其他兩大功能區相比，由於垡頭產業園目前還沒有完全發展起來，王四營片區主要服務的還是CBD外溢的需求。畢竟剛才說過，從這裡乘坐地鐵前往CBD，只需要半個小時。可以說是距離CBD最近的新盤居住區了。
而且，相比前兩個片區，王四營片區的7.1萬元/平米的價格是最低的。
目前，王四營首批供地的3個專案中，
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今年北京無論是第一批供地、還是第二批供地，對於住宅專案品質的要求都已經到了史無前例的重視程度。
而且，由於第一批集中供地北京“限地價、控房價、提品質”的方式得到了國家層面的認可，競高標準住宅建設方案的地塊已經從第一批的8個地塊增加到第二批的36個地塊。
王四營的3個專案中，另兩個地塊的規劃方案我們在7月底的時候公佈過，今天主要看一下另一個專案01地塊。這個專案也是目前進度最快的，已經拿到了預售許可證，命名為保利錦上，正在開盤銷售中。
這個專案距離地鐵雙合站和焦化廠站都比較近，步行在700米以內。從近期公佈的規劃方案看，品質也比較高。
小區採用的是點式建築規制，圍合式社群，值得一提的是樓間距達到了非常之寬的52到73米，可以充分保證日照和採光。
樓房的外立面則是市面上高品質住宅主流的鋁板與玻璃幕牆組合，檔次比較高。
大窗戶一直是購房者非常在意的一點，這個專案建築的窗牆比達到了驚人的0.41—0.45，這個資料接近住宅建築節能標準要求可實現的最大化窗戶比例，普通的住宅窗牆比例都在0.3左右，無論是採光通風，還是景觀視野，都能達到最大化。
園林方面則是明式園林與現代造園相結合，中間靠南側圍合了5600平米50%實土覆蓋的中央園林景觀。
戶型方面，有套內建築面積9070的要求，因此設計的是約114到155平米的三居和四居。
拿114平米的三居看，戶型方正，南向三面寬，客廳和兩個臥室均在南面，面寬進深比將近1比1，兩個臥室都有飄窗，而且114平米還配置了家政間。
而155平米的四居戶型則是當下流行的四葉草佈局，客廳面寬達到了6米，主臥則是270度轉角飄窗。不得不說如今的戶型設計水平確實有了顯著的提高。
總之，今年供地的專案，品質上應該會比之前的商品房尤其是限競房明顯提升了檔次，值得期待最終交房的成品。
