“
2022年第一季度已然過去，受疫情多點散發的影響，3月份全國土地市場成交規模雖然環比月微漲13%，但依舊維持在歷史低位，同比降幅超七成。受此影響，總成交金額同比也大幅下降。
2022年3月，迎來重點城市集中供地小高峰，截止4月2日，已有8個城市完成了首輪集中供地，分別為北京、福州、廈門、青島、合肥、重慶、武漢、成都。
從土拍結果來看，重點城市首輪競拍熱度回升有限，廈門、合肥等地熱度攀升，成都部分地塊遭到“哄搶”，大部分城市保持相對平穩。
整體來看，由於企業流動性壓力仍存，雖然大部分城市的出讓門檻較去年都有所降低，但房企拿地仍持謹慎態度。
”
本 文 約 2797 字 閱 讀 需 要 8 min
01
土拍熱度分化，首輪競拍熱度回升有限
從2022年2月16日北京打響2022年集中供地“第一槍”開始，至4月2日成都中供地落下帷幕，已有8個城市完成了首輪集中供地，整體來看，首輪競拍熱度回升有限，各城市、地塊間分化明顯。
作為2022年集中供地的第一槍，北京本輪土拍大體上延續了2021年的風格，本次18宗地塊中，有1宗地塊最高限價溢價率僅3%，4宗最高溢價率5%，2宗最高溢價率10%，最終平均溢價率達到4.5%，與2021年第三輪相比提升了3個百分點，同時流拍率也從17%回落至6%。
廈門在首輪供地的“滿滿誠意”下，2022年首輪集中土拍熱度明顯上漲，整體溢價率高達7%，較去年第三輪明顯提升。9宗均成功出讓，其中6宗溢價成交、並且2宗地塊到達最高限價+搖號成交，整體溢價率升至7%。
合肥首拍熱度大漲，吸引了40餘家房企參拍，合計成交24宗含宅用地（其中2宗為純租賃用房）15宗地塊進入競品質環節，成交整體溢價率達到11.2%。
重慶出讓的13宗地全部順利成交，其中3幅觸及地價上限進入搖號，平均溢價率達5.4%，競拍熱度較去年二三批次明顯上升。
表：8個集中拍地城市首輪成交情況
資料來源：CRIC整理
最新結束的成都首輪土拍則出現了“冰火兩重天”的局面，整體溢價率為5%，大部分地塊底價成交，少數熱點地塊進入搖號抽籤環節，區域之間冷熱不均的情況較為明顯。
除此之外，福州首輪土拍涼意依舊，18宗涉宅地僅成交12宗（3宗現場撤牌、3宗流拍），其中8宗底價成交、2宗地塊到達最高限價+搖號成交。整體溢價率來看，僅有4.2%，與去年第三輪一樣保持低溫態勢。不僅如此，晉安多宗超優質宅地現場撤牌，市場涼意盡顯。
青島則僅供應了16幅地塊，出讓規模不足100萬平方米，明顯不及去年任意批次。最終順利成交15宗，成交建面達76.6萬平方米，在3幅地溢價成交的影響下，平均溢價率達2%。
武漢本輪集中土拍掛出的7宗涉宅地有6宗成功出讓，其中僅有1宗溢價成交、並且觸及最高限價+搖號成交，整體溢價率僅有1%。
02 多城門檻下調，品牌房企開始迴歸
受制於當前企業資金壓力仍舊較大，各大城市的關注度仍將集中在盈利空間更為充裕、去化風險較低的優質地塊。從拿地企業來看，即使在土拍門檻降低、土地成本控制得當，以及部分政策利好訊息的雙重影響下，國企、央企仍是頂樑柱，但部分品牌房企也開始出現迴歸。
從北京來看，本次掛牌的18宗含宅用地中，有9宗地塊採用了競現房銷售面積競拍方式，佔比達到50%。為使開發商即使現房條件下也能盈利，地價控制更為明顯，本次18宗地塊中，有1宗地塊最高限價溢價率僅3%，4宗最高溢價率5%，2宗最高溢價率10%。因此吸引了較多開發商的積極參拍，參拍房企達到20餘家，華潤、中海、綠城均參拍了5宗地塊以上。
最終，綠城共計拿下3宗地塊，總成交金額98.4億元，成為本次土拍中的最大贏家。中海、華潤也各落2子，保利和金地也透過聯合體的形式拿下2宗地塊，10強房企中有5家本次在北京拿地。此外規模房企旭輝、建發也有所斬獲。
圖：北京2022年首次集中供房企拿地情況（單位：億元）
資料來源：CRIC整理
北京10強房企中的國企央企已開始積極拿地，品牌房企也開始出現迴歸，然而佔比仍少，其他相對較熱城市也出現了類似的現象。
如廈門由於本輪土拍島內優質地塊較多，外來品牌房企的參與度明顯提升，保利、招商、中海、金地、華潤、中交、華僑城等多家品牌房企均有參拍，並且金地和中海在思明區和集美區還分別搖得一子。
合肥則本土房企表現強勢：在15宗競品質地塊中，本土民企拿下9宗，安徽邦泰、安徽天阜、安徽置地、偉星、尚澤等均有所斬獲，此外安徽高速也競得2宗濱湖科學城地塊，本土企業投資積極性復甦，且整體表現非常強勢，拿下六成競品質地塊。其他房企則以10強規模房企、品牌房企為主，保利、龍湖等有所斬獲，值得一提的是，越秀透過競品質競得瑤海區01號地塊，首次進駐合肥。
圖：合肥首次土拍競品質地塊拿地房企分類情況（按幅數）
資料來源：CRIC整理
重慶首拍中規模房企及本地民企的活躍度明顯提升。除了中海、建發等央企、國企外，龍湖、海成、昕暉、保億等民企也均有報名拿地。最終，發源於重慶的品牌房企龍湖表現亮眼，獨立或聯合拿下了3幅地，總拿地金額達15.7億元；外來房企中海、建發、大悅城、中建信和等也各斬獲一宗。
表：重慶2022年第一批成交地塊拿地房企分別與2021年三批次對比
資料來源：CRIC
03 優質地塊頻出，拿地視窗期已到來
具體到地塊來看，本次土拍優質用地供應比例也明顯提升，主城或近郊熱點板塊成為多數城市首輪集中供地的主力區域，政府在供地端讓步明顯。
如廈門集中土拍掛牌的10宗涉宅地中，有5宗地塊處於島內（思明3宗、湖裡2宗），土地質量之優在廈門土拍歷史實屬罕見。
不僅如此，思明湖濱一里地塊在下調起拍價的同時，更是將限售期從原來的十年改為八年，加上其本身處於老城核心，具有不可複製的交通、景觀、商業等優勢，房企拿地的積極性將會明顯提升。
表：2022年廈門首輪集中土拍典型涉宅地塊盈利情況測算（億元、元/平方米）
資料來源：CRIC整理
合肥作為2022年目前已經進行集中供地的城市中平均溢價率最高的一個，15宗地塊觸及最高溢價率，佔總成交地塊比例的63%。熱門地塊主要分佈於濱湖區、蜀山區和經開區，地塊所在區域的市場基本面較好，且地塊平均總價不超過10億元，體量控制得當，對於房企來說壓力較小。
不僅如此，15宗觸及最高限價、進入競品質階段的地塊也依然保有較高的盈利空間，平均地價房價比為0.48，房價與地價差達到10518元/平方米。
圖：合肥2022年首次集中供地成交溢價率情況分佈（按幅數）
資料來源：CRIC整理
與多數城市一樣，重慶此次也明顯優化了供地結構，13幅地基本均位於軌交站點周邊，周邊配套設施較為完善，熱點板塊如中央公園、渝北空港西區等片區均有供地，整體供地質量較佳。供應價格也較去年周邊出讓宅地的價格明顯降低，整體“價效比”較高。
在多個城市下調土拍門檻、優質地塊頻出的背景下，部分品牌房企開始迴歸，但受制於疫情反覆、供地減少、房企流動性仍吃緊等多重因素影響，整體市場熱度仍未恢復。
值得注意的是，目前已經完成的首輪集中土拍中，不少地塊的盈利情況較好，如廈門不少專案房地差都在1.5萬元/平方米以上，北京土拍整體盈利空間更是有2萬元/平方米以上的價差。對於資金流動性較好房企來說，首批集中供地或許是較佳視窗期。
