第四節 房地產投資的影響因素及風險
個人投資房地產，要認識和分析各種影響因素，避開不利因素，降低投資風險，從而實現投資保值升值目標。
一、影響房子價值的長期因素主要包括：
1、所屬城市 2、所屬城市的區域及產業情況 3、交通情況 4、周邊配套情況
5、周邊環境 6、小區建設情況 7、具體房屋坐落、樓層、朝向等。
1、所屬城市
這個因素是影響房地產投資的最主要的。因為好的城市擁有較好的資源，包括硬體和軟體。硬體主要指城市建設方面，軟體主要指城市各種配套如教育、醫療、政務服務、商業氛圍、產業、人才，文化等。我國目前大中城市的建設都很不錯，主要差別是在軟體方面，軟體方面好的大城市吸引了大量人才從小城市流入，人口的增加有力支撐了房價。而且這方面建設需要時間的沉澱積累，強者恆強。這也是造成房價不同的主要因素之一。
城市按擁有資源的情況可以大致分為三檔：
第一檔：最好的四個一線城市：北京、上海、深圳、廣州；
第二檔：重點省會城市和強二線城市：杭州、成都、南京、武漢、重慶、天津、長沙、蘇州、東莞、佛山、寧波、鄭州等；
第三檔：廈門、珠海、青島、瀋陽、無錫等；
2、所屬城市的區域及產業情況
每個大中城市都有分幾個區域，每個區域的發展也是不均衡的，選擇最好的區域或最有發展潛力的區域是投資首選。區域分為政務區、商務區和產業園區。最好的是政務區和商務區，其次是產業園區。
比如廣州，天河區是發展最好的區域，黃埔區是最有發展潛力的區域。經濟實力好的朋友可以直接選擇天河核心區投資，那裡集中了大量高階商務。經濟稍差一點的可以選擇黃埔核心區投資或正在開發的有潛力的發展區，比如有黃埔經濟開發區，科學城等。
第1、2種因素對房價的影響佔比超過80%。
3、交通情況
交通對我們日常出行是非常重要的。現在主要的公共交通有城市主幹線巴士，地鐵等。特別是地鐵，由於環境的舒適和時間準確性，已經成為大多數人的出行方式。通常，重點城市重點區域都有一條或多條地鐵經過。
4、周邊配套情況
主要有：學校、地鐵、商業廣場、公園、醫院等，其中前三種對房價影響較大。
5、周邊環境
主要指有沒有工廠噪音、垃圾壓縮站、高架橋、變電站、受汙染的河流等，這個也是影響房價的不好因素。
6、小區建設情況
如果是二手房，樓齡有一定了，小區公共裝置設施的老化情況、綠化保養情況等都和物業管理有很大關係。選擇好的物業對小區的日常維護到位，房子的價值也更高。
7、具體房屋坐落、樓層、朝向等
房屋坐落主要指在小區邊上還是在小區裡面，最好選小區裡面的樓棟。樓層主要是中間樓層，儘量避開一樓和頂樓。朝向主要選朝東或朝南，最好是東南向。
第3至第7個因素對房價的影響大約為20%，個人投資時要根據自己的實際情況，選擇最佳城市裡面的房子。避開不好的因素，投資成功也是大機率的事情。
對三線城市以下生活的朋友，可以採用“投住分離”的方式投資，就是居住和工作在當地小城市，投資在大城市，這樣可以享受到大城市發展的紅利，做到資產的保值升值。
二、影響房子價值的短期因素主要包括：
1、金融 2、政策3、稅務
經濟學家任澤平曾說過，房地產短期看金融，中期看政策，長期看人口。這裡就包含了短期政策和長期政策對房價的影響。
金融因素包括：貸款額度、貸款利息等，因為房地產是金額較大的商品，大部分人都需要透過按揭貸款購房，因此銀行的貸款額度和貸款利息會直接影響購房者。
政策因素包括：土地供應政策和各種限制政策。土地供應可以從源頭上控制房子的供求關係。各種限購、限貸、限售、限價等措施可以短期調控房子的供求關係。
稅務因素包括：交易時的各種稅費比如契稅、增值稅、個人所得稅等，未來可能還有房產稅出臺。這些稅務政策也會在短期內影響房子的供求關係。
供求關係的改變會在一定程度上影響房價的變動。個人投資房產的朋友可以選擇在房價回撥的時候購買，即所謂的“抄底”，這樣可以在將來出售時獲取更大的利潤。
