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提問：星叔，花30-40萬購買公寓，租出去給酒店每個月返租金1300左右，籤15年，這樣划算嗎？
回答：1、 籤15年合同，並不代表一定能夠履約15年！中途違約的屢見不鮮。
2、 房子相當於被鎖定15年，相當於15年之後再收房。中途如果想賣房，還得賠對方違約金。否則房裡有租客更難賣。租金也相當於被鎖定了15年，15年租金跟市價會有很大差距；鎖定時間越長，業主的租金與市場的租金差異越大。
3、酒店式公寓購買成本、交易成本非常高
酒店式公寓首付5成，貸款最長年限不得超過10年，貸款利率遠遠高於普通住宅，月供是同貸款金額普通住宅的一倍以上。
酒店式公寓賣出時按照商業地產徵稅，契稅統一是3%，是普通住宅的2-3倍；計算其他稅費，交易稅費之和要吃掉整體利潤的40%-50%。
4. 買房買的是房產增值，不是租金
酒店式公寓房產增值的速度完全無法跟普通住宅相比，有的商住房的房價甚至跌幅達40%，。基本上房子變為有價無市，想賣也賣不出去了。租金再高，在房價面前也顯得微不足道。
買房還是建議買普通住宅，無論自住、還是保值都是最好的選擇。
提問:星叔，座標廣州，500-600萬的預算廣鋼二手房去看過中海的，感覺樓間距特別窄，採光也不好，有沒有推薦的盤可以選的？現在是買新房好，還是買二手好?
回答：可以去挑二手的廣鋼。
二手房和新房如何選？我覺得我們真正應該關注的是：
房子好不好？房子的價格好不好？
不管是買一手還是二手，最終都是一套房子，最終看的是這套房子的買入價格，以及這套房子未來的利潤。
利潤=買入價格x增值幅度（取決於買入標的和價格）x槓桿（貸款成數）
一二手房，首先在買入價格上是有區別的，不僅僅是標價上的不同。
一二手房，買賣的稅費不同，部分還有年限不同導致的流動性不同（比如期房拿不到房本，比如北京的限競房限售5年）。
價格不是一維的。
你要算清楚，這套一手，和這套二手，最終價格是多少。
舉個例子：
一二手房在成本和收益上的差異。把不同的商品，轉為同樣的價值尺度，你才能對比他們的價值大小。
能夠看懂一套房產的價值，才能對比不同房產的價值差異，才能對比看出一二手房，哪個更划算。
提問：星叔好近期想在重慶買一套房子，目前首付能出60萬也看過一些房子，比如冉家壩交通方便渝北區發展好環境好。你覺得這裡有潛力嗎？買哪裡比較好？謝謝星叔解答
回答：你好，冉家壩是比較推薦的板塊，是3條地鐵的交匯處，且這三條地鐵都是重慶非常重要的核心線。
地鐵環線把整個重慶市的核心區圈了起來;
6號線是從北踣到茶園途經光電園江北嘴解放碑等的超長上班線;
5號線是南北走向的交通大動脈。
其次冉家壩地處嘉陵江以北核心地段，周圍有很多白領甚至金領上班的場所:
附近的光電園是重慶高階白領和碼農的聚集地、距離不遠的財富中心則聚集了很多重慶的非銀行金融機構、此外阿里巴巴和騰訊總部也在冉家壩不遠的照母山科技園。
最後，冉家壩的二手房價格並不貴，差一點的老小區1.1-1.3可以買到;好一點的1.4-1.6不算貴。
單體樓要看具體的情況了。除非單體樓品質很好（小機率)或者跟周邊的次新盤有明顯差價，否則不建議買，商業辦公太多導致居住屬性比較差。子彈60，一般是建議淘淘二手次新。
重慶買房建議，詳見內部分享。
提問：你好，星叔，我老家是徐州豐縣，現在縣城一套房，想在徐州市再購置一套，留給兒子兼保值吧，現在兒子12歲，手裡有40的現錢，推薦一個徐州的樓盤，還有徐州現在值不值得購買，謝謝，老婆有公積金，能貸35吧，如果購房，把房款付到留35萬隻貸公積金，合算嗎？謝謝，第一次提問，腦子是空的，想到哪裡說哪裡，90平方左右的精裝修房子值得買嗎？
回答：首先你有這個保值的想法是正確的，而且從縣城往高能級城市發展，一方面你的資金更能保值升值，不然留在手裡跑不贏通貨膨脹，另一方面為你孩子提前規劃，以後他想去大城市買房，你們可以進行出手置換，就可以很好實現風險對沖。
如果你月貸能力充足，建議組合貸，公積金+商貸，把貸款貸足，選擇30年等額本息。面積控制在90-120平三房，未來流動性最好。
徐州可以考慮高鐵這條線周邊，銅山新區的萬達周邊，雲龍湖周邊。
徐州總價200萬以上，單價1.5萬以上的高階購買人群今年慢慢消失了，購買力沒了。
單價在1-1.5萬元/平米之間，總價在100-200萬的中端改善型群體還正常存在。
而70-100平米，單價1萬以下，總價100萬以下的低端購買人群還比較龐大，這是成交的主力。
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