預判12月，我們認為，狹義整體庫存仍將延續高位波動態勢，主要是基於供需疲軟，以價換量邊際效應遞減，成交基本已經“觸底”，房企推盤積極性也不會太高。
◎文 / 克而瑞研究中心
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指標說明
自房地產行業“去庫存”以來，2018-2019年全國商品房待售面積持續下行，2020年初因新冠疫情“黑天鵝”突襲，使得本就加速下行調整、交易持續低迷的樓市更加“雪上加霜”，庫存規模也由降跳增，迎來新一輪週期變換，為市場各方所關注。
為此，我們梳理了全國百城資料，透過商品房待售面積（小口徑），商品住宅狹義庫存量（中口徑）、商品住宅廣義庫存量（大口徑）三個維度，每月20日定期釋出《全國商品住房百城庫存月報》，
以期將庫存總量變化趨勢和各城市市場的差異分化能及時傳達給市場。
1、商品房待售面積：指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建築面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建築面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建築、房地產公司自用及週轉房等不可銷售或出租的房屋面積。
2、商品住宅狹義庫存量：指報告期末已批准預售可供銷售的商品住宅建築面積中，尚未銷售的商品住宅建築面積。
3、商品住宅廣義庫存量：指報告期末商品住宅市場的可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未動工總建面積加上已動工未拿銷證面積和狹義庫存面積之和來測算。
2021年11月，房企推盤積極性略有回升，供應環比上漲25%，成交持續“探底”，同環比齊降。受此影響，狹義庫存小幅微增至6.1億平，成交增長動能不足，去化週期由2021年10月末的15.94個月上漲至16.96個月，顯著高於2020年同期水平。廣義庫存高位回落，小幅微跌至36.56億平，同比由增轉降，潛在庫存風險略有緩解。
商品房待售面積
穩中有降至5.02億平住宅降幅顯著、商辦成交疲軟
國家統計局公佈資料顯示，11月末，商品房待售面積50165萬平方米，比10月末減少38萬平方米。其中，住宅待售面積減少99萬平方米，辦公樓待售面積減少14萬平方米，商業營業用房待售面積減少26萬平方米。
事實上，2021年以來，整體庫存延續穩中有降態勢，6月小幅跳增後，7-11月持續回落，持穩在5億平，基本與去年同期持平。分業態來看，因市場轉淡，房企推盤積極性一般，整體住宅待售面積還是延續了下行走勢，降幅較上月有擴大趨勢；商辦市場去化表現不及住宅，整體待售面積降幅有限，去化壓力依舊較大，疊加疫情不確定性影響，使得市場銷售呈疲軟態勢。
狹義庫存
6.1億平高位持穩，同比僅一線回落三四線漲幅居首
2021年11月，狹義庫存延續高位波動態勢。據CRIC監測資料，2021年11月百城商品住宅庫存量達到了61025萬平方米，環比上漲2%，同比增長4%。結合樓市供求，11月，市場依舊未見起色，房企推盤積極性略有回升，供應環比上升25%，同比仍下降34%，成交延續低位徘徊，環比再降9%，同比跌幅擴至38%。受此影響，狹義庫存小幅微增，6.1億平高位持穩。
不同能級城市環比變動不大，漲幅基本在3%以內，同比來看，一線同比下跌2%，降幅有收窄趨勢，主要源於11月供應集中放量；二線城市基本與去年同期持平；三四線庫存壓力穩步增長，同比上漲10%，在不同能級城市中居首。
具體來看，北上廣3城環比變動不大，僅深圳環比出現大幅增長，主要源於本月供應顯著放量，23個專案集中入市銷售，深鐵瑞城、東海富匯豪庭單盤供應皆超10萬平方米。同比來看，上海的狹義庫存顯著低於去年同期，主要是基於市場韌性較強，居民購買力充裕，整體成交高位波動；北京供求持穩，整體庫存變動不大。廣州本月供應小幅放量帶動成交回升，同比漲幅持穩8%。
二線城市中，北部內陸城市諸如青島、瀋陽、太原、武漢11月末狹義庫存量均超2000萬平方米，位列本月末狹義庫存總量TOP4。多數城市庫存量與上月相比變動不大，漲跌幅均在10%以內，重慶庫存壓力激增，狹義庫存環比上漲42%；同比來看，漲跌參半，漲幅超20%的主要是北部和中部等弱二線城市，銀川、哈爾濱、南昌等，庫存積壓情況顯著；南京、寧波等前期大熱城市，需求回撥加劇，同比漲幅也較大。與之形成鮮明對比的是，長沙、貴陽、杭州、重慶、合肥等去庫存效果顯著，同比下降均超2成，庫存風險相對較小。
三四線城市狹義庫存同、環比均呈現漲多跌少，不同城市間分化持續加劇：欽州、衡陽、臨沂、岳陽等城市主要源於歷史遺留問題，庫存基數較大，疊加成交轉淡，使得狹義庫存同比漲幅均在3成以上；而中山、東莞、惠州、衢州、汕頭等東南沿海城市則主要受到政策“調控”影響，成交被抑制，資料實難反映真實的市場需求。此外，少部分城市諸如三亞、漳州、德清、太倉等11月庫存同、環比齊降，且同比跌幅均在25%以上，庫存風險相對較小。
圖2-3 2021年11月末商品住宅庫存量同比上漲TOP20城市情況（略）
表2-1 百城2021年11月末商品住宅庫存量和同環比變動情況（略）
庫存消化週期
加速上行至16.96個月三四線19.2個月去化承壓
11月，因整體市場延續低迷，成交持續轉冷，狹義庫存保持小幅微增態勢，因而去化週期加速上行，由2021年10月末的15.94個月上漲至16.96個月。
不同能級城市均保持上揚，一線成交熱度略有轉淡，去化週期微增3%至12.23個月，同比上漲23%。二線去化週期加速上行至16.08個月，但仍低於百城平均；三四線庫存積壓現象較為明顯，主要源於成交熱度回落，去化週期達到了19.2個月，去化風險浮出水面。
具體來看，一線城市分化加劇，北京、廣州去化週期均在1年以上，上海、深圳則低於10個月，庫存風險相對較小，深圳同環比齊增，主要是受狹義庫存高位持穩，成交熱度雖有小幅回升，但去化週期仍有拉長趨勢，上海由5.24個月拉長至6.12個月，但仍顯著低於去年同期，居民購買力相對充裕，購房積極性依舊較高，北京、廣州環比回落，同比持增，且增幅均有擴大趨勢。
30個二線城市中僅有大連、哈爾濱、長春、瀋陽、青島、太原、蘭州7個城市庫存消化週期超過2年，以北部城市居多，成交相對慘淡；僅有1/3的城市去化週期在12個月以內。從變化情況來看，商品住宅消化週期同、環比均是漲多跌少，其中大連、哈爾濱、長春、青島、蘭州、廈門、南寧等面臨去化週期大於20個月且同環比齊增，整體庫存風險依舊較大。與之形成鮮明對比的是，石家莊等得益於成交熱度回升，去化週期同環比齊降。
三四線城市形勢更為嚴峻，去化週期高達19.2個月，同環比齊增，且同比增幅在不同能級中居首，庫存壓力驟增，66城中26城去化週期已在20個月以上。變化情況來看，東南沿海城市部分城市諸如三明、惠州、嘉興、東莞、鹽城、麗水、泰州、張家港、舟山、揚州、金華、常州、湖州、泉州、無錫、溫州、台州、珠海等因前期需求透支疊加調控加碼等多重因素，同環比保持增勢。而太倉等迎來此消彼長的輪動行情，去化週期不足10個月且低於去年同期，整體庫存風險相對較小。
表3-1百城2021年11月末商品住宅庫存量去化週期和同環比變動情況（單位：月）（略）
廣義庫存
環比微跌5%至36.56億平三四線同環比齊跌加回落
廣義庫存本月穩步回落，2021年11月末達365592萬平方米，環比下降5%，同比則由增轉降，降幅為1%。考量到市場下行壓力下，狹義庫存高位波動，廣義庫存的回落主要源於本月房企開工意願回升，從統計局資料來看，11月全國新開工面積16084萬平方米，環比上升17%，受此影響，未開工地塊量加速回落。分能級來看，三四線城市同環比齊跌，回落顯著，一二線環比微跌，同比仍顯著高於去年同期，庫存風險基本可控。
一線城市中，北京、廣州環比微跌，同比持增，深圳同環比齊增，一方面受狹義庫存激增影響，另一方面，深圳本月開啟第三輪集中土拍，土地成交量穩中有增，以此也帶動了未開工地塊量的攀升。與之形成鮮明對比的是上海廣義庫存同環比齊降，雖然上海也於本月末開啟了第三輪集中土拍，但前期出讓地塊多為舊改、安置等保障地塊，普通商品住宅用地多集中在12月初開拍，因而本月僅成交了8幅商品宅地，因而整個廣義庫存量仍處低位徘徊。
二三線城市中，貴陽、大連、瀋陽、唐山、石家莊11月末廣義庫存量遙遙領先，高位持穩，突破1億平方米，煙臺、南昌、株洲、長沙、寶雞、蘭州、佛山次之，廣義庫存量也達到了8000萬平方米以上。
變化情況來看，環比波動不大，多數城市漲跌幅不超過10%。不過相較於2020年同期，漲跌參半：以成都、西安、長沙為代表的弱二線城市和以保定、河源等為代表的基本面較差的內陸三四線城市，同比漲幅均超20%，主要是歷史遺留的高庫存問題影響，加之行情轉淡，潛在庫存風險依舊較大。部分東南沿海城市同樣面臨前期需求透支，潛在庫存風險上升的問題，諸如鎮江、蕪湖、雲浮、珠海等城市廣義庫存也出現顯著增長。而部分城市諸如石獅、合肥、福州、漳州、龍巖、晉江等廣義庫存顯著回落，同比降幅均在25%以上。
表4-1 百城2021年11月末商品住宅廣義庫存量和變動情況（單位：萬平方米）（略）
綜上，11月樓市延續低迷走勢，供應放量，成交同環比齊跌，由此拉動狹義庫存穩中微增至6.1億平，但去化週期顯著拉長至16.96個月，廣義庫存則降至36.6億平，延續高位波動。分能級來看，分化趨勢依舊：一線韌性較強，11月狹義庫存微增，但仍低於去年同期，去化週期1年左右持穩，庫存風險基本可控；二線“中規中矩”，狹義庫存同環比波動不大；廣義庫存環比微降，同比持增。三四線壓力陡增，主要集中在狹義庫存，同比漲幅均屬不同能級之首，顯著超百城平均，不過廣義庫存迎來階段性回落，主要與地方政府供地規模縮量密切相關。
預判12月，我們認為，狹義整體庫存仍將延續高位波動態勢，主要是基於供需疲軟，以價換量邊際效應遞減，成交基本已經“觸底”，房企推盤積極性也不會太高。不同城市間分化將持續加劇：一線城市整體庫存量有望持穩或小幅微降，尤其在降準、房地產支柱產業等利好資訊頻出的大環境下，信貸口有鬆動跡象，有望帶動成交回升；而庫存壓力將主要集中在基本面缺乏支撐且購買力嚴重不足的廣大三四線城市，諸如北海、防城港、寶雞、連江、煙臺、梅州、欽州、永泰、來賓、銅陵等，這些基本都是人口淨流出的城市，目前商品住宅消化週期均在30個月以上，即便供應不再放量，以目前低迷的成交走勢來看，中長期庫存風險依舊較大。
而就廣義庫存而言，預期將高位持穩，主要是基於狹義庫存穩步增長，而房企新開工意願不足。一方面，年末將至，整體供地進入尾聲期，土地成交規模受限；另一方面，房企在“三條紅線”的客觀壓力下，資金面不會特別充裕，開工意願一般，基於此，後期未開工地塊量預期穩步上漲也將使得廣義庫存延續高位。
排版/Jenny
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