尹中立專欄丨2022年房地產工作重點是促進良性迴圈

尹中立（中國社會科學院房地產金融研究中心主任）

從剛剛結束的中央經濟工作會議（以下簡稱“會議”）看，明年的經濟工作基調與今年會有明顯變化，房地產行業也會朝著好的方向轉變。

會議指出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購併舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展。

尹中立。資料圖

強調經濟增速

會議指出，在充分肯定成績的同時，必須看到我國經濟發展面臨需求收縮、供給衝擊、預期轉弱三重壓力。“需求收縮、供給衝擊、預期轉弱”的表述是首次提出，表明中央對最近一段時間經濟下行壓力加大的形勢有所警覺。今年第三季度的GDP增速降到了4.9%，形勢嚴峻，如果繼續下滑就可能會影響到就業等民生問題。

會議強調，堅持以經濟建設為中心是黨的基本路線的要求，全黨都要聚精會神貫徹執行，推動經濟實現質的穩步提升和量的合理增長。重新強調“以經濟建設為中心”，這是意味深長的。

自黨的十九大強調“三大攻堅戰”（金融風險、脫貧攻堅、汙染防治）以來，我國經濟與社會執行的重點就是圍繞這“三大攻堅戰”展開。“三大攻堅戰”對化解經濟風險、經濟結構調整及實現可持續發展等方面意義重大，但從短期看，把工作重點放在“三大攻堅戰”上在一定程度上也會影響到當期的經濟增速。以汙染防治為例，為了控制煤炭消耗，最近幾年煤炭投資有所減少，這是今年三季度出現的煤炭價格大幅度飆升的主要原因，煤炭價格在幾個月內就上漲了一倍多，電力企業的生產成本大幅度增加，出現了部分地區拉閘限電的結果，在不同程度上影響著工業生產和居民生活，對經濟增速形成了較大的擾動。

重新強調以經濟建設為中心就意味著工作重點有所轉變。為此，會議強調“面臨許多新的重大理論和實踐問題，需要正確認識和把握”，會議共列出了以下五個問題：

一是要正確認識和把握實現共同富裕的戰略目標和實踐途徑。會議認為，實現共同富裕目標，首先要透過全國人民共同奮鬥把“蛋糕”做大做好，然後透過合理的制度安排把“蛋糕”切好分好；這是一個長期的歷史過程，要穩步朝著這個目標邁進。

二是要正確認識和把握資本的特性和行為規律。要發揮資本作為生產要素的積極作用，同時有效控制其消極作用。要為資本設定“紅綠燈”，依法加強對資本的有效監管，防止資本野蠻生長。

三是要正確認識和把握初級產品供給保障。要堅持節約優先，實施全面節約戰略。

四是要正確認識和把握防範化解重大風險。要繼續按照穩定大局、統籌協調、分類施策、精準拆彈的方針，抓好風險處置工作，加強金融法治建設，壓實地方、金融監管、行業主管等各方責任，壓實企業自救主體責任。

五是要正確認識和把握碳達峰碳中和。實現碳達峰碳中和是推動高質量發展的內在要求，要堅定不移推進，但不可能畢其功於一役。

以上五個問題正是黨的十九大之後實施“三大攻堅戰”過程中出現的新問題和新現象，也是影響到經濟執行的重大問題，中央經濟工作會議進行這些總結的目的在於形成社會共識，在一定程度上也是對過去一段時間裡部分工作的糾偏。

宏觀經濟政策將更加積極進取

會議要求，明年經濟工作要穩字當頭、穩中求進，各地區各部門要擔負起穩定宏觀經濟的責任，各方面要積極推出有利於經濟穩定的政策，政策發力適當靠前。

從該表述看，宏觀調控部門穩定經濟增速的願望已經十分迫切，同時，也意味著一大批大型基礎設施專案將呼之欲出。會議強調“適度超前開展基礎設施投資”。

年末的中央經濟工作會議基調與年初政府工作報告基調相比，存在著不小的變化。從今年初的政府工作報告看，將GDP的目標值定在6%是低於市場預期的，結合財政赤字和政府專項債的計劃均低於2020年的規模，這些資訊表明年初中央確定的是穩中求進的工作思路，重點強調“穩”。從前11個月的經濟執行情況看，宏觀槓桿率下降了近7個百分點，超過了2018年度的情況，說明2021年度的總體基調是“收縮”。今年的經濟增速逐月下行的態勢與年初計劃是吻合的。

可以預見，明年的經濟工作主基調將是“擴張”，無論是財政政策還是貨幣政策都將更加積極進取。

房地產市場的當務之急是消除迴圈梗阻

關於房地產政策，會議認為：要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購併舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展。

“促進房地產業良性迴圈”的提法第一次出現在中央檔案裡，這是有針對性的。當前的房地產市場存在迴圈不暢的難題，已經有一批龍頭房地產開發企業出現了流動性風險，尤其是有龍頭房企出現債務違約之後，金融機構對房地產行業的融資進一步出現了緊縮，與此同時，一些地方政府強化了對按揭資金的監管，讓房地產開發企業的資金鍊壓力進一步增大。在一系列事件衝擊下，市場預期出現了逆轉，多種因素疊加導致了更多房地產企業出現資金緊張，房地產市場出現迴圈不暢的問題。

房地產行業在經濟迴圈中具有舉足輕重的作用，該行業出現了迴圈梗阻說明中國經濟迴圈出現了障礙，第三季度和第四季度經濟超預期下滑與此有很大關係。龍頭房企債務違約事件爆發之後，很多國際金融組織對中國的房地產行業表示深度關切的原因正是在此。

如何讓房地產行業擺脫惡性迴圈，使之重新迴歸到良性迴圈狀態？有人認為應該廢除“三線四檔”政策，因為導致房地產企業出現流動性風險的原因是2020年8月份出臺的針對房地產龍頭企業財務監管的“三線四檔”政策。筆者認為，“三線四檔”政策與當前部分房地產企業出現流動性風險確實有一定的關係，但主要是有些金融機構在執行過程中存在層層加碼現象所致。本來該政策設定了三年過渡期，但不少金融機構在執行過程中一刀切，把未滿足三條綠線的房地產企業貸款完全停止，甚至出現提前抽貸的現象。這是政策執行過程中出現的問題，並非政策本身出現了問題。有關部門應該重申，在落實“三線四檔”政策過程中，防止層層加碼，對於沒有達標的企業要明確三年的過渡期。對於商業銀行房地產金融集中度管理也要循序漸進，防止出現房地產金融的過度緊縮。

會議提出要“支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”。這是中央對房地產行業實現良性迴圈提出的對策。按照該政策思路推理，按揭貸款（包括首次購房、改善型購房）會得到支援，按揭貸款的速度會適度加快，對於大多數城市而言，各種限制房地產消費的措施估計也有望逐步取消。有些房地產開發企業的債務會得到展期，房地產行業的流動性風險將得到緩解。

市場普遍關注的房地產稅在2022年的探索和推進值得關注。

穩定房地產市場預期，會議繼續強調“房住不炒”，說明該指導思想不會因為經濟下行壓力加大而出現變化。這次中央經濟工作會議之前的中共中央政治局會議沒有提及“房住不炒”，有些觀察人士解讀為房地產政策出現鬆動的訊號。此次老調重彈用意十分明顯，就是要消除市場對中央政策意圖的誤讀和誤解。類似的由誤解導致的市場預期變化也是有過先例的，2018年底的經濟工作會議沒有提及“房住不炒”，加上2019年初的信貸快速增長，直接導致了2019年初的房地產“小陽春”。

“探索新的發展模式”也是第一次出現在中央的檔案裡。今年部分房地產開發企業出現流動性風險的深層次原因是這些企業奉行“三高”發展模式（即高負債、高槓杆、高週轉）。對於單個企業而言，在房價持續上漲的背景下“三高”模式或許是高效率的經營模式，但如果全行業所有的企業均採取“三高”模式就存在潛在風險。

何為新的發展模式？這是行業主管部門正在探討的問題，也是每個房地產開發企業需要高度探索的問題。

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