重提"房地產是支柱產業" 2022年經濟‘穩’需要地產穩

樓市回顧

2021.12.13-12.19

在2021年最後一個月內，從中央政治局會議、中央經濟工作會議到中國經濟年會，用“穩字當頭、穩中求進”等關鍵詞給2022年的中國經濟工作定下基調。同時，也給房地產行業定下了新基調。

12月6日，中央政治局會議明確：“支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性迴圈。”

12月10日，中央經濟工作會議提出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購併舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展。”

緊隨其後，於12月11日召開的“2021-2022中國經濟年會”上，國家發展改革委副主任兼國家統計局局長寧吉喆再次重磅定調，“房地產是支柱產業，住房更是居民的消費。”

一週之內，從中央政治局會議、中央經濟工作會議到中國經濟年會，監管層密集發聲，以上對房地產行業重大政策表述中釋放了哪些新訊號？對於房地產行業發展提出了哪些新思路？又將如何影響2022年房地產市場走向？

中央財經委員會辦公室副主任韓文秀表示，“房地產業規模大，鏈條長，牽涉面廣，在國民經濟中，在全社會固定資產投資中，在地方財政收入中，在金融機構貸款總額中都佔有相當高的份額，對於經濟金融穩定和風險防範具有重要的系統性影響。”

“本次表述是2017年後再提房地產是支柱產業”，興業證券分析師閻常銘認為，“參考中央經濟工作會議對2022年經濟工作的穩字當頭、穩中求進的部署，以及中央財經委員會辦公室副主任韓文秀關於各地區、各部門都要負擔起穩定宏觀經濟的責任，各方面要積極推出有利於經濟穩定的政策，慎重出臺有收縮效應政策的相關表述，明確釋放了一個訊號，即經濟‘穩’，需要地產穩。”

中指研究院也認為，“我國經濟發展面臨需求收縮、供給衝擊、預期轉弱三重壓力......保持國內經濟穩定是2022年政府經濟工作的重心，而房地產作為國內經濟的支柱產業，還需要發揮穩定器的作用。”

實際上，根據國家統計局公佈的《2020年四季度和全年國內生產總值（GDP）初步核算結果》，房地產行業2020年全年GDP絕對額為74553億元（約佔當年全國GDP總額的7.3%），而加上建築業後對GDP合計貢獻率可達14.5%，位列各行業第三位，排在製造業和服務業之後。

圖源：國家統計局

“實際上由於房地產業在國民經濟中的佔比較高，且關聯產業比較多，所以客觀上說，房地產必須要穩定和健康發展，否則對於產業經濟、國民經濟和宏觀經濟等影響比較大。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為。嚴躍進預計，此類定調後，預計一系列支援房地產的地方政策會出臺。

行業動態回顧

01

個人住房貸款投放加快

房地產融資環境改善

中國人民銀行12月13日釋出的資料顯示，2021年11月末，個人住房貸款餘額38.1萬億元，當月增加4013億元，較10月多增532億元。另據中國證券報記者從監管部門和多家銀行了解，11月末，銀行業金融機構房地產貸款同比多增2000多億元，其中，個人住房貸款餘額同比多增1100多億元，開發貸款同比多增900多億元。業內人士表示，資料表明金融機構對房地產融資行為持續改善，房地產市場合理資金需求正得到滿足，預計房地產融資將進一步迴歸正常，促進房地產業良性迴圈和健康發展。

02

證監會

穩妥化解債券違約風險

12月13日證監會強調，堅持穩字當頭、穩中求進，努力維護資本市場平穩健康發展。把穩增長、防風險擺在更加重要的位置，透過深化改革穩定市場預期，加強與市場的溝通，做好預期管理。穩妥化解債券違約風險，對“偽私募”、“偽金交所”等風險深入開展整治。正確認識和把握資本的特性和行為規律。一方面要發揮資本作為生產要素的積極作用，繼續強化資本市場在促進資本、科技和產業迴圈方面的重要功能，保護產權和智慧財產權。另一方面，加強對資本的規範引導，對特定敏感領域融資併購活動從嚴監管，與相關方面共同建立健全防止資本無序擴張的制度機制、為資本設定“紅綠燈”，依法加強對資本的有效監管，有效控制其消極作用。

03

國家統計局

11月商品住宅售價環比總體下降

國家統計局12月15日訊息，國家統計局城市司首席統計師解讀11月份商品住宅銷售價格變動情況統計資料時表示，11月份商品住宅銷售價格環比總體下降，同比漲幅回落。從環比看，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比總體下降。據測算，11月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比持平。其中，北京和上海環比分別上漲0.3%和0.2%，廣州下降0.6%，深圳持平。一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅比上月收窄0.2個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳環比分別下降0.2%、0.1%、0.5%和0.2%。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比均下降0.4%，降幅比上月分別擴大0.2個百分點和0.1個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅與上月相同；二手住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅比上月擴大0.1個百分點。

04

最高法

法拍房受房產所在地限購政策約束

據最高人民法院12月19日訊息，《最高人民法院關於人民法院司法拍賣房產競買人資格若干問題的規定》已於2021年9月16日由最高人民法院審判委員會第1846次會議透過，現予公佈，自2022年1月1日起施行。規定中明確，人民法院組織的司法拍賣房產活動，受房產所在地限購政策約束的競買人申請參與競拍的，人民法院不予准許。

05

百城賣地逾4萬億元同比下降7%

開發商整體拿地情緒平淡

今年下半年以來，伴隨著銷售市場的降溫，土地市場持續低迷。據中原地產研究中心統計資料顯示，2021年1月-11月，全國熱點百城賣地金額為4.05萬億元，比2020年同期下降7.4%。“首輪集中供地下，房企搶地；第二輪調整了相應規則，地產商由於資金鍊吃緊，拿地熱情銳減，流拍率達30%；第三輪集中供地正在進行中，房企拿地熱情有所提升，但提升有限，反應可謂平淡。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

06

70城新建商品住宅價格環比跌0.3%

下跌已持續三個月

12月15日，國家統計局釋出2021年11月商品住宅銷售價格變動情況。11月份，全國70個城市新建商品住宅價格指數環比漲幅為-0.3%，同比漲幅為2.4%。從9月到11月，房價指數環比下跌持續了三個月，且跌幅從0.1%擴大至0.3%。國家統計局城市司首席統計師繩國慶對資料進行了解讀：2021年11月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環比延續下降態勢，同比漲幅持續回落。

土拍市場回顧

07

青島第三批集中供地收官

42宗地攬金133.31億

12月15日，青島第三批集中供地收官，三日攬金133.31億元。本次集中供地共45宗地塊，除3宗流拍、1宗溢價成交外，其餘41宗均以底價成交。競拍規則延續二批次的規則，設定地塊最高限價，多數地塊的溢價率設定為15%，部分設定在10%。在達到最高限價後轉到線下競高品質商品住宅（包括綠色建築、智慧化基礎設施配置、裝配式建築）建設和搖號環節等。

區域市場回顧

08

北京

將率先推出個人 “購房資格綠碼”

12月15日，《北京市培育和激發市場主體活力持續最佳化營商環境實施方案》正式對外發布。本次方案中明確北京將持續最佳化不動產轉移登記的辦理流程，進一步便利房屋交易行為，在目前已上線個人自行成交存量房線上辦理網籤功能基礎上，下一步將提供個人購房資格綠碼服務，實現購房資格實時查詢。

09

上海

新盤認購計分規則再次最佳化調整

12月17日，上海第六批次樓盤相繼釋出認購資訊，多個樓盤的認購規則和之前第五批相比有一定調整，包括“贈與限購”、“公租房承租人限購”和“社保繳納年限調整”三個方面。此次上海積分政策調整，繼續強調購房政策的公平性，讓積分計算的公式更加合理、更加透明、更加公平，打擊虛假高積分的人員如租住使用權房（公房）的居民，同時對一些低積分人員（如退役軍人和博士）給予幫助，從而確保交易公平的導向。

10

湖南2022年起

全面推進新建商品房交房即交證

12月14日，《湖南省推進新建商品房"交房即交證"改革實施方案》正式對外公佈。據悉，從2022年起，湖南省所有城鎮規劃範圍內新取得國有建設用地使用權的預售商品房專案必須實施"交房即交證"。《實施方案》提出，進一步加強不動產登記綜合受理視窗和工程建設審批綜合服務視窗建設，實現"交房即交證"工作與工程建設專案審批有關事項有機結合，推動水、電、氣、網路、電視等開戶業務聯動辦理。

11

陝西三孩配套政策出臺

多子女家庭置換房屋按剛需對待

12月14日，陝西省政府釋出“陝西省最佳化生育政策促進人口長期均衡發展實施方案”。該方案明確加大稅收、住房等生育支援政策力度。對多個未成年子女家庭在租房、購房方面給予幫助和傾斜。研究制定差異化租賃優惠政策，根據未成年子女數量，配租公租房時，在戶型選擇等方面給予照顧。多子女家庭改善、置換房屋，按剛需家庭對待。

12

佛山

個人轉讓二手住宅個稅降為1%

日前，《國家稅務總局佛山市稅務局關於調整佛山市個人二手房轉讓個人所得稅 土地增值稅核定徵收率的公告》（以下簡稱《公告》）釋出，按照《公告》，個人（不包括個體工商戶）轉讓二手住宅的個人所得稅核定徵收率調整為1%。據瞭解，在此之前，佛山個人（不包括個體工商戶）轉讓二手住宅的個人所得稅核定徵收率為2%。

13

桂林

12月購房按合同額1%發放消費券補貼

對購買五城區新建商品房的購房者予以補貼，2021年12月1日至2021年12月31日期間，在桂林市象山區、秀峰區、疊彩區、七星區、雁山區購買新建商品房（含住宅、商業、辦公）的，按成交合同額的1%發放消費券補貼購房者（全額抵扣券，可於領券之日起至2022年3月31日前，在本地商貿企業購買百貨、家電、車輛等）。對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，桂林對於房企進行貢獻獎勵，有創新性，有助於鼓勵房企經營，帶動房企四季度經營業績的提振。

14

鎮江

存量房交易資金可委託銀行進行監管

近日，為了進一步規範存量房交易市場秩序，維護交易雙方的合法權益，保障交易資金的安全，江蘇鎮江市住房和城鄉建設局印發《鎮江市市區存量房交易資金監管暫行辦法》。自2022年1月15日起，鎮江市區（京口、潤州、鎮江高新區）國有土地存量房進行交易時，交易雙方當事人可根據自願原則，將房屋交易資金委託給資金託管銀行，透過由政府搭建的存量房交易資金監管平臺進行監管。交易雙方在完成房屋所有權轉移登記後，由資金託管銀行按照協議約定將監管的交易資金劃轉給出賣方。

房企動態回顧

15

德商產投服務

17日港交所掛牌上市

12月17日，德商產投服務（02270.HK）在香港聯交所掛牌上市，成為2021年透過IPO方式成功登陸資本市場的第12家物企。12月16日，據德商產投服務披露，其發售價定為每股發售股份1.11港元（不包括1%經紀佣金、0.0027%證監會交易徵費及0.005%聯交所交易費）。以此計算，經扣除包銷費用及佣金及德商產投服務就全球發售應付的估計開支後，估計將獲得所得款項淨額約1.28億港元。

16

花樣年“18花樣年”

本金及利息延期兌付獲債權人表決透過

12月18日，花樣年集團(01777.HK)公告，12月16日公司召開“18花樣年”2021年度第四次債券持有人會議，《關於有條件同意發行人延期兌付“18花樣年”本金及利息的議案》表決透過。公告稱，2018年12月，花樣年中國公開發行“18花樣年”，發行規模不超過10億元人民幣、當前餘額9.49397億元人民幣，票面利率7.5%。根據議案，“18花樣年”2021年應付利息80%展期一年、本金展期兩年。花樣年中國12月17日釋出決議公告披露，該議案透過率達85.68%。

17

引入戰投博裕投資

金科服務於17日復牌

12月17日，金科服務於上午9點正起恢復買賣。在此前的12月16日，金科服務釋出公告稱，金科股份成功引進博裕投資作為本公司戰略投資者，並向博裕投資旗下投資主體Broad Gongga Investment Pte.Ltd.協議轉讓其所持金科服務約1.44億股H股全流通股份，約佔金科服務總股本的22%，每股轉讓價26港元，轉讓金額約37.34億港元。上述交易完成後，金科股份仍持有金科服務30.33%的股份，且仍為金科服務的第一大股東及控股股東。

18

中海、萬科

披露中期票據發行計劃

12月17日，據中國銀行間市場交易商協會非金融企業債務融資工具註冊資訊系統披露，中海企業發展集團有限公司擬發行2021年度第二期中期票據，發行金額為40億元，所募集資金擬用於歸還合併範圍內專案貸款；12月16日，萬科擬註冊發行兩筆中期票據獲修改完善建議，總額50億元，所得款項用於償還存量銀行貸款。

19

富力地產

可能無法兌付1月13日到期的優先票據

12月15日，富力地產公告稱，擬以折扣價回購將於2022年1月到期的共7.25億美元5.75%優先票據，債券持有人可選擇以原定價格賣出變現，但只可出售所持票據的50%；或是選擇全部賣出，但價格相當於是原來價格的83%。同時還提到展期半年至2022年7月13日償還的選項。但若要約收購和同意徵求未能成功完成，公司可能無法在2022年1月13日到期時全額贖回票據。12月16日，標普將富力地產及其子公司富力香港的長期發行人主體信用評級從“B-”下調至“CC”，評級展望“負面”。

20

吳鏑接替張海出任萬科上海區域區首

12月16日，萬科內部發文宣佈對上海區域進行新的人事換防。其中，張海不再兼任上海區域區首，繼續擔任萬科開發經營本部首席合夥人兼CEO；原萬科上海區域第一副總、杭州公司總經理吳鏑升任上海區域區首。對於此次人事變動，萬科稱，公司一方面要在組織上加強一盤棋建設，全面提升開發業務的聯合作戰優勢；另一方面也要把打勝仗的將領放到更重要的事業舞臺，以激發團隊鬥志，打更多硬仗勝仗。