財聯社（深圳，記者 吳昊 黃靖斯）訊，12月14日，安信證券首席經濟學家高善文在安信證券2022年投資策略會上，對下階段我國房地產及經濟結構轉型方面做重要觀點分享與趨勢展望。
高善文指出，隨政策的明顯調整和轉折，房地產行業的最壞情況或已過去，流動性危機將得到有力控制。房地產行業在很大程度上，或許可避免此前大家所擔心的硬著陸的局面。
他強調，隨去槓桿措施的不斷推進，房地產行業高週轉模式已經走到了盡頭。房地產市場很可能在未來面臨第三次調整，其標誌是存貨週轉率、槓桿率被迫下降，而下階段房地產行業的商業模式轉向內涵式高質量增長、精細控制。
就經濟結構轉型以及A股市場展望方面，高善文認為，未來10年，受收入增長與技術變革的共同驅動，現代服務業轉型在需求端還遠未見頂，同時高階製造業正繼續攀爬，面臨挑戰的同時也有更大機會。
站在當前看A股市場，高善文表示，與2010年相比，當下A股的股票市場結構已顯著向好，尤其是高增長期的民營企業的市值佔比大幅提升。他認為，未來10年A股市場給投資者創造回報的潛力，較過去10年顯著更高。
房地產仍是中國經濟重要支柱，但對經濟增長支撐或將越來越弱
高善文分析表示，房地產市場旺盛的需求主要受三方面力量驅動。其一，大量人口源源不斷地流入城市；其二，城市居民希望房子更大、更舒適等改善性的需求；其三，居民對老舊房屋的置換性的需求。他表示，這也正是為什麼在過去20多年，中國房地產市場總體上保持高速增長勢頭，併成為中國經濟增長最重要的支柱之一的重要原因。
高善文指出，2015年是中國房地產市場的重要分水嶺。在2015年之前，房地產行業總體存貨週轉率較低、銷售淨利率的中樞水平較高。但2015年後，存貨週轉率呈現大幅提升，中樞水平則經歷明顯下沉。
他進一步分析表示，2015年前，房地產行業主流的商業模式是囤貨和囤地，並驅動房價整體上升。而2015年後，行業的模式開始轉向高週轉模式，即開工後儘快將滿足銷售條件的房子賣出去，資金一回籠，再馬上用於新開工，透過儘量較少持有土地，提高存貨和資金的週轉率來獲利。
與此同時，今年以來，基於內外政策和市場變化，也正使得房地產行業面臨較大範圍的流動性短缺，並出現一定程度的蔓延、加劇。
基於自上而下的宏觀角度，高善文分析稱，過去兩年，中國房地產銷售的面積的水平處於17.6億平方米水平，這將是很長時間之內商品房銷售面積的頂部。總體上商品房銷售面積的未來長期趨勢，將會處在非常低的增長水平，甚至長期的趨勢也有可能處在零附近甚至負增長。因此，他認為，未來房地產市場可能仍是中國經濟的重要支柱，但對經濟增長的支撐作用或將越來越弱。
房地產市場面臨第3次調整，轉向高質量增長、精細控制
更多人開始擔心，未來房地產市場是否仍能維持高速增長，房地產市場需求又在多大程度上已得到滿足？高善文對此指出，隨政策的明顯調整和轉折，房地產行業的最壞情況或已過去，流動性危機將得到有力控制。“房地產行業在很大程度上，或許可避免此前大家所擔心的‘硬著陸’的局面。”
他表示，近兩年，為落實“房住不炒”，政府推出了嚴格措施督促房地產企業去槓桿，“而這也與今年下半年以來，房地產市場出現的流動性壓力存在一定的關係。”
高善文認為，隨去槓桿措施的不斷推進，房地產行業高週轉模式已經走到了盡頭，在現有調控條件下，原有模式難以為繼。房地產市場很可能在未來面臨第三次調整，其標誌是存貨週轉率、槓桿率被迫下降。如若其他因素不變時，ROE會降低，將導致“吐出市場”。下階段房地產行業的商業模式轉向高質量增長、精細控制。
他同時指出，房地產企業經營模式的調整，意味著在需求長期走低走弱的背景下，較長時間內，對房地產的供給很可能也在下降，而這也使得房地產價格的調控變得更加複雜。
“大洗牌”或是下階段不可避免的階段，存在高槓杆、高週轉率等問題的企業，將逐步被淘汰出市場，但同時也將使行業競爭格局得到改善，行業的份額更多向穩健龍頭企業集中。
70%以上的產業結構升級集中在計算機和通訊裝置領域
高善文表示，中國的經濟結構轉型在過去10年進展非常迅猛，且70%以上的產業結構升級集中在計算機和通訊裝置領域。在計算機、通訊裝置等等領域往往存在著複雜和龐大的全球供應鏈。
在該領域龐大且複雜的全球供應鏈中，中國總體處在下游的裝配和生產環節，而它最高技術，最複雜的裝置，核心技術專利等等的領域，相對來講集中在發達經濟體手中。中國的產業升級，主要是沿著這一龐大的供應鏈，從最下端開始向著上端比較快速的爬升，“但距離最頂端仍有一定差距，這是中國過去10年產業結構轉型的重要特點。”高善文稱。
站在當下時點，我們繼續沿著產業鏈往上走，和以前相比出現了一些新的變數。高善文坦言：“由於國際政治經濟環境的變化，中國龐大、偏中下端的計算機和通訊裝置產業在多大程度上可以繼續穩定地、可預期地依靠國外的技術、授權裝備、供貨和零配件，這在國際經濟形勢發生變化的條件下，都存在一定的不確定性。”
這就要求在一定程度上製造備份，即復刻出供應鏈偏上端的部分。高善文認為，複製出供應鏈偏上端的部分毫無疑問投資巨大，技術複雜程度非常高，能不能在一段時間之內製造備份，重建這一供應鏈偏上端的體系，毫無疑問也是存在一些挑戰的。
高善文也不完全偏向悲觀：“國外的供應體系也不見得就會完全與中國切斷，我們自己也不見得就不能夠複製出來一個強大的備份體系，但這些都需要時間，都需要巨大的投資，而且多少存在一些不確定性。”
服務業的興起同樣是在經濟轉型過程一個非常重要的特徵。如果把上市公司分成高中低三個增長組，在高增長組（或新興行業）中，大約有一半是服務業，有一半是製造業；而在中低增長組，製造業佔比在90%，基本上沒有服務業。
服務業是由收入的增長和技術的變革共同驅動的，如數字、新媒體技術、遊戲等等，這些與技術的變革、移動網際網路的深入普及等都有關係。另外醫藥、影視院線、文化娛樂的增長也與收入相對比較高的增長有關係。除此之外，還有一小部分的生產型的服務業，如物流、港口等等，但是生活服務業的佔比相對顯著更高。
未來10年A股創造回報的能力將顯著高於過去10年
過去10年A股市場給投資者提供的回報不盡如人意，高善文認為其原因主要有兩點：其一從宏觀來看，過去10年較高利率水平抑制估值水平表現；其二從經濟轉型和行業構成的角度看，2010年包括之後很長時間，在上市公司的構成中傳統企業的佔比太大，而這些老經濟在過去10年總體上是沒有增長的，營業收入等等增長非常緩慢，股價還在不斷下跌，拖累了市場的總體表現。
新經濟產業方面，儘管過去10年整體增長不錯，但由於在整個經濟之中的佔比非常低，它對指數的影響只有到晚期才能顯現。另一方面，傳統企業中絕大部分是國有企業，改制上市成為上市公司後，國有企業總體已經度過了高增長時期，甚至處於產業發展週期的偏中後段，即一個行業即將沒落的時期。
而在2010年初的時候，國有企業傳統經濟的佔比非常大，傳統經濟主要是由國有企業來主導的。這在產業構成上也解釋了為什麼過去10年總體上A股上市公司為投資者創造的回報不盡如人意。
高善文進一步指出，未來10年A股創造回報的能力將顯著高於過去10年的優勢在於，與2010年相比，A股股票市場結構已不斷最佳化。傳統行業、國有企業在上市公司的佔比已經不高，其市值佔比已經不到25%。與此同時，市值佔比高的絕大部分是民營企業，總體上來講，這些比較多數的板塊和上市公司繼續處在高增長時期，或者處在高增長也許略微靠後的一些時期。
當市值構成的大部分都來自民營企業、中高增長的行業這兩種因素疊加，使得跟過去10年相比，未來10年 A股上市公司給投資者提供回報的潛力，會顯著更高。“除非這些企業現在已經進入了衰落期，如果大部分沒有進入衰落期，A股上市公司仍然能夠不停地優勝劣汰，不停地吸納新興的行業。”高善文補充。
