寫下這個標題的時候，其實筆者已經有一個觀點，或者說該標題潛在的蘊含了一個命題：並非任何條件下投資房產都能獲利。換言之，投資房產獲利是需要條件的，如果條件不具備，那麼投資房地產將以虧損收場。
那麼問題來了，投資房產獲利到底要滿足什麼條件？
其實條件並不複雜，一句話：房價上漲的速度必須大於房貸利率。比如，如果房貸年利率（也就是需要支付給銀行的利息率）為5%，那麼，只有當年房價上漲速度大於5%，投資房地產才有利可圖。
為了準確算好這個賬，需要明白機會成本和貼現率這兩個經濟學基本概念（感興趣的讀者可以自行百度，貼現率相當於貸款利率或銀行利息率）。
假定購買一套市場價200萬的房子，首付60萬，貸款140萬，銀行貸款利率5%。貸款週期30年。那麼，30年間，一共需要支付的利息是130萬，還本付息一共就是270萬（每月還款7500元）。如果房價每年上漲5%，那麼，30年後，這套房子的市場價等於
200*（1+0.05）30=386萬
（注意：公式中的30，是30次方，也就是30個 1.05之乘積。因為沒法準確顯示，故加以說明）
這386萬剛好等於自有資金60萬和貸款資金140萬在30年的本息和。
所以，如果房價上漲速度不超過銀行貸款利率，看上去30年後200萬的房子增值到386萬。實際上，扣除還貸本息270萬，扣除本金60萬的機會成本（大約50萬，即如果不購房，這筆錢存銀行30年獲得的利息大約50萬），最後所謂的盈利也就是60萬。 換言之，60萬投入，30年後還是60萬（貼現後的價值，因為現在的60萬，相當於30年後的10萬，或者說，30年後的110萬，等值於現在的60萬）。並沒有實質性獲利。
但是，很多人並不明白這個概念，他只看到的是，30年後房產的市場價為386萬，好像投資房產獲利了386-60=326萬，他沒有看到的是，在這30年期間，他每個月還貸7500元，連續不停的還30年！（所以，這種情形下，投資客只不過是為銀行打工而已）正因如此，高額的按揭還貸款成為壓在年輕人身上的一座不可承受的大山！也正是他們透支了未來30年的根源！
所以，從這個角度上看，很多人以為的投資房產獲利，只不過是30年間的儲蓄累加而已！
當然，如果房價上漲的速度，遠遠超過銀行貸款利率（在2015-2017年間，中國房地產總體上翻倍、個別城市翻五倍的極端行情下），這種情況下，投資房產當然能夠獲利，而且獲得暴利！因為買房是首付兩成，是加槓桿。是四兩撥千斤。這與槓桿原理如出一轍。
但是，在房價趨穩，且穩中有跌的情形下，房價不但難以上漲5%，甚至開始陰跌的情況下，情形就完全不一樣的，虧損是必然的。假定房價上漲幅度為0.這樣30年後，200萬市場價的房子仍然還是200萬。但是，這30年間，銀行還貸不可能不還。30年間一共的總成本為386萬（直接成本270萬的貸款本息+自有資金60萬+60萬機會成本50萬）。也就是說，虧損386-200=186萬。
以上舉例，生動的表明：只有房價上漲的速度不低於銀行貸款率，投資房地產才有利可圖！否則，您所認為的投資獲利，只不過是您30年的儲蓄累加。
如今，房地產陰跌週期已經到來，明白了以上道理，親愛的朋友，您還敢投資房地產嗎？
