我們在分析房價漲跌的時候，離不開對房屋總量的資料分析，畢竟，商品價格的漲跌與供需之間的關係是密不可分的。在經濟學中有一個關於商品價格漲跌的理論，叫做：供大於求，商品的價格下跌；供不應求，商品的價格上漲，既然在市場經濟中，商品房也屬於商品的一種，所以，我們在分析房價變化的時候，供給的變化就不可忽視。

那麼，問題來了，我們國家的房屋總量已經達到了什麼水平？

根據央行的資料顯示，我國城鎮居民住房擁有率已經達到了96%，戶均1.5套，而且，擁有兩套住房的家庭佔比為31%，擁有三套及以上住房的家庭佔比為10.5%；此外，根據國家統計局的資料顯示，我國城鎮人均住房面積約40平方米，居世界前列水平。

如果僅僅是分析以上兩則資料或許還無法表明我國的房屋總量水平，但是，看完接下來的這組資料，結果，便一目瞭然。

根據西南財經大學《2017年中國城鎮住房空置分析》調查報告顯示，我國的城鎮住房空置率已經超過21%，其中，一線城市的住房空置率在16.8%左右，二線城市的住房空置率在22%左右，三四線城市的住房空置率在30%左右。根據國際空置率的標準來看，如果住房空置率在10%以內，則屬於正常水平，如果住房空置率在10%~20%之間，則屬於偏高，如果住房空置率在20%以上，則屬於嚴重偏高，也就是說，我國的城鎮住房空置率水平已經屬於嚴重偏高，對於住房空置率嚴重偏高的最直接表現就是：房屋總量的過剩。

並且，我們還需要明確一個事實，這則資料是2017年西南財經大學的研究成果，如今，已經過去3年多了，要知道，在這3年多以來，我國各城市間的商品房開發並未停止，也就是說，當下的住房空置率相比2017年的時候，或許還要高許多，也有經濟學家預測：現如今，我國的空置住房總量或已突破一億套。

結合以上提到的幾組資料，我們可以比較直觀地看出來：我國的房屋總量已經過剩！

理論上來說，房屋總量過剩，也就是供給大於需求，房價應該下跌才對，但是，從相關機構對於重點城市的房價監測來看，我國的房價並沒有出現下跌，相反，大多數城市的房價還在繼續上漲，只不過上漲幅度有明顯縮減而已。

這又是為什麼呢？在我看來，這是因為住房分配不均所導致的。也就是我們常說的“炒房”和“人、地不掛鉤”。

一方面，有的人手上有十幾套房子、二十幾套房子，甚至更多，但是，也有很多剛需群體，手裡一套房子也沒有；而另一方面，很多城市存在“人、地不掛鉤”，人口大量湧入，而土地資源卻有限，比如深圳，香港等城市，人越來越多，購房需求越來越多，可是，能夠開發的土地資源有限，以上兩者疊加，就造成了我們所說的住房分配不均。因此，才會造成我們國家的房屋總量雖然足夠多，但是，房價卻仍然還在上漲的現狀。

近年來，國家對於房價“只增不降”的這個問題越來越重視，畢竟，房價太高，導致老百姓的生活壓力越來越大，幸福感降低，甚至不敢生育等等。所以，在2016年的時候，國家提出了“房住不炒”的樓市調控目標，隨著4年多以來樓市調控的持續深入，現如今，我國房價的穩定已成為事實，尤其是近兩年房地產金融政策的收緊，房價的快速上漲更是沒有了基礎，而且，還出現了部分城市房價下跌的情況。

比如鶴崗、雞西、阜新、雙鴨山等東北的很多城市，再比如燕郊、香河、固安等環京樓市，還有很多二線城市的區域性區域，比如青島、濟南、天津、石家莊等城市，均出現了局部房價下跌的情況。所以，以後不再亂買房是筆者對大家的忠告，就好比經濟學家馬光遠說的那樣：“閉眼買房”的時代已經過去了！也有專家預測，10年後，這3類房子或成為“搶手貨”，要提前瞭解。

1、市中心高品質住房

任何一個城市，市中心的房產都是最具保值和增值屬性的。不管城市如何發展，市中心的房價永遠都是最高的，因為，市中心的房子擁有最好的地段、配套、交通等設施，但是，隨著人們對於住房需求的升級，市中心品質差的住房，比如老舊小區等，可能會越來越不受歡迎，相反，市中心的高品質住房或成為“搶手貨”。

何為高品質住房？我認為需要滿足3個要求：其一，高綠化率；2、低容積率；3、高品質物業服務。在我看來，只有滿足這3個要求的住房，才可以稱之為高品質住房。

2、城市中靠近公園的住房

未來10年，住房需求的升級是必然的，隨著人們對於住房品質以及住房環境的要求越來越高，靠近公園的住房也會越來越受購房者青睞，畢竟，在喧囂的城市中，公園這種場所屬於稀有資源，物以稀為貴，這樣的房子會成為“搶手貨”也就不難理解了。

並且，隨著我國人口老齡化的加劇，靠近公園的住房會越來越搶手，不信，你可以去看看公園裡什麼人最多，是不是老年人？

3、地鐵附近的住房

從城市化發展的角度來看，未來10年，我國的城市化會進入第二階段，也就是城市群的形成或者是都市群的形成。其中，最大的變化就是人口流向的變化。人口流向不再僅僅是農村人口流入城鎮，而會發展成為農村人口以及小城市的人口向大城市、城市群以及都市群流入。

如此一來，交通的重要性便不言而喻，而地鐵作為新型交通工具，自然也就成了城市群以及都市群發展的“血管”，所以，地鐵附近的房子自然也就會成為“搶手貨”，這就好比15年前人們看重公交站附近的房子是一樣的道理。

對此，你怎麼看？歡迎把你的看法說出來。

我是@跟著大川看房，關注我，帶你走進地產江湖！