當前的房地產市場，究竟存不存在泡沫問題？專家們給出了名目繁多的看法，有人認為“沒有泡沫”，有人認為“泡沫很大”。
北京大學經濟學院院長董志勇就說過，大家不要汙名化房地產市場，董志勇多次提出，房產未來依然會是經濟發展的一個支柱性產業，這一點毋庸置疑，對於不少人認為存在巨大泡沫的問題，董志勇同樣認為，這種說法一點都不符合實際，“我個人認為，市場根本沒有一點泡沫。”
與北大董志勇持有相反觀點的專家也有很多，例如銀保監會的郭樹清，在2021年的一次記者會中就表示，當前房產的核心問題依然是泡沫過多，不少人買房純粹就是為了投機。郭樹清說到，房地產的金融化屬性太強了，一旦行業產生過度金融化的情況，那麼就必然會摻雜著很多的泡沫，所以郭樹清直言，房市已經成為了金融中的巨大灰犀牛，很多人買房並不是為了實現居住需求，而是早就轉變為了增值收益，郭專家認為這種情況存在“風險性”。
正所謂公說公有理婆說婆有理，站在購房者立場，究竟該相信誰，誰的看法才真正符合當前房市的實際情況？指聞君認為，有必要回歸到“泡沫化”的最初定義上去。
經濟學家查爾斯P金德爾伯格在其著述《查爾斯·P·金德爾伯格談什麼是泡沫經濟》中對這一問題作出了充分的闡述。查爾斯P金德爾伯格認為，一個行業的產品價格在短期內快速上漲，以至於吸引來了更多的購買者，這些新增的購買者再次助推產品價格上浮，進而產生金融化屬性的轉變，產品性質異化正式開始，隨著資產價格的不斷高漲，最後到了“一般購買者”無法接受的地步，這就產生泡沫了。
舉個例子：一根縫衣針的市場價值為0.1元，這是多數人可接受的價格水平，然而在一段時期內，由於受到原材料的限制或者是工藝生產的限制，導致生產縫衣針需要的勞動量更多，進而出現針生產成本提高的情況，那麼針就從0.1元提高到了0.5元，這時候張三看到了針的巨大增值潛力：如果用10萬元買一批縫衣針，那麼就可以獲得50萬元的回報，上升幅度為400%。於是張三拿出了500萬元來囤針，在張三賺到了第一桶金2000萬元之後，旁人也看到了張三的收益，於是紛紛跟進，進而助推縫衣針的價格接連上浮到5元/根。
試想一下，一根針的銷售價達到了5元，確定這是用來縫衣服用的東西嗎？估計多數人把針當作寶貝一樣珍藏了，其價值甚至超越了黃金、超越了紙幣，這便是金融屬性過度增加以至於出現泡沫的情況，在5元/根的水平下，90%以上的買針者，並不是為了縫衣服而去買的。
根據根據查爾斯P金德爾伯格對“泡沫”的界定標準，中國的房市，究竟有沒有泡沫呢？咱們可以用幾組資料來驗證一下：①房產價格漲幅；②一般百姓是否可接受；③房產的供給量。
一、房產漲幅。
這一點有目共睹，1998年住房改革開啟，住房市場正式從福利分配房的基本制度改變為市場化商品房買賣的新制度，房產價格也呈現出一路高歌猛進的增長狀態，全國均價從當初的2000元/平米，一路漲到現如今的1萬元/平米，增幅高達400%。在一線城市裡，房產增幅或超過20倍，即便是在二三線城市，房產的增幅也達到了5-10倍。原本10萬元的房子，擱在北上廣深等市中心，可能已經漲到了數千萬元。
土地財政，成為了高房產價格的強力支撐，雖然多年前已經呼喊著要“去土地財政”化，然而時至今日，土地財政高依賴性依然存在，資料顯示，在2021年上半年的土地出讓中，有6個城市出讓金超過千億元，分別是：杭州、上海、北京、廣州、南京、武漢。尤其是杭州，直接達到了2千億，直接提升至第一名的位置。其實，杭城的土地出讓首位並不是第一次出現，在2017年、2018年、2019年這三年裡，都是TOP1位置。
除此之外，土地出讓超過600億的還有不少城，例如重慶、蘇州、成都、天津、鄭州、寧波等都榜上有名。雖然說今年以來，多數城市的房市出現了明顯收縮和下滑的態勢，然而土地市場依然熱度不減，在土地流拍率快速增高的背景下，主要一二線城市的賣地步伐依然在持續加快，對於多數城市而言，土地出讓金的比例依然保持在40%、50%以上。
二、居民買房很輕鬆嗎？
能否支撐買房，關鍵看薪資水平，當前的個稅起徵點為5000元，是不是表明，當前8億就業人群中，大家都超過了5000元的水平了呢？答案是否定的，5000元或許只是一箇中位數基本參考值，這也就意味著其實多數工作的人群，平均的收益基本位於這個檔次，高於5000元的不是太多，但是低於5000元的也不會太多。
有公開資料顯示，在我國14億人中，有9億人的月入不到2000元，還有6億人的月入不到1000元（這是真實的資料）。根據統計局在2018年釋出的一項《公報》資料表明，如果你的月入達到5000元的話，其實足以碾壓90%以上人的收益水平。同時智聯招聘在2019年也曾釋出過“找工作人的薪資比例”，指出，月薪達到7000元的只佔到了總工作人數的3.07%，那麼在8億工作人中，月入超過7000元的其實只有不到2400萬人，妥妥的高收入人群，站在了金字塔尖。
如果你的月入達到了7千元，恭喜你應該值得驕傲。那麼在月7K的情況下，買房有多大難度？財經女神葉檀就直言了，專家：月薪低於7000元不建議買房。她算了一筆賬，在正常的家庭開支狀態下，你的月入7K元，購買一套60萬元房子，首付款需要18萬元，貸款42萬，那麼月供為2100元，家庭正常消費3000元，最後淨留存不到1900元。試想一下，一個月存下1900元，一年的淨留存為2.28萬元。能幹啥？連一場大病都不敢生，稍微去幾次醫院，一年下來等於白忙活。
如果購買總價為60萬的房子，月薪低於7000的人最好不要買房。而現在總價60萬的房子估計也就是在縣城能找到了，凡是大一點的城市，都沒有這樣的城市，也就是說購房者買房最低的收入門檻是7000元/月。
三、房子供給量多少？
買不起房，真的是因為市場上房產供給不足導致的？北師大教授董藩認為是這樣，董藩多次指出，城市化才是住房銷售價格上浮的真正原因，我國的城市化率為63%，距離發達國家75%以上的水平還有相當大的差距，董藩認為未來隨著城市化的推進，2-4億農村人進入城市，將會繼續為城市創造強有力的購房支撐，所以董教授指出，大城市的房產或漲到80萬元/平米。
那麼，房子真的不夠住？1998年至2016年，根據釋出資料測算認為，所有的新房竣工面積達到了9,797,340,000平方米，我們按照行業內一般標準（70%的90平米）估算，累計竣工了9797.34萬套房產，這些商品房每戶容納4-5人，總計可容納5億人。
另外，城市的房產根本不止商品房這一項，在我國大城市裡，商品房的數量看起來龐大，但是小產權房和企業自建房的數量更加廣泛。學者認為，小產權房以及其他房產數量應該是商品房的4倍以上。故而估計總房產數量可容納超過30億人居住。
一方面價格增幅達到400%（這是基本值，現實遠超這個資料）；另一方面月薪7K還不建議購房；再加上房子足夠30億人居住還不跌。有泡沫嗎？想想就知道結果了。最後央行原副行長10個字給出了“警示” ：要做好泡沫破滅的準備。
原人民銀行副行長吳曉靈說：在泡沫中狂歡的日子不多了，做好潮水退卻後的準備是要面對的現實。這個泡沫，不單指金融泡沫，還有房地產泡沫。
