從恆大，再到花樣年，還有近期的陽光城以及佳兆業，今年的地產行業可謂問題頗多。如今，問題房企的名單上或許又要新“添”一員，它就是千億房企、國內t50的房企龍頭——中國奧園。
說起近期中國奧園的處境，或許只能用“屋漏偏逢連夜雨”來形容。
自從10月15日被標普將信用評級從“B+”下調至“B”以後，中國奧園就猶如被推倒的多米勒骨牌一般，先是迎來了“股債雙殺”，隨後又被傳出將甩賣旗下奧園健康的股份，用以償還債務。
從二級市場上看，截至11月8日收盤，今年以來中國奧園的股價已經大跌了68.91%，市值在年內已經蒸發了126.42億港元。
雖然中國奧園還未出現流動性危機，但種種跡象表明，中國奧園已經處在危險的邊緣。
中國奧園的前世今生
說起中國奧園的發家史，那就一定離不開兩個字：奧運。
中國奧園的創始人是以郭梓文和郭梓寧兩兄弟為代表的郭氏家族，兄弟二人出生在廣東番禺的一個普通的教師家庭。值得一提的是，廣東番禺可是一個出企業家的地方，香港的霍英東、澳門的何賢等都是來自廣東番禺。
上世紀90年代，“下海創業潮”興起，弟弟郭梓文毅然決定辭職創業。
憑藉著過人的膽識，郭梓文用東拼西湊來的5萬塊錢承包下了當時負債累累的番禺建安裝飾公司，並因此淘到了人生的第一桶金。隨著承包的建築公司越來越多，郭梓文“郭承包”的名號也逐漸在行業中傳開。
1996年，已經完成了原始積累的郭梓文創立了中國奧園的前身——金業集團；兩年後，郭梓文聯手哥哥郭梓寧，共同拿下了當時番禺最大國有企業廣東梅山糖業旗下的梅山建設開發公司的承包權。
在拿到了梅山建設開發公司的承包權之後，郭氏兄弟開始大展拳腳，趁著當時申奧熱潮，兄弟二人將當時承包下來的地產專案與體育結合，推出了“金業體育花園”專案，也就是如今知名的“廣州奧林匹克花園”。
該專案不負兄弟二人所望，創造了五銷五罄的神話。經此一戰後，中國奧園集團便以“地產+體育”的複合地產概念成功起家了。
2001年，中國迎來了歷史性的一刻——北京申奧成功，國內掀起了“全民運動”的熱潮。郭氏兄弟自然不會錯過這個機會，推出了“南國奧園”專案，將樓盤分為了洛杉磯奧運村、卡薩布蘭卡奧運村、雅典奧運村、悉尼奧運村和北京奧運村五個主題。
而結果也不出兄弟二人所料，這個樓盤在當年又是大賣，最終更是獲得了“中國名盤第一名”的殊榮。正是憑藉著幾次借勢奧運，中國奧園的體量逐漸擴大，並在2007年成功在港交所上市。
隨後的幾年，中國奧園陸續成功“闖關”：2013年，銷售額突破百億大關；2019年，銷售額突破千億大關。
激進擴張，四年銷售額翻6倍
實際上，中國奧園的發展並非一帆風順，特別是在2008年奧運會之後，隨著國內“運動熱”的退潮，中國奧園迎來了很長一段時間的艱難發展期。
從年報資料上看，在2008年時，中國奧園的營收僅有6.2億，一直到8年後的2016年，其營收才突破100億大關；而再看地產行業的“老大哥”萬科，在2008年時營收就已經達到了409.92億，2016年營收更是達到了2404.77億，營收是同期中國奧園的超過20倍。
不過，在2016年之後，中國奧園卻一改之前的頹勢，開始飛速發展，銷售額和營收都有大幅的提升。
具體資料方面，中國奧園的銷售額從2016年的256億狂飆到2020年的1540億，短短四年時間銷售額翻了6倍；營收則從2016年的118.27億一路飆升到了2020年的677.94億，四年時間營收也翻了4倍。
那麼，為何中國奧園的營收和銷售額在那幾年裡會有如此大的提升呢？這背後，和其激進式的擴張有關。
據報道，幾年時間裡，中國奧園的擴張方式主要是透過“收併購”——透過收購或併購其他專案開發權的模式快速拿地，達到迅速擴大規模的效果。
不過，這種模式的弊端也非常明顯，那就是負債也會跟著快速升高，而且在專案的開發過程中很容易出現質量問題。
從資料上看，中國奧園的資產負債率從2016年的77.97%增長到了2020年的83.34%，負債總額則從2016年的517.87億增加到了2020年的2714.26億，負債總額足足翻了5倍。
而也正是這幾年的激進擴張為中國奧園埋下了隱患，導致了近期危機的爆發。
利空不斷，中國奧園甩賣股權自救
最近一段時間，中國奧園可謂是“屋漏偏逢連夜雨”。
自從今年10月份被標普將信用評級從“B+”下調至“B”以後，兩大評級機構惠譽以及穆迪也跟著下調了中國奧園的評級。
而在信用評級下調的影響下，二級市場上，中國奧園出現了“股債雙殺”的局面。
自6月以來，中國奧園的股價從8.331港元一路跌到了2.06港元，短短5個月時間跌去了75%；債券方面，中國奧園發行的債券“20奧園01”，從今年8月初的97元下跌至最新的26元，跌幅高達73.19%。
此外，在對於房企十分重要的“三道紅線”方面，中國奧園的淨負債率為80.7%，現金短債比1.3倍，剔除預收賬款後資產負債率78.5%，淨負債率踩中了紅線。
毫無疑問，目前的中國奧園處境並不樂觀。
而為了應對當下困難的處境，近日中國奧園被傳出正在考慮出售旗下的奧園健康股權，這一度被解讀為要“賣掉未來”。
截至上半年，中國奧園的總負債為2628.64億，在鉅額負債壓頂、利空不斷的大背景下，中國奧園的選項恐怕不會很多。
