北京樓市：第一套房子，一定要慎重選擇

家好，我是京爺，是少有的能夠切入北京房產全流程交易與大資料分析的諮詢師！

以下內容為【京爺說房】公眾號| 粉絲問答

關注“京爺說房”【微信公眾號】，加入【知識星球】“京爺說房” 進行提問和獲取資料，有問必答，全程指導。

1、提問：我婚前名下一套房（亞運村老小區小兩居），離婚後老公名下無房無貸。我倆計劃以老公名義再買一套（首套首貸），首付有兩百萬左右，想買個500萬的房子，本來計劃買東城或者亞運村附近，但是現在的政策導向也不敢看學區屬性的東城（而且東城普遍超過預算），亞運村附近次新的房子一般也都超預算，又不想再買老小區了。計劃再買一套的原因有兩點，一是以後生了小孩父母來帶孩子不用住在一起，二是想充分利用首套首貸的優勢；但是現在又有點想考慮置換（置換的話只能是算二套）。想問問您有沒有什麼好的建議

回答：你好，如果考慮東城的話，可以考慮永外，那邊相對安全一些，價格也便宜點兒，不過從居住方便性的角度來看，還是買在附近好點兒。亞運村的房子，其實也可以考慮，基本上跟著大盤沒問題，特別是陳經綸嘉銘的小區，老小區也可以。當然紫薇天悅這類小區似乎也有低總價的小戶型，我認為不錯。如果是置換的話，不知道你可以買到多少總價的房子，如果買不到次新的話，還不如買兩套，畢竟年輕人和老人最好不要住在一起。可以查詢咱的小程式檢視小區歷史成交紀錄

2、提問：京爺您好！目前京戶，sfsd，由於還是單身，未來發展地沒有特別明確，看著北京市場，想在近期買個小房子落戶，450以內吧。目前看了大鐘寺附近九十年代的小破房，單價十萬多，好在總價低三環裡，但是沒電梯沒管理。近期得知通州未來悅快要開了，您覺得是否等著新房會比較好呢？最近一個人看的太心累了，有點想快快定下的心態。

回答：你好, 我認為雖然是為了落戶, 但一定要選擇慎重一些, 畢竟第一套房子是你的重要資產, 是未來你置換騰挪的資本. 我認為有兩個選擇: 1, 儘量選擇升值性好, 流動性強的小區. 典型如朝青, 九龍山, 大望路等區域的次新一居. 2, 選擇未來有潛力的板塊, 比如通州核心區. 你說的這個新房價值不大,, 你容易掉坑。詳見星球資料《北京板塊選擇頂級思維》

3、提問：現在望京南湖東園二區的房子還值得入手不？京爺怎麼看望京板塊後續行情？

回答：貼一個前面的回覆吧：望京這波在非學區板塊中屬於漲得最多的一個, 而且是領漲的一個. 目前確實在高位, 不過有些趨穩, 轉涼的趨勢. 大部分房源掛的價格偏高, 不過有一個現象是: 有若干的小區, 著急賣的業主, 都有開始降價出手的現象(當然, 本來就掛得高). 我相信未來望京至少不會大漲了, 房源可能會多起來, 機會也會多一些. 如果房子掛牌價偏高，可以稍微觀望一下，看有沒有更合適的出來。可以檢視星球資料《獨家撿漏榜，每日北京降價房源統計》

4、提問：京爺您好，首付250左右，sfsd，在北二環上班，想買個離單位近的或是北五環的新房，想著按好轉讓置換考慮，想諮詢下您有什麼推薦嗎？新房的話北清雲際怎麼樣呢？謝謝！

回答：你好，250萬，如果是五環裡的話，可以考慮550萬左右，這種情況只能買一些老小區了。儘量在海淀購買，可以重點考慮沒有學區溢價的小西天、牡丹園等區域購買老小區，選個兩居室。這些地方雖然學校一般，但升值性是跟著海淀盤，且跑贏北京大盤的，流動性也不錯。其實也可以考慮一居，比如今典花園的一居，升值性不錯。當然，也可以考慮朝陽安貞等地選擇，如安貞西里等管理還可以的小區，跟著大盤走是完全沒問題的。新房的話，北清雲際和奧森春曉都是不錯的選擇，價效比較高，能買到就可以。可以檢視星球資料《獨家撿漏榜，每日北京降價房源統計》

5、提問：京爺好，通州潞苑東亞逸品閣怎麼樣？目前沒有地鐵，沒有大型商超，只有個三甲醫院。據說未來龍旺莊附近會有地鐵交匯，你覺得值得買麼？總價430左右兩居，謝謝！

回答：你好，東亞逸品閣小區品質尚可，戶型也不錯，樓齡也新，剛需上車沒什麼問題。當然小區還是小了一些，沒什麼活動空間，周圍配套差了點兒，短期升值性受限了一些。可以參見星球資料《新房、二手房看房選房攻略》

6、提問：京爺，父母最近看上了富力又一城，考慮到居住品質和未來升值性，富力又一城怎麼樣？如果不好，相同價位的（500萬出頭）還有什麼盤可推薦麼，不考慮上班遠近。

回答：你好，富力又一城小區品質不錯，如果是C區，交通也方便。這個小區在周圍也算是稀缺地存在，唯一限制其發展的就是板塊差了一些，未來也沒有什麼規劃，也就是升值性受限。所以優缺點都比較明顯吧，從升值性角度來說，超過周圍大盤，跟著北京大盤的樣子，保值性和居住性都可以。同等情況下，也可以考慮去常營看看，或者看看雙橋附近的遠洋一方。個人認為富力又一城C區還不錯。可以參見星球資料《新房、二手房看房選房攻略》

以上內容為【京爺說房】公眾號| 粉絲問答