太久沒動筆，想了想，最近日子不太好過，對於我這種跟風的自媒體來說，可寫的東西不少。
比如說不知死活立陶宛，反覆橫跳臺獨份子，兩面三刀的美國政府。
當然，這些事對於普通人而言，還是有那麼億點遙遠。
想了想，咱們來聊點實際的。
房價。
有關於房價這個事，向來是茶餘飯後的談資。
知乎上有關房地產的訊息，一搜一大批，其中最經典的系列問題莫過於是：
2020年房價會跌嗎…
2021年房價會跌嗎…
2022年房價會跌嗎…
2023年房價會跌嗎…
2024年房價會跌嗎…
2025年房價會跌嗎……
瞧瞧，都把孩子嚇成什麼樣了。
盼著房價跌這個事，不是一個兩個人，也不是一兩天的事了。
可是為什麼偏偏在這種時候，房價會跌的聲音甚囂塵上？
很簡單，因為房地產遊戲玩不下去了。
01
房地產遊戲
介紹房地產遊戲以前，要先介紹一下游戲的主要參與玩家。
買家、賣家、監管者、銀行
買家：花錢買對應產品。
賣家：銷售商品給買家，這也很好理解。
監管者：這角色的定位就稍微複雜一丟丟，它老人家負責盯著市場，不容許有不合法、不正當的競爭和非合法的買賣。
銀行，借錢給買賣雙方，協助他們完成交易，之後再收取相應利息。
好，那麼分析完主要玩家以後，玩法也很明瞭。
買家花錢向賣家購買產品，賣家向監管者取得產品許可，向銀行借錢，打造商品，賣給買家，資金迴流後，連本帶息還給銀行，再參與下一輪的買賣。
看起來，這是一個很健康的行業迴圈吧？
但只要中間出現一個環節的問題，整個迴圈就會崩壞。
比如買家不肯買、又比如打造商品的價格成本過高，又或者賣家統一陣線，惡意抬高市場價格。
總而言之，各方面的因素加持之下，反正房子價格就跟特斯拉的汽車剎車一樣，徹底剎不住了。
02
房地產遊戲的終結
要讓一樣事物停止，通常只有兩種辦法
1.踩剎車
2.撞南牆
房地產的剎車系統在多方不可描述的因素影響下已經徹底失靈。
失去了第1個選擇，市場只能選第2個選項。
房地產的南牆。
就是人口出生率。
據統計局資料顯示，從2017年-2020年的人口出生資料分別為12.43‰、10.94‰、10.48‰、8.52‰。可以看出2020年的人口出生率下降幅度非常明顯，接近2‰的比例。換句話說，2020年我國少出生了280萬人左右。
人口出生率的暴跌，很大程度上，是跟高昂的房價息息相關。
舉個最簡單的例子。
張三要結婚，婚後要買房生活，買房就意味著要揹負10年以上的高額債務，也意味著他們的生活變得異常拮据，進一步縮小了生育慾望。
出生的人口減少，就意味著以後買房的剛需人群減少，甚至現在的剛需也已經達到飽和狀態
央行資料顯示：從2008年到2018年，我國居民負債率從不足18%上升至53.2%，10年間共上升35.3個百分點，年均增幅3.5個百分點，到2019年一季度末，居民槓桿率再創新高，達到54.3%。
透支了現在，乃至未來的市場需求以後，房地產面臨的終極問題出現了。
誰來買房？
這個世界上的所有問題都可以簡單粗暴概括成兩個內容：
供和需。
我產生物品；你來買物品；有買才有賣；有賣才有買。
然而現在沒人買了，或者說買不起了。
房地產的未來將會越走越窄。
房價跌，是可以預見的。
但現在，還不能跌。
看看下面這個圖就懂了：
稅收當中，土地資源的財政收入佔據了總額相當大的比例
土地財政的減少，將會直接影響到政府的正常執行。
因此不能讓房價一下子暴跌，這會讓市場瞬間承受不住，還牽涉地方政府的財政問題。
於是才會出現下面的奇觀異象：
政策可以干預市場，卻無法最終導向市場走向。
跌是必然的。
關鍵是，什麼時候跌，以及跌多少？
有關這個問題，我認為房價會呈階梯式下跌。
03
房價的階梯式下降
為啥不是暴跌？原因很簡單，跌不起。
關鍵在於政府。
政府不生產錢，他們只是資金的搬運工，在操作房地產的過程中只負責賣地，納稅這兩方面賺錢。
付錢的最關鍵人群，是群眾。
當買家沒錢，或者不願意給錢買房，政府面臨著無法運轉的危機。
在這種情況下，原有的路數行不通，那麼政府只能採取另外的手段獲利。
比如說，房產稅。
但是光靠房產稅也不行，填不住原來的坑，原來花的錢太多了，光靠收稅是竭澤而漁。
得升級：產能升級，能源升級刺激行業，促進內需。
說人話就是，銀行借錢給政府，政府獎勵先進企業，企業拿到錢，發展新產品，有更便宜更好吃的食物，更便捷的工具面向社會，人們自然願意掏腰包，政府就能從中獲利。
這是非常宏觀且理想的層面，事實上，產能升級有一個很多不可控制的變數，舉兩個因素來說：
04
產能升級的時間成本
產能升級最需要什麼？
錢？
人？
都不是。
是時間。
沒有錢，可以集資，可以吸引國外資本，總有辦法。
沒有人，可以培養，可以引入國外專家，同樣有手段。
唯獨時間，不可逆轉。
2021年的房地產已經達到臨界點，接近60%的居民負債率表明依賴房地產榨取內需的好日子快到頭了。
沒有房子賣得出去，意味著政府的資金缺口就會越來越大，沒人能確保地方政府不會破產。
一旦破產，就會產生多米諾骨牌效應，詳情參考恆大暴雷後，各大地產反應。
因此，對於政府來說，最關鍵的已經不是賣房，而是現有地區產業鏈，哪一塊可以以最短的時間進行升級。
像北上廣深這種還好，人流量大，底子好，擋得住內需轉型的陣痛
像山東這些依賴傳統制造業的，幾十年前把地底挖穿大半的省份來說，他們是最難受的，一來沒錢，二來沒人，三來高階產業鏈稀缺。
至於那些三線城市，熬不過接下來凜冬就只能選擇躺平，貼一張防跌令，暫時維穩。
因此，現在中央到地方政府都只想做一件事，抓緊產業全方位升級，時間越短越好。
04
劣幣驅逐良幣
為什麼有一段時間華為被視為民族之光？
排除水軍和死忠粉在網上造勢，最核心的原因就是，在高新技術產業方面，中國民營企業能拿的出手的實在太少了。
那些大而不倒的行業巨頭，鮮有在行業技術尖端提供突破性進展，反而打著學術科技研究的旗號，對自己人動手。
前有滴滴竊取個人使用者資訊，現有騰訊黎明計劃。
這些能被稱得上是行業巨頭的企業，一天天不幹人事，上樑不正下樑歪，也誘發了一大批投機倒把，騙取政府援助金的皮包公司。
這種由上至下的行業劣根性，嚴重損毀著行業向前發展的動力，如果不能在政策上予以一定的約束和懲罰，那麼將嚴重拖緩高新技術的發展。
可以預見，未來1-2年內，中央層面一定會強化約束企業，尤其是龍頭企業，限制他們的行為。
但不管怎麼說。行業升級是大趨勢，不可避免，而房地產作為逐漸被淘汰的經濟來源，將會伴隨科技發展速度而回歸正常價位。
