11月4日，中原地產“二代”接班再進一步

據中原集團主席施永青發布內部檔案，施永青之子施俊嶸將從老將黎明楷手中接過中原地產（中國內地）主席一職。而李耀智將接替賴國強擔任中原地產（中國內地）總裁。

“香港地產教父”施永青創辦的房產中介中原地產已有40多年曆史，一度被稱為房產界的“黃埔軍校”。中原地產的門店，曾遍佈北京、上海、廣州、深圳等35個城市。

近年來，中原地產在內憂外患之下麻煩不斷，市場份額已大幅縮水。

如今，中原地產的水逆期仍未結束，繼“吃差價”“裁員自救”等風波後，又現人事強震。

（中原地產內地總裁賴國強個人宣告）

賴國強在其離開中原的個人宣告中，稱“因循守舊，搖擺猶豫扭轉不了中原的頹勢，在此我和股東就經營戰略產生了較大的分歧，30年的互信也被打破。”

這個老牌房產中介，因何崛起，又如何一步步滑落的？

01、中原逐鹿

1968年，香港工業時代拉開帷幕。在朋友的介紹下，19歲的施永青一時衝動，去了一家工人夜校教書。他在這個崗位上一做就是8年。直到1976年，26歲的施永青決定離開學校，去見識一下商戰浮沉。

此時的香港，已經從進出口為主，變成輕工業為主的城市。沒有職場經驗的施永青，在吃過很多閉門羹後，找到了一份做練習生的工作。這是一家房地產公司。

那時香港的地產公司，大多數是兄弟檔、夫妻檔，沒背景沒學歷的施永青，只能從跑腿打雜開始。這並不妨礙施永青嚴格要求自己：透過收發信件摸清企業組織架構；透過閱讀大量檔案瞭解房地產。

1978年，施永青已經比房地產專業人士還專業了。此時，他卻做了一個決定：創業。這一年，香港地產亂象叢生，地產代理業興起，人們都在炒樓賺差價，專注於服務的鳳毛麟角。

（施永青）

施永青打定主意：摒棄炒樓、專注代理，透過為買賣雙方服務賺取佣金。於是，29歲的他與同學王文彥，各自拿了5000港元開始創業。

在一個寫字樓中，一張小桌、2個合夥人、5名員工，中原地產的浮沉史，就這樣開始了。

誰也沒想到，施永青會掀起地產江湖的一場旋風。憑藉二手房交易誠信服務、絕不炒樓的行事風格，中原地產大受購房者的歡迎。在短短一年時間裡，施永青賺到了100萬港元。

上世紀80年代，在確立國際金融中心地位後，香港吸引了大量人才，房地產市場也紅火起來。這給中原地產帶來較大發展空間。

中原地產推行“公盤私客”的模式，即要求員工將拿到的盤源資訊放入公司內網，讓所有經紀人共同分享。這樣的方式，不僅大大提高客戶和盤源的配對成功機率，更讓中原地產在香港市場一騎絕塵。

九十年代初，內地的經濟騰飛，施永青將目光瞄準了上海，開始拓展內地市場。內地市場成為中原地產的風水寶地。1992年，內地居民對房屋購買需求劇增，二手房市場爆發，中原地產順勢進入二手房中介行業。

這一年，因管理模式、用人理念不合等原因，王文彥選擇了退出，施永青全面掌管了中原地產。自此，中原地產正式進入“無為而治”時代。所謂“無為而治”，即施永青不會定下具體的計劃，只會給出一個大方向，由手下根據實際情況作出具體決策。

中原地產會每個季度發放一次獎金，每名員工拿到獎金後，都有一次機會可以提出離職。離職的員工如果願意，也可以隨時回到公司上班，“好草不怕回頭吃”。

這種模式下，“中原地產單兵作戰能力，談單能力、業務處理能力都不錯，有較強的個人英雄主義。”一名曾任職某頭部房產中介機構的人士告訴市界。

那些年，中原地產不僅收購了香港三大中介機構之一的利嘉閣地產，還全面滲透入廣州、北京、深圳等城市。

然而，中原地產在內地逐鹿的故事，卻在2008年戛然而止。

02、步步敗退

轉折點始於2008年。

當年2月27日，施永青宣佈正式退休，只留任中原地產的非執行主席，將“江湖事”交由時任集團副主席的黎明楷負責。

這一年，是胡楠來到中原地產的第二個年頭。胡楠猶記得，那時的中原地產人，對集團總部有很強的歸屬感，大家每天都會檢視集團郵件、集團官網。

2008年美國次貸危機爆發，並迅速向全球蔓延。受此影響，基於對經濟形勢的預判，當年10月，中原地產在內地裁員接近20%，全面收縮全一二手房代理業務，如瀋陽、杭州等。

“公司裁員關店，是認為金融危機沒有那麼快結束。”胡楠向市界回憶道。但讓人想不到的是：政府很快出手救市，經濟於2009年反轉，房地產也迅猛增長。形勢一片大好之際，中原地產此時卻“沒人、沒店”。

這一步，雖然讓中原地產錯失良機，但它仍是內地的房產中介老大。2011年11月，在“金九銀十”的希望幻滅後，中原地產再次裁員關店，這回是深圳關閉了60家門店，裁掉1000餘人。

再次裁員背後的邏輯是：中原地產華南區在好幾個月裡，每月的二手房成交僅為2000-3000單，而2010年同期，每月則成交12000-13000單。

很多老員工也被裁了。“不管你以前做的多麼輝煌，沒有業績馬上就要走人，沒有賠償。太無情了。”當年，一名被裁掉的深圳中原員工向媒體抱怨道。

這僅僅是暴風雨來臨的前兆，更慘烈的打擊始於2015年。這一年，借力資本的鏈家地產，透過收購上海房產中介老二德佑地產，迅速將其在上海的店面數量翻番。

為了在上海還擊鏈家，中原地產與之展開了角逐。然而，中原地產三天開1家門店，一年才開100多家的速度，遠遠比不上鍊家地產一天開3家，一年差不多1500家的速度。

兩軍對壘，必有勝負。坐上上海頭把交椅的，最終是市佔率超過20%的鏈家地產。而中原地產從第一滑至第二，市佔率不足10%。這一年11月，66歲的施永青不得不迴歸中原。

重出江湖的施永青，除了重啟上市計劃外，還在多個維度進行“守”和“攻”，如加強內部管理、薪酬制度改革，以及提升資料系統。具體而言，即行業裡的人才挖角混戰、內部互聯互通的制度提升，以及網際網路平臺的搭建和完善。

施永青的上市計劃並未實現。另一邊，中原地產在上海落後鏈家地產的狀態，也很快蔓延至另一主陣地深圳。

空降1000名經紀人南下深圳後，鏈家地產收購了本土中介中聯地產。僅僅一年多後，鏈家成為深圳房產中介老大，市場佔有率超過15%。中原地產防守鏈家地產這一戰失敗了。

2016年，中原地產內地市場利潤佔比，從之前的10%下降至4%。深圳公司的佣金收入，也從2015年的40億元，滑落至2016年的32億元。

成也蕭何，敗也蕭何。房地產和網際網路研究院創始人相國良告訴市界，中原地產的“無為而治”文化階段性的確促進了公司業務發展，但在市場快速發展時，這種文化是否還能適應激烈的市場競爭，需要中原地產反思。

“我們可以看到，隨著貝殼找房的崛起，強管控的平臺型經紀公司，已經甩開競爭對手太多。這幾年的發展中，中原地產已經錯失良機。”

這一年，規模不敵鏈家地產的中原地產，已有江湖遠去的跡象。

03、二代接班

其實，施永青並不願在內地採取“退守”戰略，他也希望慢慢變革，伺機“中興”。不過，他對自己並沒有信心：“不是說我出山，就什麼問題都解決了，我也沒有這個能力。”

在防守與反擊鏈家地產兩年後，2017年11月，施永青再次萌生退意，“本月起，逐步把工作交棒到兒子施俊嶸手中。公司需要新陳代謝。”

中原地產“中興”這一希望，被施永青寄託在兒子施俊嶸身上。

施俊嶸出生於1988年，是經濟學本科學士、IT碩士，他很明白自己要走的路，“去讀經濟、房地產金融專業，也是暗地裡為自己鋪路，為了以後可以配合到（父親）。”

施俊嶸一直將IT當做工作重心，但身處競爭激烈的中介市場，想要突圍又談何容易？中原地產的競爭對手，除了鏈家地產等房產中介機構外，還有主打線上交易的網際網路房產平臺，比如愛屋吉屋等。

所有同行都在向前奔跑。鏈家地產在2016年，先是更名為“鏈家”，接著在2018年推出“貝殼找房”房產中介加盟平臺。而此時的中原地產，賺取的仍是直營的佣金收入。

四面埋伏的蕭殺下，中原地產終於有所行動。2018年6月，中原地產的中介加盟平臺“原萃”面世，開始介入加盟市場的競爭。這是面向中小中介的全流程服務平臺，類似於易居房友。然而，這一年，樓市降溫明顯，萬科高喊活下去，中原地產又“動”了起來，這一次是上海中原降薪求存。

當年10月，時任上海中原總經理的陸成釋出公開信，“我預計這次行業生存危機，不會像2008年金融海嘯一樣，那麼快就過去。現在就是‘排隊去死，看誰有實力排在最後’的淘汰賽。”

儘管上海中原在“退守”，但施俊嶸這個懂IT的“二代”，仍正試圖追趕變了的時代。2019年1月1日，施俊嶸升任中原集團副主席，管理集團事務。兩個月後，在“原萃”之下，中原地產推出共享加盟品牌“幾畝置業”。

施俊嶸大刀闊斧改革時，2020年初，一場疫情打亂了所有的節奏。當年前兩個月，中原地產在內地市場，迎來成立42年以來的至暗時刻。2月份，中原地產的實際業績只有正常月份的2%，加起來不到1000萬元，“現金流只夠支撐公司三個月時間。”

儘管4月份內地房地產市場開始復甦，中原地產並沒有陷入自己預期中撐不下去的死局，但中原地產的發力仍然顯得頗為平庸。這一年8月，在各大資本的加持下，貝殼找房在美國成功上市，市佔率達到13.5%，而中原地產的市佔率僅為3%-4%。

對於中原地產經營不理想這一事實，中原地產（中國內地）主席黎明楷在2021年2月坦言，過去兩年門店數量有所減少，面對對手衝擊，自己反應“有點慢”。下半年會推出新的合夥人制度計劃，門店增速可能會加快。

04、難以掉頭

現實並未朝著黎明楷的計劃那樣發展，“門店增速加快”的局面，卻並沒有到來。

在牽手中原地產10個月後，2021年8月，大股東房多多決定不再支援原萃和幾畝置業的發展，這導致未盈利的原萃走向關店、拖欠員工薪資的絕境。

另一邊，中原地產又一次“裁員自救”。10月中下旬，中原地產內部下發檔案稱：受市場持續低迷，適度收縮規模，保留核心資源過冬。

中原地產在職員工王聰對此見怪不怪。他告訴市界，這一次裁掉的大部分是中後臺研發人員，賠償都是單談，沒有統一的標準。每一次交易下滑，公司都會裁員自救，一般內部波動很小，“老員工都懂”。

無論是2008年砍掉二手房業務，還是2020年撤掉上海新房事業部，中原地產的每一次動作，都挑動著員工們的神經。變化就是從這時候發生了，“原來做的事突然不做了；不適應新來領導的風格；企業的文化變了。”兩年前離開中原地產的宋峰告訴市界。

對胡楠而言，變化則是從集團的郵件、官網不再是必看時；是中原地產變得像一個老人，被很多後來者趕超時。“保守而又現實”，胡楠如此評價老東家。

王聰的“饅頭概念”，回答了宋峰的疑惑。“總部給你固定的饅頭數（錢），想自己多養人，就自己掙饅頭。養不活，就自廢武功。”王聰告訴市界。中原地產也一直說改革與創新，但“真正做起來，不像那麼回事，沒有那麼大的決心。”胡楠說。

中原地產為何難以掉頭？“創新力不足、總部缺乏領導力等原因背後，還在於沒有一個強有力的領導人。”相國良認為。

施永青和王文彥原本各擁有中原地產50%的股權，後來兩人各自出售5%的股權，給了現任中原地產亞太區總裁的黃偉雄。這三人大部分時間在香港，對於內地的業務自然“鞭長莫及”。據胡楠透露王文彥“只偶爾在年會上出現”。

中原地產（中國內地）主席黎明楷、中原地產（中國內地）總裁賴國強、中原地產（中國內地）副總裁兼華東區總裁陸成，這三人大部分時間在內地。中原地產並沒有股權激勵措施，以至於黎明楷、賴國強們仍是“打工人”。

多名中原地產員工告訴市界，施永青是老闆，他有決策權，沒有經營權，下面的人不一定聽他的。大家都知道，公司姓施，管事的人不姓施。在長期“無為而治”的管理下，“內地的各區域公司，決策權、財政自由權等都比較大，形成一個“諸侯割據”的局面，這是中原地產獨特的文化，並曾在中原早期發展過程中起到很大作用，這很難撼動。”相國良向市界坦言。

就在外界認為這種局面，會一直處於膠著狀態時，11月3日，中原地產傳出賴國強、陸成、黎明楷三位老將全部離開中原地產的勁爆訊息。當天中午，賴國強發了朋友圈稱：三位按序離開中原的人，在東北聚首。一併附上的，是三人的合照。

耐人尋味的是，在全國粉絲群中，賴國強表示，將在2021年11月結束在中原地產的職業生涯，等待週五去到北京，將發個人官宣。他還透露，此次請辭並非自願，但並未說明具體原因。

11月4日下午，施永青發布了題為《在新的形勢下，公司的人事新部署》的內部檔案。檔案顯示，適逢中原地產(中國內地)主席黎明楷預算在今年年終退休，現決定由施俊嶸接替主席一職，黎明楷退休後，將以顧問身份繼續向施俊嶸提供運營的意見，協助決策。施俊嶸目前任中原集團行政總裁，其亦是中原集團主席施永青之子。

升任原中原地產(中國內地)總裁賴國強先生任副主席，以協助新主席做好任內的工作。另一方面中原地產(中國內地)總裁一職則由李耀智擔任。

幾乎在同一時間，賴國強（花名為KK）釋出了《關於KK離開中原的個人宣告》，其中提及離開中原地產的原因：“因循守舊，搖擺猶豫扭轉不了中原的頹勢，在此我和股東就經營戰略產生了較大的分歧，30年的互信也就被打破。從即日起，我將全面退出中原中國，不再擔任任何職務。聚散是緣，江湖再見。”

一名接近中原地產的知情人士則表示，三位老將的離開，在幾年前就開始醞釀。施永青曾找他們語重心長地談了一次，讓三位老將該放手放手，給年輕人更多的市場空間。

隨著這些老臣的相繼離開，中原地產在外有嚴峻的市場環境，內部積重難返的局面下，新的繼任者能幫助施俊嶸一起收拾這個“攤子”嗎？

（文中胡楠、宋峰、王聰皆為化名）

（除單獨標註來源外，本文圖片來自視覺中國）

（作者丨陶婷 編輯丨韓忠強）