從亦莊新城規劃到“兩區”建設的落地實施，從公佈設立北京證券交易所到“831”城市更新行動計劃，一系列產業政策的陸續出臺，影響著北京寫字樓市場的發展走勢。
在“兩區”建設一週年之際，北京經開區公佈了區域市場表現的亮眼成績：2020年亦莊市場的空置率達25%，到今年三季度僅為10.7%，淨吸納量在上季度領跑子市場，今年前三季度平均淨吸納量超過5萬平米，快速去化的背後代表了越來越多的企業落戶經開區。
新興商圈亦莊表現亮眼，頗受企業關注
寫字樓市場作為反映產業與經濟發展的晴雨表，一直是行業聚焦的重點。據高力國際釋出的資料顯示，今年第三季度北京商辦市場去化速度放緩，但依舊維持相對高位，單季度淨吸納值為21.5萬平方米，本季度租金在連續9個季度下跌後首次實現企穩，市場空置率進一步下降，單季度環比下降1.4個百分點至16.7%。同期，戴德梁行釋出的市場資料也印證了這一判斷。可見，當前的北京商辦市場已經趨於“租金漲，空置跌”的狀態，持續活躍的市場和強勁需求使整體市場繼續保持良好態勢。
資料來源：高力國際
縱觀北京商辦市場三個季度以來的表現，新興商圈憑藉辦公環境優越、租金價格較低、區域繁華指數日益上升等優勢，對企業產生了很強的吸引力。北京經開區是北京市唯一同時享受國家級經濟技術開發區和國家高新技術產業園區雙重優惠政策的國家級經濟技術開發區，也是相較於傳統商圈的北京新興商圈之一。過去一年裡，“三城一區”、“兩區”建設的利好進一步惠及到經開區，2021年上半年四大主導產業完成工業總產值2650.5億元，同比增長40.2%，新一代資訊科技、高階汽車和新能源智慧汽車、生物技術和大健康、機器人和智慧製造產業等高精尖產業叢集加速形成；新增市級以上研發機構11家，簽約專案183個。
資料來源：北京經開區2021年上半年經濟執行情況
企業數量的增加，引發市場需求的擴大，從而帶動了區域市場的快速去化。第三季度北京經開區的整體存量1,471千平方米，10.7%的市場空置率遠低於北京成熟產業園市場的16.9%。究其原因，一方面是北京經開區整體市場租金相對甲級寫字樓商圈較低，平均租金保持在70.2元/月/平米，更重要原因是北京經開區屬於“先規劃、後開發”的區域，在政策的前瞻佈局下，這座科技創新之城以“質”為基，精準攻堅核心技術，強健產業筋骨。
資料來源：高力國際
高科技企業需求旺盛，亦莊成產業新磁極
在國家政策的支援下，高科技企業發展壯大，成為商辦市場需求端的主力軍之一，成交資料表現亮眼。根據戴德梁行釋出的資料顯示，三季度，在北京寫字樓市場租賃成交中，高科技企業成交佔所有行業總成交面積的50.8%，其次為金融業和專業服務業，分別佔成交總面積的20.8%和10.6%。這些資料表明，北京日益成為高科技企業的聚集地，引領創新的風向標。
一個高科技企業選址，最核心的應該是到戰略資源配置高地。當前，北京透過“三城一區”的城市規劃，逐步形成中關村科學城、未來科學城、懷柔科學城、北京經濟技術開發區4個高精尖產業聚集區。作為“三城”科技成果轉化承載區、高精尖製造業主陣地，北京經開區近幾年迎來突飛猛進的發展，區域內營商環境、基礎設施、人才供給、產業氛圍逐步完善，高科技產業聚集效應明顯。
“十四五”時期，北京經開區將堅持把科技自立自強作為發展戰略支撐，每年支援10項“白菜心”工程專案，每年形成新技術新產品200項。京東、小米汽車、戴姆勒中國研發中心、百度Apollo、北斗導航等多家科技領軍企業已經選擇在亦莊落地生根，蓬勃發展的產業環境、持續利好的產業政策，對企業產生了強大吸引力。
多種空間產品組合，大族商圈推動區域活力
選擇一個良好的成長空間，對企業發展至關重要。當下，聚焦北京經開區的發展規劃，由以核心區為代表，是區域內的“城市會客廳”，每天商務精英在此碰撞匯聚，實現與全城資本、人才、資源的密切交流。企業的發展拉動區域空間載體的蝶變升級，大族廣場、中航技廣場、國瑞廣場、朝林廣場等一個個寫字樓陸續崛起。
大族廣場實景圖
其中大族廣場作為北京經開區內唯一的地鐵上蓋城市綜合體，緊跟北京經開區的產業發展方向，不僅擁有18萬平的高階商務辦公空間以及目前經開區內最具藝術氛圍的購物中心，同時與3公里外的工業產業園-大族企業灣形成聯動效應，透過寫字樓+產業園的形式，滿足不同型別的企業辦公和研發生產需求，在北京經開區核心區產生強大的聚合效應，吸附不同型別的辦公樓、酒店、會展中心、高階住宅等城市資源，逐漸發展形成“大族商圈”，為高科技企業營造多種形態的創新應用場景，讓企業在此獲得可持續發展。
大族商圈為產業內涵式發展提供了更多支撐，入駐這裡的高科技企業和創新人才既可以在大族廣場享受現代甲級辦公環境，又可以觸達最先鋒的生活方式，時刻激發創意靈感。然則，高科技企業的研發成果需要第一時間轉化落地，大族企業灣22萬平米的研發空間聚合研發、生產、辦公等多種職能，首層7.9米挑高，450公斤/㎡承重設計，滿足大型生產研發裝置進駐，員工公寓、生活超市、餐飲等完善配套，讓入駐企業辦公&生活相結合。從大族廣場的辦公空間、商業中心，到大族企業灣的研發空間，兩個專案搭配互補的產品配置，滿足高科技企業全方位成長需求，促使大族成為北京經開區承接科技創新成果轉化的第一承載地，也使大族廣場商圈倡導的“多元、活力、陪伴、溫度”價值理念獲得深度實踐。
大族企業灣實景圖
目前，大族已經吸引了長木谷醫療、天廣實生物技術、康龍化成、地太科特、智慧佳等高科技前沿企業進駐。這些進駐的企業主要集中在生物醫藥、智慧製造等領域。足以證明，北京經開區的產業生態為企業發展提供了良好的成長環境，也意味著大族廣場和大族企業灣兩個專案產品型別的組合形態獲得了高科技企業的高度認可。
今後，大族廣場和大族企業灣將繼續打造真正具有技術創新催化能力的高品質空間載體，以舒適的商務生活氛圍、便捷的科學交流環境，集聚創新資源與力量，以創新活力撬動產業創新，使這裡成為企業駛入高質量發展“賽道”的重要推動力，與更多高科技企業共赴未來之約。
