近日中央經濟工作會議召開，這是給明年的經濟大局定調。會議提到“六穩”，強調要“穩字當頭，穩中求進”，可見穩定依然是經濟發展中的重中之重。所謂穩定，我的理解就是不能把步子邁得太大，要穩打穩紮，但也不能倒退，而是保持新常態下的正常增速。在當前全球經濟背景下，這個“穩”可以理解為經濟增速保持在５～６％之間，而在房地產方面，穩的概念大約是增速鎖定在６～８％之間。

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有關房地產方面，這次會議重提“房住不炒”，同時提到“租購併舉，加強發展長租房市場，推進保障房建設，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展。”會議同時還提到了“探索新的發展模式”，這個提法首次出現，這裡面有很多新內涵，筆者將在另外的篇幅中做單獨深度分析。

我們要注意到，針對房地產與樓市，高層對明年或說未來的定調，新的提法已經出現。第一個是長期“房住不炒”的政策一定會堅守，堅決打擊炒房客的各種行為。如果還在想方設法找政策漏洞想在樓市淘金，“偷雞不成蝕把米”的機率越來越高，要知道魔高一尺道高一丈，隨你怎麼折騰，也翻不出如來佛的掌心，國家總有辦法對付你。

其次，樓市的重心，已經從強購買力的社會群體向底層老百姓偏斜。這次的“租購併舉”，“發展長租房市場”，“推進保障房建設”，都指向這方面。要知道現今只要有能力買房子的人，基本上已經都擁有住房了，而剩下沒有房子的那部分人，絕大部分屬於購買力不足，經濟條件差的那一部分，在高層制定“共同富裕”目標的背景下，如何解決這部分人的居住問題，將會成為下一個階段的重點。

再次，就是“探索新的發展模式”，這是從沒有出現過的一種新提法，為什麼會有這種提法？顯然是在新時代的背景下才出現的。其一、國內經濟結構調整已經進入新時期；其二、房地產市場對國內經濟發展的階段性貢獻已經告一段落；其三、樓市進入成熟期，會顯現出成熟期市場的各種特徵，無論是土地、金融、住宅都將迎來新變化，原有的運作思維和產業模式必將被打破。

０２

不過，最先雀躍的總是一部分利益相關者。

在看到“支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”時，沉寂多時的一些專家、以及部分房地產從業者就開始歡呼雀躍了，結合一週前央行公佈的降準政策，一批人認為，今年年底樓市底部已經出現，明年又將是一個蓬勃向上、充滿美好的一年，建議購房者趕緊上車。

事實上並沒有這麼簡單。有這種提法，要麼是與利益相關，要麼是沒有徹底看透樓市的底層發展邏輯，完全是出自於一廂情願而已。

我曾說過，如果是剛需族，至少在２０２５年前，無論何時上車都是好時機，不要等待什麼政策、流動性、樓市低迷或高漲，因為自身的情況不允許做各方面的評估，等到所有條件都符合自己的要求，可能一年時間早就過去了。

為什麼２０２５年前隨時上車都可以？因為這個階段的房價會一直保持在上升通道，最差的情況跑贏通脹也是沒問題的，政策與市場的一時調節都是短線行為，長期看漲才是這個階段的共性。但是過了２０２５年這個節點，那就不好說了。原因筆者在之前文章中已經做過詳細解析，這裡不贅述。

所以說，剛需族能下手就下手，因為每年的房價都在漲，早上車好過晚上車。樓市房價的一時漲跌那是小頭，貨幣的不斷貶值才是底層因素。

另外一個原因，是剛需族自身的變數。你已經準備好錢買房了，因為聽一些專家說能買或不能買，左右為難，一猶豫，錢可能很快會用到別的地方，這很可能會失去一次購房機會。

剛需族的根本問題在於，買房是自己住，自住的房子與投資型房產，無論在經濟行情、置業城市、方位、交通、配套等等方面，評估是完全不一樣的，你要考慮上班便利性、孩子的教育、生活配套，如果再把資產增值考慮在內，很難做到兩全其美，只能一再錯失良機。

就算房價漲到天，你能把房子賣了去睡大街嗎？所以，對於買第一套房的人來說，房價再漲也是賬面財富，說白了，漲到頂跌到底與你無關。

至於投資型的購房者，何時上車以及在什麼城市上車，就是大有講究了。沒有宏觀眼力，沒有做好充分的市調，現階段在樓市裡淘金，還是要小心，因為樓市已經變了，購房的邏輯也已經變了，如果還把眼光停留在上一個時代，等待自己的或許只有追悔莫及。

小結

２０２２年的樓市已經有了方向。每年年底的高層經濟會議，都是新一年經濟的指路標，並可以看出未來經濟與行業的整體方向和變化趨勢。今天的樓市如果再談何時上車，的確有些“天真可愛”，因為問題的根本不在於上車或不上車，而是你上車以後，這輛車會開到哪裡。

如果你都不懂的目的地在哪裡，坐到車上舒服，但下車的地方可能是一片冰天雪地，請自備棉衣棉襖禦寒。