原創 顧問君 北京樓盤測評 2021-12-14 12:35
上週末去通州碧桂園·和世界（以下簡稱：和世界）踩盤時，轉了幾圈才在太陽花酒店狹窄的大堂裡找到了專案臨時售樓處，而顧問君也被臨時售樓處的嘈雜景象震撼了——沙盤佔據了酒店僅有的大堂空間，而樣板間和接待廳設定在了二樓的一個宴會廳內。值得一提的是，太陽花酒店是通州知名的婚宴酒店，當天就有兩對“新人”在這裡舉辦婚禮。
跟銷售員上二樓去樣板間的路上，電梯門剛開啟就看見兩位佩戴胸花的婚宴迎賓，看到銷售員領著我們上樓，頓時收起臉上的笑容，看向一旁，看來已經見慣不怪了。
而銷售員也完全無視人家婚禮的氣氛，帶著我們在推餐車的服務員和亂成一團的親屬、嘉賓們間穿梭。
顧問君很詫異和世界的這種案場安排，看起來更像文旅大盤開盤的打法，但這是在北京，咋一點調性和品相都不講呢？
而銷售員彷彿也看出了顧問君的心思，立即解釋，公司把臨時售樓處設在這裡，就是為了截流通州當地結婚的客群，專案定位是剛需+改善，而來參加結婚的年輕人很多都在結婚成家的年齡，結婚的和來參加婚禮的年輕人都要買房，這是專案將臨時售樓處選在這裡的原因。
果不其然，在經過一個婚禮包間的時候，耳朵旁就傳來了一聲丈母孃的大分貝笑聲：“錢都給你們了啊，想買哪你們自己定！”
銷售員立即看向說話的人，悄悄記下了這位丈母孃的長相，說等下回來找他們推介專案。
當婚房置業人群已經送到了嘴邊，如何“吃”下這批客戶，才是關鍵。為此，和世界丟擲四大優勢：
1.軌道交通便利
專案距離7號線萬盛西站約500米，有著步行5分鐘就能到地鐵站的便利，乘坐7號線抵達大望路合生匯，只需35分鐘左右。對於上班族來說，這條地鐵線的換乘便利，足以覆蓋東部和南部城區的工作。而且，地鐵站西側未來將打造TOD交通樞紐，將實現與兩大機場聯絡線S6號線的換乘，未來去機場也會很方便。
2.五分鐘生活圈
專案配建8萬平米商業，這個體量相當於1/3個萬達廣場，可以滿足未來的生活所需；此外和世界還配建一所醫院，滿足區域人口就近就醫的需求。加上政府在地塊南側規劃了兩處教育用地，計劃建設從幼兒園、小學到中學的一站式教育，將形成5分鐘生活圈，即：5分鐘出行、5分鐘購物、5分鐘上學、5分鐘就醫。
3.戶型種類多
和世界戶型面積段從53平米起到155平米，主力戶型集中在70平米兩居、95平米三居、110平米三居，滿足從兩口之家到小太陽家庭的空間和功能升級需求。按首期銷售定價6-6.2萬元/平米估算，最小戶型，首付110萬就能上車。而主力戶型70平米兩室總價420萬元/套起；95平米三室總價570萬/套起，為新婚家庭的不同階段需求提供了更多選擇。
4.年輕人聚集地
從專案向東地鐵5站地是北京環球影城，週末最熱門的度假地，地鐵向西約35分鐘，就能到達大望路的合生匯，同樣是年輕人週末的聚集地。即便換乘地鐵到達國貿等商圈，交通時間也都能控制在1小時左右。加上專案所在區域是全新規劃，整個區域不存在老破小，區域居住人群都會很年輕。
乍一聽上去，銷售所說的都有理，但顧問君卻要給心急腦熱的朋友提個醒，這個專案畢竟是今年拿地的新盤，有著三年的建設週期。等著婚房領證的“新人”能否等得起這三年？而三年後，區域真的能像銷售口中說的那麼美好？我們要帶著審視的眼光來看：
1.交房比較晚
和世界2024年12月交房，距離交付還有3年時間，對於即將步入婚姻殿堂的“新人”來說，取得婚房的時間即便在結婚後也要趕在孩子出生前，最好能留有1年的放味兒時間。顯然對於結婚就想要孩子的家庭，和世界的交付時間有些趕不上。
2.學校還沒定
孩子一出生，父母就開始為上學的事操起心來，找幼兒園、幼升小、小升初，如果專案南側兩處教育用地與專案一同成交，各位買房人心裡還能有底。以現在的情況來看，可能要等到政府統一規劃建設了。
與住宅建設不同，學校的規劃設計存在很多個性因素，一般建設週期在1-2年，還要預留引入學校的時間。如果招引的是名校，校方會要求參與學校的功能規劃，比如亦莊在河西區引進的人大附中，學校建設週期就比較長。所以，區域教育配套存在落地時間的不確定性。
3.產品有提升空間
臨時售樓處中，專案只做了110平米戶型的展示樣板間，從裝修配置上看新風、電動窗簾、魔鏡等科技配置都是標配，但在區域性處理上，還有提升空間，比如：客廳規劃了洗衣機預留位和上下水，但不是獨立家政間，而這個位置正對著餐廳，這樣的設計就有點突兀了。希望專案後期可以提升下這個區域的精裝，也變相提升了專案的整體品質。
回過頭來看，和世界的營銷思路很清晰，因為通州老城區的二手房房價多在5-6萬元/之間，而碧桂園·和世界的首期銷售價格6萬-6.2萬之間，對於置換客群，難度不大。從53到155平米的產品設計兼顧剛需與改善。
只是，作為“新人”，婚房置業考慮的不光是當下，更是家庭未來5-10年的人口和居住需求變化。在充滿不確定性的當下，這個專案更適合買現房。
