在一線城市生存不難，生活卻很難。相信每個為夢想努力的人，都希望自己能夠在奮鬥一天之後，住進以河為鄰、綠境環繞的詩意居所。但帝都讓人生畏的房價，這樣的改善居所還是讓很多人只能默默記在心裡。但今天，夢想即將照進現實，讓我們一起來看看今天的主角——青雲上府。如何讓你能在帝都用850萬就能夠入住有河為臨、低密、還能帶娃爬藤的5環大平層+疊拼。
NO.1 初識專案
青雲上府的營銷中心就在寶能中心B座，地鐵望京南站出來向北300m即可到達。
NO.2 開發商和物業
青雲上府專案是由旭輝、首開、卓越三家品牌開發商聯合打造的高階住宅產品。旭輝操盤，後期物業為卓越。
NO.3 專案位置
具體區域位置和周邊配套在上一篇《金盞三劍客地段和配套超詳分析》已經詳細介紹過，本篇內容不再詳細贅述。沒看的或者忘記的小夥伴可以點選藍色字回顧學習一下哦。
NO.4 價位
二手房價位對比
專案銷售指導價7.6萬/㎡，政府產權佔比13%，實際指導價為6.6萬/㎡。目前金盞板塊的二手房基本沒有，無可比性。專案更多對比的是中央別墅區的孫河板塊。因為中央別墅區是以圍繞溫榆河流域的若干個片區的集合，跨區發展了無數板塊，所以別的小片區，產品不一樣，總價也不一樣，顧無法作為對比。
雙瓏原著7.4萬/㎡，2013年建，203㎡左右平層。首開琅樾6.8萬/㎡-7.9萬/㎡，2010-1025年建，230㎡左右平層。北京院子8.8萬/㎡，2014年建，168㎡左右平層。
龍湖天璞11.5萬/㎡，2017年的次新，但是價格有些虛高、離譜。首開常青藤7.2萬/㎡，2011年建，雖然是人車不分流，但是價格也上來了。恆大華府8.7萬/㎡，2016年的次新，基本都是270㎡+的戶型。奧林匹克花園6.5萬/㎡，2004年的老房，但東壩片區認可的人很多，因為是洋房，所以價格一直比較堅挺。
新房價位對比
此次三個新盤，朝陽一墅的原指導價也是7.6萬/㎡，但政府政府15%的產權持有更高，所以實際指導價為6.46萬/㎡。中海首開拾光裡均價7.3萬/㎡。所以從價格上來說，青雲上府比朝陽一墅略微高一點，但要比中海首開拾光裡低得多。
整體來看，在政府持有比例之後，青雲上府的價效比還是挺高的。在二手房方面，青雲上府主要對標的是孫河板塊均價7萬/㎡左右的二手房。在三個新盤裡也是價格最便宜的。
NO.5 小區規劃
專案總佔地面積約5.7萬㎡，大概是300m*190m的一個社群，大體相當於8個足球場大小。容積率1.3，屬於低密，專案無配建，無公租房，無混居。整個社群採用了行列式排布，整齊規矩。社群整體向東偏9度，更利於採光。
專案後期物業為卓越物業，物業費5.95元/月/㎡。交房時間預計在2023年9月，屬於今年新盤裡交房比較早的，週期要一年多。
NO.6 外立面和園林
在園林設計方面，專案邀請了奧雅園林做設計規劃。園林採用雙軸設計，主題色葉植物林蔭大道，霞光密林光影序列空間，採用五園佈局，讓業主在社群中盡享森林般的時尚精緻生活。
NO.7 戶型分析
專案本次共推出平層和下疊2類戶型。整體得房率在80%-83%之間，共482套。
平層有130㎡、163㎡兩種：
其中130㎡平層均在頂層，約70套，總價約859萬；
163㎡平層在3層至次頂層，約240套，同時也是此次的主力戶型，總價約1078萬。
下疊在300㎡-380㎡之間，約172套，均在一層和二層，總價約1300萬-1700萬之間。
平層
130㎡三室兩廳兩衛
這個戶型功能性很強且設計合理，可以滿足大部分家庭的需求，非常值得推薦，建議你去售樓處看看。但是數量不多，需要速度，因為只有頂層才是130㎡戶型，整個社群只有大幾十套。
163㎡四室兩廳兩衛
整體可變性更強，靜區所有房間都可打通，你可以把書房+主衛+主臥合併為一體變成你的私人工作室，也可將北次臥與家政間合為一體擴充臥室面積，總之給你了無限的可能。而且從現場的精裝樣板間來看，客廳的全落地窗也讓整個屋子顯得格外明亮。
不過很多細節也有待推敲。沒有獨立的玄關，客衛也較遠，並且挨著入戶門，還把洗手檯盆放在外面，不過這也是實在沒地方後的無奈之舉。現場的精裝樣板間將洗手檯盆移入了客衛內部，但本來客衛整體已經很小了，再侵入一部分空間就更顯得擁擠。廚房相對來說也不大，雖然廚房的門可以打通，可以做個導臺延展出來，但是又會侵佔餐廳的空間。況且餐廳也不是特別舒適，沒有獨立採光。所以這塊在入住後需要好好設計。
下疊
所有下疊戶型均為地上2層，地下2層。每層均在90㎡左右，唯一不同是中間戶的地下2層只有10㎡左右，剩下的基本一致。中邊戶總價在1500萬-1700萬之間，間戶在1300萬-1400萬之間。有電梯和樓梯兩種方式上下樓。
其實整體看起來，下疊戶型就是把160㎡的戶型動靜區一分為二，再稍作修改。不過由於電梯和樓梯佔用了一定空間，所以整體佈局上略遜一籌。但是卻能給予平層沒有的私密性與靜謐性。
除此之外，還有共計兩層的地下空間可以隨意設計。對收藏空間有要求或者想要在地下打造更多屬於自己的獨立空間，那麼值得嘗試。
NO.8 專案總結
優勢
1、位於朝陽墅區的低密洋房，得房率高，容積率低，且無其他配建的純粹改善住宅。
2、戶型承重牆少，可變性強。社群整體向東偏9度更利於採光，大面寬、短進深、客廳全落地窗的設計讓採光非常充足。南臥均有飄窗，邊戶為轉角飄窗還多一扇窗戶。
3、道路交通不錯，位於機場雙高速中間，駕車去市區或去遠郊都方便。
4、緊鄰溫榆河畔，負氧離子全天圍繞。
劣勢
1、沒有地鐵，出行靠車。
2、周邊商超不多，需要等板塊完善。
3、教育的規劃偏重國際學校，中央別墅區裡的房子基本都這樣。
4、163戶型細節還待推敲，入住後要好好設計。
位於專案西南方向的金港國際賽車場確實距離很近，站在我們的專業角度來看，不算有利因素，但也算不上是不利因素，所以各位準業主還是要根據自身的情況見仁見智。而且周邊雖然有一定數量的醫院但是距離偏遠一些，日常看病還是能滿足的。
青雲上府值不值得買，適合什麼樣的人買呢？
整體來說，選擇青雲上府就選擇了繁華邊緣的繁花，這裡的低密、自然環境和交通都能滿足你對舒適生活的高要求，讓你安逸的在商圈邊與繁花為伴。但同時配套少、無地鐵、出行全靠車的現狀也需要忍受一段時間，畢竟從繁花之中到達繁華之地的這段路還需要鋪一段時間。
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