記者｜吳波
北京證券交易所（下稱“北交所”）敲鐘開市後，整體市場交易活躍。由此引申出的需求，也將利好辦公樓市場發展。
當下利好最突出的是業務參與端需求帶來的。北交所開市後，參與北交所佈局的重要金融機構公募基金，開始透過設立北交所主題基金、“專精特新”基金等方式進行佈局。如首批8只北交所主題基金髮行頗為火熱，11月19日發行當日就火速售罄。
仲量聯行近期表示，當下也有許多外資機構在申請和籌備中。隨著北交所上市企業不斷成熟，更多外資也將更為廣泛地參與北交所佈局。金融及專業服務行業具備潛在的辦公擴張需求。
此外類似戴德梁行、高力國際等辦公樓市場專業機構也認為，結合相關行業資料、上市企業需求、業務參與端需求等多方面因素，北交所的設立將從中長期推動北京乃至全國辦公樓市場的發展。
仲量聯行提供的資料顯示，當前，北交所尚在起步期，首批上市的81家企業中，平均公司市值為35.64億元，員工總人數超過6萬人，總計辦公面積約為70萬平方米。
從短期來看，北交所的設立為整體辦公樓市場帶來激增性需求的可能性較小，其主要意義是提供多元化的需求來源。北交所重點支援的創新型中小企業作為當前需求結構的差異化補充，將推動辦公市場更加穩健發展。
在市盈率資料方面，開市後北交所平均市盈率已接近40倍，同期創業板平均市盈率為60倍，科創板為71倍。北交所持續發展或將為上市企業帶來進一步的估值溢價和流動性溢價，幫助企業開拓業務增長版圖。
因此，從中長期來看，受北交所設立而獲得提振的中小企業預計估值提升，市場融資環境更為最佳化，成長速度進一步加快，企業業務增長空間巨大，為全國辦公樓市場帶來更多優質、新鮮的需求增量。
高力國際研究部董事陸明也表示，“北交所成立是一項長期利好，從中長期來看，為全國的創新型中小企業提供了更高效的資源配置平臺，特別是‘十四五’規劃中所提及的‘專精特新’企業（專業化、精細化、特色化、新穎化）。北京作為全國的科技中心，擁有全國最高的科研投入比例，最多的科研機構，相信北交所的設立將會使更多立足於北京的創新型中小企業受益，隨著這些企業逐步做大做強，將為北京辦公樓市場帶來新的需求增長極。”
在首批上市北交所的81家企業中，共有11家企業總部位於北京。據仲量聯行統計，這11家企業員工總數超過8100人，其中超過65%的員工在上地產業園區辦公，估算總辦公面積超過5萬平方米；近20%的員工在豐臺科技園區辦公，估算總辦公面積超過1.5萬平方米。
仲量聯行分析認為，僅從上地區域來看，快手、位元組跳動兩家科技巨頭就有超過60萬平方米的總租賃面積。因此，這11家企業的現有辦公面積體量相對較小，將不會為北京辦公樓市場提供短期激增需求，但將為北京辦公樓市場需求逐漸拉昇提供重要驅動力。
隨著北交所的開市，北京將進一步吸引全國中小型企業、資金和人才。與此同時，2019年至今，工信部公示的4762家專精特新“小巨人”企業中，北京佔了264家，居全國城市榜首，將為北交所提供充足的上市企業後備資源，因而存在巨大的辦公需求動力。
仲量聯行中國區研究部辦公樓市場負責人暨華北區研究部總監米陽表示：“我們預計，北交所上市企業將不會使得北京辦公樓市場需求激增，但將成為需求來源的優質組成部分。同時，隨著金融開放政策的不斷最佳化，很多金融及專業服務機構也會陸續選擇拓展在京人員規模和業務，為北京辦公樓市場帶來利好因素。”
因為從上市業務參與端來看，在企業上市北交所全生命週期裡，會需要各類金融及專業服務機構提供支援。保薦機構、律師事務所、會計師事務所等金融及專業服務機構都將產生巨大的業務增量。
仲量聯行在報告中稱，截至11月15日北交所開市，已有112家證券公司正式申請成為北交所會員。因北交所將與滬深交易所保持錯位發展，在審批理念、上市制度等方面對金融和專業服務機構提出了全新的要求。因此，服務端企業的業務模式和發展戰略需要作出相應調整，或將在中長期形成更多專精的針對性研究和服務團隊，拓展人員規模和業務範圍，並增加其辦公需求。
“這是一個循序漸進的過程。從中長期來看，對北京寫字樓市場肯定是一個重大利好。” 第一太平戴維斯華北區研究部負責人李想強調，“金融街空置率常年低於5%，其發展空間相對有限。但未來金融街將釋放一定空間給投行、券商等金融機構提供辦公環境。此外，金融街周邊比較成熟或新興的市場，如CBD、東二環、麗澤區域等，也可承接這種金融類租戶需求外溢。”
