雄踞東長安街1號的北京東方廣場
“東方廣場”雄踞於北京市中心，坐落於東長安街1號之絕佳位置，每一位在北京二環內上班的朋友應當對其十分熟悉。在上一篇文章中，筆者講到“北京東方廣場”的土地年限和李嘉誠買斷境內夥伴收益權的事兒，本文則詳細講講“李嘉誠具體是如何減持、出售北京東方廣場”，以及他為何要這麼做。
首先，都說北京東方廣場是李嘉誠的，可如今在李嘉誠三父子直接控制的企業內，根本找不到“東方廣場”這項投資。
事實上，北京東方廣場的土地使用權和房屋所有權歸屬於一家名叫“北京東方廣場有限公司”的境內企業，而自2011年之後，一家名叫“香港匯賢投資”的企業便持有“北京東方廣場有限公司”100%的股份。
北京東方廣場的股東資訊
香港匯賢投資有限公司由“匯賢產業信託”透過離岸公司Hui Xian BVI間接持有。透過股權層層穿透，我們發現，東方廣場如今的收益權最終落到了“匯賢產業信託”的手中，那麼，“匯賢產業信託”與李嘉誠有何關係呢？
翻查該信託的歷史，在2011年之前，李嘉誠的家族企業長江實業集團正是該信託前身的控股方，該信託的核心資產便是北京東方廣場，它於2011年4月29日單獨分拆上市，李嘉誠的長江實業集團在匯賢的持股比例也隨之大幅下降。
2020年12月底，匯賢產業信託的主要股東
截至2020年12月底，李嘉誠的長江實業集團在匯賢產業信託（東方廣場的母公司）的持股比例已經下降至32.49%，這也意味著，李嘉誠家族在北京東方廣場的持股僅剩不足1/3，所謂的“打死不賣”只是以訛傳訛罷了。
2011年匯賢產業信託上市之時，北京東方廣場有限公司的董事長甘慶林表示，本次上市所得款項，主要是歸還東方廣場的原有股東，所以實際上不涉及匯賢要將境外集資款項匯入境內的問題。這番話很委婉地告訴外界，這次上市，實際上是原有股東對東方廣場的一次變相減持。
摘自匯賢產業信託的2011年中報
我們查閱了匯賢產業信託的2011年中期財報發現，匯賢上市後向基金單位持有人償還貸款約117.07億元。李嘉誠的長江實業等原有股東拿到這筆還款後，事實上已經實現了從東方廣場這個專案上的“資本撤退”。
那麼，問題來了，北京東方廣場坐擁“東長安街1號”的京城絕版地段，李嘉誠家族為何要將之分拆、減持呢？這得從東方廣場的資產估值說起。
東方廣場的總建築面積達80萬平方米，主要由四部分組成，分別是東方新天地購物商場、8棟甲級寫字樓、兩棟東方豪庭公寓和五星級東方君悅大酒店。根據東方廣場母公司匯賢產業信託的財報所示，整個東方廣場的估值如下：
東方廣場的資產估值
從估值圖表中我們發現，首都二環內31萬方建築面積的寫字樓，估值竟然只有149億元，摺合單價僅4.83萬元/方，東方豪庭公寓摺合單價更是隻有2.69萬元/方，這般的估值方法顯然是嚴重低估了東方廣場的價值。
管理層對東方廣場的估值為何如此保守？原因還是在於東方廣場的土地年限和境外運營權，只剩下二三十年。
李嘉誠在東方廣場
據東方廣場的董事長甘慶林在2011年時透露：“目前上市所作的資產估值，已完全考慮有關因素。”北京東方廣場的土地年限是2049年4月到期，匯賢對東方廣場的運營權是2049年1月到期，甘慶林的原話是“到時候（2049年）會不會延長（續期），目前還不清楚”。
幾十年後的事情沒人說得準，正因為這種不確定性，匯賢產業信託持有的東方廣場的價值才會大打折扣；或許也是由於這個原因，李嘉誠等原有股東才提前對東方廣場的資產採取了打包上市的處理。
東方廣場的由來
時至今日，東方廣場雖然仍由李嘉誠家族運營，但東方廣場已從長江實業集團中剝離，其在東方廣場母公司匯賢產業信託的持股比例只剩下32.49%，撇除受疫情影響的2020年，過去其從匯賢產業信託收取的分紅大約每年5億元，東方廣場對李嘉誠家族而言已是無足輕重。
“打死不賣”的東方廣場，終究還是與李嘉誠家族漸行漸遠了。
