百城房價由漲轉跌 年底價格仍有下行壓力

3日，中指研究院釋出了《中國房地產市場2021總結&2022展望》(下稱報告)。報告認為，2021年房地產市場經歷了由漲轉跌的過程，下半年以來，受調控政策和信貸環境收緊影響，新房和二手房市場均有所降溫，至11月份，其監測的百城新房價格出現了自2015年5月以來的第二次下跌。預計今年12月份的新房、二手房市場仍將維持低位執行，價格面臨下行壓力。

房價由漲轉跌 12月仍面臨下行壓力

報告稱，在新建住宅方面，根據中國房地產指數系統百城價格指數，2021年1-11月百城新建住宅價格累計上漲2.46%，較去年同期收窄0.73個百分點。到11月，百城新建住宅均價16183元/平方米，環比下跌0.04%，出現2015年5月以來的第二次下跌(第一次下跌出現在2020年2月)。

從漲跌城市個數看，報告稱，自2021年6月起，百城新建住宅價格環比下跌城市數量呈上升趨勢，至11月，百城中價格環比下跌的城市有53個，較10月增加22個，為年內最高。

二手住宅方面，根據中國房地產指數系統百城價格指數，2021年1-11月百城二手住宅價格累計上漲3.36%，其中，上半年累計上漲2.56%；下半年環比漲幅持續收窄，百城二手住宅價格月均上漲0.16%。11月份，百城二手住宅均價為16013元/平方米，環比下跌0.08%，連續兩個月出現下跌，且跌幅有所擴大；價格環比下跌城市數量逐月增加，11月達68個。

分梯隊來看，1-11月，一線城市新建住宅價格累計上漲2.50%，漲幅較去年同期收窄1.27個百分點，其中11月環比下跌0.10%；二線城市價格累計上漲2.49%，處近五年同期最低點，漲幅較去年同期收窄0.83個百分點；三四線代表城市價格累計上漲2.33%，漲幅較去年同期擴大0.07個百分點，但6月起三四線代表城市新房價格環比漲幅逐漸收窄，11月收窄至0。

“綜合來看，2021年上半年，百城新建住宅價格漲幅較去年同期有所擴大，二手住宅價格漲幅也居年內高位。但下半年以來，受調控政策和信貸環境收緊影響，新房和二手房市場有所降溫，二手房市場趨冷態勢更明顯。”報告還分析，雖然信貸政策邊際寬鬆訊號不斷釋放，但市場下行預期短期內仍難以改變，11月市場價格仍呈現下跌態勢，百城新建住宅價格環比由漲轉跌，二手住宅價格環比連續2個月下跌。預計12月市場整體仍將維持低位執行，價格仍面臨下行壓力。

2022年新房銷售面積或下降 一線城市仍增長

與價格走勢相類似，2021年的交易量也是“前高後低”。報告稱，重點50城新建商品住宅成交面積整體同比小幅增長，但下半年市場明顯降溫，7-11月成交規模降至2015年以來同期最低。在下半年，一線、二線、三線代表城市新建商品住宅成交面積均下降，其中三線代表城市同比降幅超三成，降幅最大。

分割槽域來看，下半年以來，長三角、珠三角新建商品住宅成交面積同比增速均有所回落，珠三角代表城市降溫明顯。據中指資料監測，2021年1-11月，珠三角代表城市商品住宅成交面積同比下降13.8%，除廣州、深圳成交規模同比依然保持增長外，其餘代表城市均同比下降，其中惠州、東莞成交面積同比降幅最大。7-11月，珠三角代表城市同比降幅超40%，降幅較大。

對於後市，報告稱，根據“中國房地產業中長期發展動態模型”測算，在滿足疫情防控常態化、城鎮化穩步推進、堅持穩健的貨幣政策、堅持“房住不炒”政策導向等條件下，2022年全國房地產市場將呈現“銷售面積回落，銷售均價平穩執行，新開工面積繼續下降，投資低速增長”的特點。

在需求端，房地產調控政策保持穩定，存在一定改善預期，需求入市動力偏弱，疊加房地產稅試點短期對市場預期或帶來一定衝擊，預計2022年全年商品房銷售面積將下降6.8%-8.3%。銷售均價在土地價格上漲、一二線城市成交規模佔比提升等因素影響下仍將保持平穩執行，2022年商品房銷售額將有所下降，但降幅有限。

分梯隊來看，報告預測，一線城市的成交規模預計會繼續增長，隨著土地成交量增加，新房供給端將逐漸改善，帶動成交面積繼續提升。二線城市分化態勢延續，南京、鄭州、武漢等城市在信貸環境的逐步改善下，2022年市場有望進一步恢復，全年市場規模或將提升；昆明、南寧、瀋陽等部分西部、東北部二線城市近幾年市場連續調整，2022年有望底部企穩。三四線城市市場規模高位回落，在沒有較大利好帶動下，東部熱點三四線城市市場規模向上拓展的空間較小。