2020年，新冠疫情的發生給商業地產造成不可避免的影響，全國眾多購物中心出租率下降，客流、租金受損。但不少抗風險能力強的購物中心積極摸索應對，創新商業模式、加快業態更迭、引入強勢IP品牌，在此過程中化危為機，衍生出行業發展的新趨勢。
作為京西最早發展成熟的商圈，公主墳商圈正在煥發出新的活力。近日，筆者來到改造後煥新亮相的北京印象城，並與專案團隊進行了一番深入的交流。
調改近半品牌店鋪，出租率重回巔峰
2010年開業的北京印象城，坐落於公主墳商圈的核心地帶，周圍3公里範圍內居住著100萬以上的人口。在這個辦公樓和住宅交疊的區域中，工作和生活著大量事業單位員工和消費能力較強的居民。相對豐富的業態和堅實的客群基礎使北京印象城一直保持著一個比較可觀的客流量。
然而，突如其來的疫情打破了這種穩定，讓北京印象城意識到變革的必要性，也加入到實體商業轉型的大潮中。
北京印象城專案合夥人張雪嬌表示，疫情對服裝零售衝擊比較大，掉鋪現象集中，北京城市公司及專案在幫扶存續的服裝零售品牌經營和銷售的同時，重新梳理了服裝零售的定位，根據行業現狀和當下更注重運動和健康的消費場景，亦從年輕家庭客群的需求出發，確定要聚焦於更多運動休閒和潮流品牌。
在新引入的服裝零售品牌中，最具代表性的有國際運動品牌Champion，和潮牌TINDAR的北京首店，以及大火的本土國潮品牌李寧的新店也剛剛在北京印象城盛大開業。
在緊扣專案定位的前提下，為順應市場潮流、滿足周邊消費者的需求，北京印象城吸納了三星、OPPO、小米等數碼類店鋪，六福、老廟、老鳳祥、萃華珠寶等珠寶首飾品牌，以及更多兒童教育和美容護理品牌。
同時，洞察到消費者對特色餐飲的需求，北京印象城引入連續兩年摘得米其林一星的萃華樓和獨具民族特色的巴扎屋新疆餐廳，二者無論是店鋪面積、銷售額還是客單價，都在整個專案的餐飲品牌中名列前茅。
本著和場內現有品牌差異化經營的原則，和目前體驗式消費的趨勢，也考慮到市場中開店意向比較強的品牌，北京印象城在疫情之後還引進了高坪效的大力度折扣店鋪好特賣、北美傳奇咖啡館“Tim Hortons”、互動性極強的有範兒柯爾鴨公社等等，都受到了消費者的一致好評。
據悉，2020年第二季度至今，北京印象城新增品牌數量93家，調改品牌佔比50%，疫情前、中、後的出租率分別為99%、89%和98%。科學的調改不僅讓出租率重回理想狀態，也使業態配比更加健康，提升了專案的抗風險能力。
雕琢沉浸式餐飲街區，引進電影院補充業態
疫情之後，消費者比以往對價格更敏感，同時會為自己信任的品牌買單。因此，北京印象城重新梳理專案定位，在致力於成為社群型購物中心標杆的同時，更加註重品質和價效比。
張雪嬌稱，在定位上，雖然北京印象城基本上還是定位於品質生活社群Mall，但是側重上確實有一些變化，首先是突出特色餐飲，除了引進新疆菜、萃華樓，更是將地下一層美食街區重新打造成國潮主題街區。
2021年6月至9月中旬，北京印象城大刀闊斧地改造了地下一層的美食街區，不僅優化了動線，還把軟裝裝飾以及品牌進行全面重新調改，終於在9月19日以“食貳局”之名整體正式亮相。在品牌方面，透過切分鋪位和引入網紅品牌，使品牌數量增加超過20%，極大地提升了品牌豐富度；在就餐環境方面，增加共享就餐區，打破空間侷限、增強聚客能力。
疫情之後，北京印象城還將至潮影院引入地下一層，一千平的電影院擁有四個標準廳，共四百個座位，全都配備了舒適的皮沙發。電影院在補充購物中心內的業態、增加主力店的同時，也創造了不俗的銷售額。
得益於一系列全新品牌的招商和引進，北京印象城銷售額實現了實質性的飛躍。尤其是今年五一期間7個品牌同時開業，8月份也有多個品牌同開，接著9月中旬的中秋節，地下一層改造完畢，讓專案迎來今年的高點。
目前，得益於提供了更多強體驗的消費業態和品牌，北京印象城2021年的銷售額預計達6.1億，較2020年提高25%，穩步恢復至疫情前水平；客單價更是較2020年提升5成，回血能力頗為強勁。
圍繞年輕家庭客群，打造品質社群Mall
北京印象城建築面積超過7萬㎡，東西兩個大天井的設計，讓這個中型體量的購物中心擁有十分舒適的動線。現在，消費者除了享受齊全的餐飲服務和兒童品牌服務之外，還能在逛街的同時，享受更多黏性較強的體驗類服務。
實際上，除了地下一層的改造，北京印象城在2021年還完成了外廣場的改造，其不僅成為周邊社群居民茶餘飯後活動的好去處，也為周邊購物人群營造了輕鬆悠閒的消費氛圍。
外廣場在6月份亮相以後，增加了很多的便民和互動設施，比如具有喊泉功能的智慧音樂噴泉，和西廣場包含小山丘、滑梯、傳聲筒、時光走廊等設施的兒童遊樂區，深受孩子們的歡迎，吸引了更多人流量。甚至有一些商戶主動提出，希望在外立面投放廣告。可見這種顯著帶動人流的方式，能夠誘發更大的商機。
北廣場則因地制宜，新設立籃球場、羽毛球場、迷宮、寵物休閒區，讓居民可以在這裡運動和遛狗。預計從明年開始，尤其是從四月中旬到十一這半年的時間，廣場上的人氣將會達到新的高點。
隨著疫情的常態化，和消費升級程序的日益加速，城市居民對於日常消費的要求提升至新高度，購物中心的品牌調改也進入常態化。為了更好地吸引核心客群進行高頻消費，北京印象城將持續轉型升級，最佳化業態配比，多角度滿足消費者日常生活和社交所需。
文章來源：商業地產觀察
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