夥伴們，大家好。
年底了，又到了該總結的時刻了。
接著上次對中央經濟會議宏觀政策的解讀。
上次我也提到了，每年年底的中央經濟會議非常重要，這是每一年裡我國級別最高的經濟工作會議，不僅要為國家來年的宏觀經濟政策定調，而且還是總結判斷當前經濟形勢的風向標。
這次會議新聞的通稿中25個“穩”字，非常亮眼。既然是“穩”字當頭，很多之前收緊的政策，都會鬆一鬆。
而其中最受我們夥伴關注的，一定是基建和房地產，今天我們著重講一下這兩個板塊。
基建這部分，這次經濟會議明確提到了“超前開展基礎設施建設”，這是以往比較少見的提法。
超前開展是什麼意思？
說白了就是要完成“經濟穩增長”的目標，基建要站出來扛大旗了。特別是，會議還提出國有企業要帶頭保供穩價。
大家都知道，今年上游原材料漲幅過大，給到建工企業不小的壓力，而明年，對於扛過寒冬的優質龍頭企業，應該會有更多機會。
明年上半年很多基建專案應該會陸續上馬，這對於建工的夥伴們應該算是一個好訊息。
在利好政策的推動下，再加上政府專項債的持續給力，2022年基建行業的市場將會成為穩投資的重要發力點，預計政府還會撬動和吸引更多社會資金投資重大基建專案。
而且，和去年年底強調新基建不同，今年其實是強化了老基建的預期。畢竟鐵公基可以拉動投資和就業。
從投資來看， 2021年基建行業整體漲幅表現還是比較好的，截至11月末申萬建築裝飾指數上漲了7.95%，這已經跑贏滬深300指數15.23個百分點。
央企創新指數中的基建相關股票 圖源：申銀萬國
另外一個要“穩”的就是房地產。
今年房地產是受到打壓的一年。三道紅線出臺之後，各大地產開發商紛紛開始出現資金緊張的情況。還出現了恆大這樣的極端事件。
地產商們為自己過去的瘋狂付出了代價。
而本次會議對於房地產的定調是這樣的：【要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購併舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展】
首先，“房住不炒”和“租購併舉”仍被重申，堅持紅線不動搖，但我們可以對比一下過去幾年關於房產的表述就會發現，相關描述已算溫和。
同時，也給予了市場前所未有的積極政策。比如推進保障性住房建設，滿足購房者的合理住房需求是政治局會議提出的，這次中央經濟會議又重申了。
在此前的限貸政策下，很多新聞爆出多地銀行限貸，排隊等貸款下發…在管控比較緊的環境下，低總價剛需群體受到的影響最大。
此次重審後，未來銀行貸款環節將會加速，對剛需族更加友好。
“加強預期引導”、“因城施策”是此次中央經濟工作會議首次提出的；更關鍵的是，過去講房地產政策，主要是“平穩健康發展”目標。這次會議上“探索新的發展模式”是首次提出的。
什麼是平穩健康的發展？
就是大家買得起房、地皮能賣出去、房企能健康活下去。
那什麼是新的發展模式？
比如，探索住房兩軌並行也算是新的模式，也就是說商品房和保障房各有各的市場，還有開發商用低槓桿的方式進行發展。
今年以來，的確越來越多城市在共有產權、安居房等保障房專案上發力。
另外，共有產權、公租房、公租房等十四五提到的新房屋型別也會逐步落地；在資金方面，REITs、專項債等新興融資模式會得到進一步發展。
這基本可以確定，明年的房地產政策將會更加頻繁，特別是地域性的政策。全國的核心城市和低線城市的房產政策將會繼續分化。
比如，對於一些經濟比較弱的地方，就不要調控得太死，該放鬆的就放鬆，比如一些二三線的郊區，三四線城市等，庫存量大的區域，就可以放鬆調控，或者說救市去庫存。
這不上週經濟工作會議剛開完，深圳就開始降低房貸利率，因城施策的動作已經開始了。深圳部分銀行下調房貸利率，目前首套房貸款利率最低可至4.95%，二套房貸利率最低可至5.25%。
中央經濟工作會議結束的第二天（12月11日），在另外一個重要的大會上：由中國國際經濟交流中心主辦的“2021－2022中國經濟年會”，對本次會議的精神做了介紹和解讀後，又特別是罕見地重提房地產是國民經濟支柱產業的定位。
其實最初確立房地產是國民經濟支柱產業，是在2003年國務院18號檔案中，儘管很多國家都把房地產作為支柱產業。
但在我國，由於快速的城市化程序以及大城市房價的快速上漲甚至暴漲，使得房地產是國民經濟支柱產業的這一定位在過去這18年中備受爭議，一直以來官方在正式場合也很少提及這一定位。
如今不僅重申了“房地產是支柱產業”，還對居民住房做了重新定義：“住房更是居民的消費”。
從GDP來看，今年國家統計局公佈的《2020年四季度和全年國內生產總值（GDP）初步核算結果》資料顯示，其中建築業佔到了GDP的7.2%，房地產業佔到了GDP的7.45%，還有諸多上下游產業，對投資和消費的拉動作用依然較大。
2020年四季度和全年GDP初步核算結果 圖源：國家統計局
房地產和建築業合併計算，佔GDP的比重將達到大約14.6%，是僅次於製造業的第二大行業。
在經濟需要注入活力的現在，房地產+基建的造血功能依然存在。
我之前在小密圈的房產課裡曾經提過，在利率下行區間是比較適合買房的。目前房貸利率重回下行區間，同時需求端還沒有完全被提振，這時候其實是很適合剛需購房者的時期。
需要強調的是這是針對剛需買房者，如果想要買房投資仍然要慎重，房住不炒還是房地產的主基調。平穩健康發展不代表“酒照喝、舞照跳”。
未來十年，與其把寶押在房子上，不如關心一下國家大力扶持的資本市場。
