從過去酒企對房地產行業的趨之若鶩，到近年來頻頻出現的“退房潮”，僅在十幾年間，行業就發生了風起雲湧的變幻。如今，青啤地產在青島再次拿地，作為極少數尚在地產領域有新動作的酒企之一，它在地產領域的佈局怎樣了？
作者 | 蘇影
編輯丨盧泳志
來源 | 野馬財經
再次現身土地市場，意味著青島啤酒並沒有完全放棄地產業務。
12月13日，青島市城市發展中心有限責任公司及青島市北城發產業發展有限公司聯合在青島第三次土地集中出讓中斬獲一宗商住用地，根據規劃，該地塊將建設市北啤酒小鎮專案。
據愛企查顯示，青島市城市發展中心有限責任公司由青島啤酒房地產有限公司（下簡稱“青啤地產”）100%控股，而後者正是青島啤酒（0168.HK）的全資子公司。
值得注意的是，該地塊被稱為“青啤貨場用地”，規劃方案中還有這樣的規定：競買人或其關聯公司主營業務須為啤酒製造行業，且本地塊內須引入啤酒研發平臺。並且，競買人或其關聯公司須擁有國家科技部認定的企業生物工程國家重點實驗室（農業領域）。由此來看，該地塊可謂為青啤地產量身定做的。
頻繁“退房”後青啤地產銷售匿跡？
事實上，青島啤酒佈局房地產領域的步伐最早要追溯到2010年以前。
圖片來源：青島啤酒官網
2009年6月，青島啤酒注資2億元成立青島啤酒地產控股有限公司，主要面向房地產業務。
2010年6月，濟南青啤置業投資有限公司成立，同一個月，公司以5.28億元摘得濟南龍奧大廈西側商業用地，正式入局濟南。
但好景不長， 2013年底，青啤地產釋出公告表示，將掛牌轉讓其所持有的濟南青啤置業投資有限公司100%股權，掛牌價格5000萬元。
2014年9月，成立不滿一年的青啤地產子公司臨沂瑞坤置業有限公司也在青島產權交易所掛牌轉讓，掛牌價格2113萬元。
儘管不到一年時間內接連出售兩家子公司，但這對青島啤酒來說並不是結束。
2015年12月，青啤地產再次發出公告，將旗下全資子公司青島宏基偉業投資有限公司的100%股權出讓給壽光晨鳴控股有限公司，價格4.61億元，並同時轉讓公司在青島市嶗山區的兩宗地塊使用權。
隨著長達三年的地產業務收縮排程告一段落，青島啤酒在地產領域的動作也持續放緩。
據愛企查顯示，目前青啤地產主要控股的地產業務公司有五家，佈局仍以山東省內二三四線城市為主，包括棗莊的青啤榴芳郡、臨沂的青啤·龍悅灣等，在售專案並不多。
圖片來源：愛企查
由於青島啤酒近幾年對地產板塊業務並沒有直接資料公開，我們只能從青島啤酒的公開財報中看些端倪。據2020年年報指出，2020年青島啤酒的總營業收入為277.6億元，其中主營業收入啤酒為273.38億元，佔比98.48%。相比之下，其他營收佔比顯得十分微弱。
在頻繁“退房”之後，從企業動作可以看出，地產業務已經不是青島啤酒的主要著力點，而其重點佈局的青啤小鎮專案也是在為啤酒業務做支撐。
“牛欄山”剝離虧損地產公司
2021年的最後一個月，在地產領域有新動作的酒企除了青島啤酒之外，還有順鑫農業（000860.SZ）。
但與青島啤酒不同的是，此次順鑫農業的新動作不是拿地，而是完全剝離地產業務。
提起順鑫農業可能有人不熟悉，但說起公司旗下的明星產品牛欄山二鍋頭，卻能喚起很多人對白酒的記憶。
圖片來源：罐頭相簿
12月2日，順鑫農業釋出公告稱，為聚焦主營業務，公司擬透過產權交易所公開掛牌的方式，轉讓其持有的北京順鑫佳宇房地產開發有限公司100%股權。
對此，順鑫農業方面表示，標的股權公開轉讓交易如能順利完成，公司將不再持有順鑫佳宇股權，順鑫佳宇股權將不再納入公司合併報表範圍，對公司資產總額、營業收入、淨利潤等將產生一定影響，後續公司將根據實際成交情況進行測算，目前尚無法預測。
據官網顯示，北京順鑫佳宇房地產開發有限公司（下簡稱“順鑫佳宇”）成立於2002年6月，註冊資金1億元，由順鑫農業全資控股，是一傢俱有房地產開發二級資質的企業。
據順鑫農業2021年半年報顯示，目前公司的主要業務有三部分：白酒、豬肉以及房地產開發。
其中，截至2021年6月30日，白酒行業實現營業收入65.36億元，佔總營業收入的71.11%；豬肉行業實現營業收入19.25億元，佔總營業收入的20.94%。
兩大主要產業直接佔比公司總營業收入的92.05%，與之相比，公司的第三業務板塊房地產行業營業收入確實不甚樂觀。
而與地產營業收入同樣表現不樂觀的還有順鑫佳宇的淨利潤。據順鑫農業公告資料顯示，自2016年以來，順鑫佳宇淨利潤連續5年虧損。
截至2021年9月30日，順鑫佳宇前三季度淨利潤虧損3.38億元。同時，自2016年以來，順鑫佳宇累計淨利潤虧損已達18.79億元。
圖片來源：順鑫農業公告截圖
地產業務的多年連續虧損在財務資料方面對母公司的影響也較為明顯。
據年報顯示，除2018年外，順鑫農業近5年的淨利潤漲幅一直不高。特別是2020年，在順鑫佳宇5.34億元的淨利潤虧損前提下，順鑫農業歸屬於上市公司股東的淨利潤僅為4.2億元，同比減少48.1%。
而就在本月月初公司宣佈剝離其“燙手山芋”地產業務的公告發布之後，順鑫農業股價連續收到兩個漲停板，市場反應非常明顯。
一位業內人士分析指出，現在只是打算將順鑫佳宇這個虧損包袱剝離掉，具體何時才能完成，還不確定，最快也要明年上半年才能完成，不過，總是給了資本市場注入一劑強心針。
酒企、房企相互入局誰能贏？
事實上，十幾年來，酒企尋求多元發展、跨界佈局地產現象非常普遍。
在白酒行業，如金種子酒、瀘州老窖、水井坊、酒鬼酒等上市企業，在2005年前後都曾入局房地產領域。
但幾年之後，多家酒企又開始陸續將房地產從公司業務中剝離。
早在2007年12月，瀘州老窖就釋出公告稱，為了集中現有資源做強白酒主業，公司決定將持有的瀘州老窖房地產開發有限公司4900萬股股權轉讓給瀘州老窖集團有限公司。
2010年，我國房地產迎來史上最嚴調控政策，更多酒企大佬們開始從房地產領域“逃離”。
2010年7月，金種子酒與安徽金種子集團有限公司簽訂協議，擬將持有地產公司98.16%股權轉讓給金種子集團，金種子酒公司宣佈退出房地產行業。
緊接著，酒鬼酒公司也步入“退房”之局。2010年11月，酒鬼酒將控股子公司湖南利新源房地產開發有限公司75%股權轉讓給成都新合能房地產開發有限公司。
圖片來源：酒鬼酒股份有限公司官網
7個月後，酒鬼酒公司再次在公告中表示，擬將所持中鐵金橋世紀山水置業有限公司20%的股權轉讓給中鐵大橋局集團武漢置業發展有限公司，且表示本次剝離業務後，酒鬼酒旗下已不再有房地產業務資產。
2011年11月，為集中精力發展白酒主業，水井坊擬剝離賬面土地成本為5.3億元的郫縣房地產開發專案。3年後，2014年6月，水井坊決定登出成都興千業房地產開發有限公司。至此，水井坊也從房地產行業全面退出。
值得一提的是，2017年11月，重拾地產業務僅9個月的金種子酒再次釋出公告，稱公司將不再經營房地產開發、銷售、管理、租賃等業務，將地產業務第二次剝離。
對此，中商流通生產力促進中心分析師李靚曾表示，房地產市場調控依然從緊，前景不容樂觀；另外，進口酒大量進入中國市場，而且越來越受到消費者青睞，對白酒行業形成較大競爭壓力，這是投資者包括之前投資房地產市場的酒類企業撤資並加大主業投資力度的主要原因。
在國家持續輪番調控之下，房地產的暴利時代已經一去不復返。相比之下，白酒業的盈利能力凸顯。隨著近兩年的連番漲價，白酒的毛利率已在各大製造行業中遙遙領先。
以一組資料為例，據地產公司2020年公開年報顯示，2020年，萬科銷售毛利率為29.25%，較上年同期下降7%；保利發展2020年毛利率32.59%，同比下降2.38%；融創中國2020毛利率21%，同比下降3.5%。
再看酒類企業，2020年貴州茅臺毛利率為91.41%，同比增長0.11%；酒鬼酒2020年公司酒類銷售毛利率為78.97%，同比增長1.11%；水井坊2020年高檔酒毛利率為84.79%，同比增長1.01%，中檔酒毛利率為61.21%，同比增長2.63%。
酒企跨界本是為了增加企業營收，促進企業向各行業多元發展。而如今，幾家典型酒企毛利率均在75%以上，地產行業高排名房企的毛利率卻僅有30%左右，對於酒企來說，跨界地產還不如賣酒賺錢。
有意思的是，在酒企紛紛逃離地產行業的同時，綠地、融創等地產公司卻接連宣佈加入“酒局”。
圖片來源：罐頭相簿
對此，資深白酒專家、中原基金執行合夥人晉育鋒在接受《證券日報》記者採訪時曾表示，比較其他板塊，白酒板塊抗週期能力相對較強，現金流良好，盈利能力相對較高，因此獲得越來越多資本的青睞。
三十年河東、三十年河西，在白酒與地產的互相入局之中，可以看到兩個行業的變化與成長。然而，待熱鬧散去，每個行業終將回歸其本身的價值，白酒不可或缺、地產更不例外。
而對於此番酒企逃離房地產與地產入酒局的市場變化，你怎麼看？歡迎在評論區留言討論。
