作者：子非魚
01
在降準5天后，今天（12月20日）一大早，市場就傳來降息的訊息。
中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，2021年12月20日貸款市場報價利率（LPR）為：
1年期LPR為3.8%，5年期以上LPR為4.65%。
來源：中國貨幣網
其中1年期LPR較之前下調5個基點，5年期LPR維持不變。
這是時隔19個月之後，中國開啟的第一次正式降息。
看到這裡，可能很多人有些失望，畢竟影響樓市的5年期貸款沒有變，有人甚至說，此次降息撇開了樓市。
誠然，表面上看是這樣的。下調的是1年期短期貸款利率，沒有下調5年前期。目的是為了引導資金流入實體經濟和中小微企業，如同降準時說的一樣。
但事實上，樓市的利率正在下降。因為樓市利率是LPR與加點組成，換句話說，樓市利率走向，不僅取決於LPR，還取決於加點多少（每個城市的加點都不一樣），後者更為關鍵。
所以，我們可以看到，今年前三季度，我們的LPR一直沒有變，但首套房和二套房貸款利率卻一直在增加，就是各個城市一直在上調加點數。
而從10月份開始，一大波城市又開啟了降息模式。根據今天貝殼研究院公佈的資料，12月份，被監測的103個城市中，已經有40個城市，也即有近40%的城市樓市在降息。包括武漢、福州、濟南、鄭州、蘇州、泉州、洛陽、杭州等城市。
來源：貝殼研究院
另外，有80%的城市放款速度在加快。
所以說，樓市早就開始降息了，看樓市有沒有降息，不要只盯著LPR。
02
各城市除了降息，還有不少城市開啟了真金白銀的鼓勵購房模式。
比如重慶的萬州和璧山開啟了購房契稅補貼，而桂林更是宣佈進行為期一個月的購房補貼活動，直接發放消費券。
對五城區單個樓盤銷售面積在3000平方米以上的企業進行排序：排名第一的發放30萬元消費券；排名第二的發放20萬元消費券；排名第三的發放10萬元消費券。
期間，購房者在象山區、秀峰區、疊彩區、七星區、雁山區購買新建商品房(含住宅、商業、辦公)的，按成交合同額1%發放消費券補貼購房者。消費券為全額抵扣券，可於領券之日起至2022年3月31日前，在本地商貿企業購買百貨、家電、車輛等。
此外，湖南衡陽、河北保定、廣西南寧、湖北荊門、河南新鄉等城市也出臺了各種五花八門的鼓勵購房政策。
根據中原地產統計，最近一個月以來，全國有20個城市釋出了購房補貼新政。說好聽些是鼓勵購房，說白了就是託底救市。
在信貸走向寬鬆，政策有所改變的大趨勢下，後續還有更多的城市開始補貼。只要有帶頭人，就會有越來越多的城市加入。
畢竟，壓力在那兒擺著，不救不行了。
比如廣西南寧。
在之前的文章中，我說過，南寧是一個特別依賴房地產和土地財政的城市。
資料顯示，2020年，南寧房地產投資額高達1378.2億，佔GDP比重為29.16%，在廣西區內排名第1，在全國省會城市中也能排進前5名。
此外，2020年，南寧市的土地財政依賴度，也同樣位居全國前列，位居第七位。
這樣的城市，在這種產業結構，一顰一笑，都在看著房地產。
在2020年疫情與2021年信貸收緊，接連轟擊下，南寧開啟了量價齊跌模式。
2020年南寧商品房成交共計152879套，較2019年減少23910套房，降幅達13.52%，商品房成交面積13419468㎡，同比下降12.85%。價格表現平穩，也即2020年南寧量跌價穩。
到了今年，信貸收緊，南寧房價再也繃不住了。量繼續跌，價格也轉跌了。國家統計局資料顯示，11月份南寧二手房環比下跌0.6%，同比下跌1.2%，房價回到了一年半以前。
再比如河北保定，目前的房價為9784元/平方米，這個房價已經跌回到了5年前的水平。
再比如重慶，下半年將上半年的漲幅全部吐了出來，目前新房價格已經跌破萬元。
根據中指研究院監測，11月單月受商品住宅佔比下降及車庫等低價物業大量成交影響，重慶商品房銷售價格跌破萬元，下跌至8500元/平方米水平。
另外根據重慶銳理資料顯示，11月重慶商品房市場成交環比量漲價跌，成交面積204.18萬平方米，環比增加33%；成交均價8683元/平方米，環比下降16%。
03
除了已經冷去的市場壓力外，大多數釋出鼓勵購房政策的三四線城市，還有房價進一步下跌的壓力要頂著。
因為依據研究院披露的資料，三四線城市的庫存已經創五年新高。
易居研究院披露：
1、截止11月份，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為52110萬平方米，環比增長2.1%，同比增長2.1%，庫存量創五年來新高。
2、截止11月份，100個城市新建商品住宅供應量為4495萬平方米，而成交量為3437萬平方米，呈現了“供大於求”的態勢。
3、資料顯示，當前三四線城市庫存，是2016年7月份以來的最高值，即創下5年來的新高。
一些中心城市，同樣庫存高企。
比如南寧，根據央視財經的報道，今年前11個月南寧新房只賣了600萬平方米，而南寧目前的商品住宅庫存量高達1007萬㎡，共計91416套。換句話說，南寧今年只賣掉了供應量中的三分之一，還有三分之二沒有賣出。
重慶方面，中期住宅庫存4865萬方，預計去化週期26個月。
供需遠大於需求，房價下跌壓力仍在，這些城市怎能不急。
於是，他們便以管理層要求的“穩房價”為冠冕堂皇的理由，正大光明地釋出了購房補貼政策。
