黃金週購房指南：中心城區僅3盤有少量剛需產品，朝陽區新盤最多

再過一天，黃金週長假就要來了。

受防疫影響，出國旅遊基本擱淺，國內旅遊勢必大熱，有學齡孩子的家庭難以安排出京計劃，這個假期註定休息的時間比較多。

對於有買房需求的朋友來說，正好可以利用這段時間，踏實地多看幾個專案，沉下心來解決買房大計。

幫主梳理了黃金週期間各個區在售新盤的情況，以攻略的形式供買房人參考。

西城區：無新盤

東城區：僅有一個新盤

目前，二環核心城區唯一在售純商品房新盤就是天壇府，專案憑藉稀缺的地段，開盤即實現220餘套去化，均價約122000元/平米，迄今已網籤70多套，網籤成交額達10億。

該專案毗鄰南二環景泰橋，與天壇公園僅800米距離，周邊教育、醫療、商業配套完善。專案為新中式社群，中大型體量，產品戶型雖一般，但園林設計很有特點。一期開盤，60平米一居已售罄。

二環價值毋庸贅述，對核心城區有執念的買房人可保持對該專案的關注，後期還有大戶型產品供應。

看完天壇府，您不妨到天壇公園感受一下皇家園林的底蘊，然後去南門涮肉品嚐一下正宗的老北京銅鍋涮肉。

天壇公園夜景

海淀區：三大改善，千萬門檻

海淀區的供應相對稀缺，入住門檻已過千萬。

北五環樹村是最受海淀高階客群關注的區域，融創學府壹號院和圓明天頌兩個專案均未取證。

圓明天頌拿地更早，容積率更低，產品戶型更大，價格預計不低於11萬元/平米，適合終極改善人群。

學府壹號院因有20%政府產權份額，價格將低於9萬元/平米，有倒掛優勢，產品戶型相對小一點，起步價約1165萬元，該專案將很難買到。目前，專案銷售中心設在杏石口路的香山壹號院，預計月底開放。

目前在售的次新盤為永豐的海淀幸福裡，該專案已成為今年北京第二個網籤額突破百億的熱盤，仍有三居、四居戶型供應。

第二批供地計劃中，永豐還有兩宗地塊待拍，均設定10%政府產權份額，指導售價83000元/平米，有在永豐區域置業的買房人，也可以耐心等待明年這兩個專案入市。

海淀區新房購買力一向很強，買房人看準的專案，一定要先下手為強。

海淀區風景名勝和觀光休閒的好去處很多，如您去杏石口看學府壹號院，周邊有八大處、香山、北京植物園、西山國家森林公園可玩；看圓明天頌可同時去圓明園或頤和園遊覽；去看永豐海淀幸福裡則可以到稻香湖或翠湖溼地公園小憩、觀鳥。

翠湖溼地公園實景

朝陽區：新盤最多，剛需有機會

朝陽區是今年新盤供應最多的區域，首批集中供地10個專案均已入市，其中保利錦上、和光悅府、綠城沁園三個專案已取證，保利錦上首批開盤推售即認購15億元，市場熱度可見一斑。

目前，朝陽區新房主要集中在王四營、豆各莊、東壩、金盞和崔各莊幾個板塊，限於篇幅，幫主不展開一一介紹，具體建議如下：

剛需人群重點關注綠城沁園和中冶德賢御府兩個專案，前者有55平米一居和77平米兩居，售價約65000元/平米，55平米戶型符合普宅標準，是朝陽群眾難得的上車機會；後者單價較高，約80000元/平米，72平米兩居戶型總價在500萬區間。兩個專案都臨鐵，東壩區域規劃和配套資源更加優質。

改善人群在所有新盤中都有選擇，王四營東四環71000元/平米價效比突出，崔各莊88000元/平米的價格，相比望京10萬+二手房形成倒掛優勢；買低密洋房或疊拼產品的人群，可選擇金盞兩個專案，以及東壩的一個老盤現房專案——富興首府，重新取證銷售。

朝陽區今年土地放量，第二批集中供地計劃再出讓11宗地，朝陽群眾在飢渴兩三年後，終於迎來一次盛宴，買房人可從容選擇。

朝陽區可看專案多，主要集中在東部和東北部，去東四環看盤，可帶孩子去合生匯或芳圓裡兩大購物中心餐飲娛樂；去東北部崔各莊、金盞、東壩看盤，可順便去參觀中國電影博物館、觀復博物館、草場地藝術園區，或去蟹島度假村、東壩郊野公園、斯普瑞斯奧萊購物中心等地方休閒購物。

中國電影博物館實景

豐臺區：產品結構最多元

豐臺區首批供地的兩個專案均已入市，分別是張郭莊的熙悅晴翠和長辛店的西山金茂府。

在豐臺區置業的剛需人群，唯一的機會在熙悅晴翠，專案規劃少量小戶型產品，最低總價約380萬，首付僅130餘萬，有需求者需儘快行動。該專案主力產品為三、四居改善戶型，臨鐵和園博園是其最大優勢。

同在豐臺河西區的西山金茂府為純洋房產品，為北京的金茂粉們提供了700多萬住金茂府科技洋房的機會。專案周邊自然環境優越，大型商業配套有待完善。

去河西區看專案的朋友，還可以再看一個純洋房專案——熙悅天寰，還有少量洋房產品，同時安排去園博園、北宮森林公園散散心。

豐臺區目前順銷的次新盤較多，尤其在東三環、南三環、西四環等稀缺地段，有多個高階改善專案，包括分鐘寺東叄金茂府、世茂北京天譽、合生縵雲，花鄉的中海甲叄號院，大瓦窯的首創天閱山河與遠洋城建·國譽萬和城，價格在80000—120000之間，高階品質改善和終極改善人群可關注以上幾個專案。

此外，位於南四環新宮地鐵站南側約500米的天悅壹號丨壹品墅疊拼別墅產品開放了實樓樣板間，作為中心城區稀缺的類別墅產品，該專案已全部建成，現房銷售，下疊別墅有前後庭院、下沉中庭，地下首層採取了雙廳設計，空間寬敞、功能多變，值得有購買別墅需求的人群關注。

園博園實景

石景山區：全面進入改善

去年最熱的石景山區，今年只有兩個純新盤，西四環衙門口的長安悅璽，該專案是首批集中供地專案中首個取證的，均價約79500元/平米，已開盤銷售。

專案規劃全改善產品，從97平米三居至173平米四居，戶型比較豐富。西部改善人群在此專案可選餘地較大。

遠洋源山春秋為去年底拿地，專案位於西山八大處山腳下，背山面水，容積率僅為1.1，是京城最稀缺的西山別墅地塊。專案剛剛入市，營銷中心、園林景觀、樣板間邀請多位知名大師聯袂打造，包括平墅、雙拼、獨院三種墅質產品，為終極改善家庭提供山居大宅。

注：以上軌道交通均為去專案售樓處或展廳可乘坐的地鐵線路。

此外，北辛安板塊的中海寰宇天下丨天賦剛剛有三棟樓取證開售，有104—160平米三居和四居可選，價格約71000元/平米，該專案臨新首鋼園區，距地鐵金安橋站僅300米，社群旁邊有在建的北京十一學校石景山學校，配套資源十分完善，是京西持續熱銷的大盤。

西黃村的禧瑞學府沉寂多時，於8月末開盤，目前還有88—110平米三居可選，該專案最大優勢是臨鐵和北大附中石景山學校（規劃中）。

石景山是西部人群置業的重點區域，新首鋼園區板塊規劃逐步落地，城市配套完善，軌道交通便捷，房價也突破7萬水平，目前剛需人群已無在石景山區上車的機會了。

除以上專案外，古城南街板塊的中海天鑽、中海天璽、華潤長安九里還有不多的房源，五里坨板塊有少量洋房和疊拼產品供應。

如去石景山看房，可安排同時去新首鋼園區轉一轉，感受一下北京冬奧會賽場和未來西部時尚、藝術中心的魅力。

新首鋼園區實景

以上為國慶假期在中心城區可看的新盤和次新盤，從目前在售和擬售的專案，以及第二批集中供地計劃來看，買房人對中心城區的住宅市場應有幾點認識：

1、儘管在五環區域，仍給剛需人群少量入住中心城區的機會，但僧多粥少，未來更多的剛需要在五環至六環之間、甚至六環外安家；

2、在套內7090標準下，供給端全面向改善傾斜，開發商在做大戶型產品方面更加謹慎，極少做180平米以上的大平層產品。這讓市場上終極改善大平層產品變得稀缺；

3、110—125平米三居或四居戶型漸成市場主流，140—180平米區間是品質改善家庭的最愛；

4、中心城區土地供應稀缺，但朝陽區和豐臺區並不缺乏土地儲備，隨著城南行動計劃的推進，像王四營、朝陽港、孫河前葦溝、周莊子、長辛店這樣的舊改板塊，還將陸續有土地入市；

5、對北京的房價勿需擔憂，尤其是中心城區，新出的宅地價格不斷上漲，房價自然不會下跌。政府對房價的控制，手段豐富，昔日大漲的市場不會重現，但中心城區房產的價值將長期得到體現。

因此，買房人選擇在中心城區置業，在解決生活需求的同時，也相當於做了一筆優質的價值投資，更多考慮買哪裡、買哪個專案就好。