北京首批集中供地大潮中的朝陽“三兄弟們”，相煎何太急？

7號線焦化廠站

北京朝陽區樓市裡的“三兄弟們”，有點擠。

2021年5月，北京首批“兩集中”供地中，朝陽區供應大、地塊多，業內外把三個地塊緊鄰的樓盤們，稱之為“三兄弟”。

崔各莊“三兄弟”：和光悅府、龍樾合璽、望京養雲；

金盞“三兄弟”：青雲上府、朝陽一墅、中海首開拾光裡（非“兩集中”供地專案，拿地早於其他兩專案）

王四營“三兄弟”：保利·錦上、朝陽壹號、中綠·東嶽府

這些地塊，同期拿地、相繼入市、交房時間相近；

緊鄰地塊有著相同的銷售指導價格，卻也有不同的地塊素質和建築標準；

產品多主打中高階改善，各家的營銷和說辭又淋漓盡致地體現著這一波競品的針鋒相對……

以上三大板塊中的8個新專案，加之，朝陽豆各莊綠城沁園以及東壩中冶·德賢御府，朝陽區新房市場在今年9月中旬至11月底，10個純新盤相繼入市，供應量超過6000套，標定了區域供應的峰值。

北京朝陽區首批集中供地新盤板塊 鋒面制

除了入市快、供應大，這一波以兄弟相稱的樓盤們，清晰地附著著此輪調控的政策痕跡。

2020年底開始，競政府持有商品住宅產權份額的交易方式，產生了新型共有產權房，購房者對此有喜有慮；

投報高標準商品住宅建設方案，超低能耗、綠色建築的好房子湧現，卻也給開發商帶來了成本大考；

“所見即所得”的樣板間“交付新規”，讓行業裡上演了對比強烈的買家秀和賣家秀。

在政策和市場的多重作用下，大朝陽的“三兄弟們”本是同根生，相煎也有點急。

新型共有產權房之惑

“從明天開始，我們專案選房要連帶地下車庫、倉儲、精裝修一起購買。”11月30日，建發·望京養雲專案的銷售人員表示。

這是漲價了。

由於政府持股20%，望京養雲在“崔各莊三兄弟”標定的8.8萬/平米的區域指導價格中，相當於折後7.04萬/平米，價效比突出。

雖然，相鄰的和光悅府和龍樾合璽，在講到區域配套時都要共享望京養雲的公建商街，但在這兩兄弟眼中，望京養雲稍高的容積率以及樓棟都臨街的三角形地塊，也是他們在跟購房者談及周邊專案時，不經意要帶出來的競品缺點。

望京養雲銷售人員表示，自11月13日開盤， 其377套房源目前僅餘下50多套三四層的產品了。

望京養雲高標準低能耗建築厚實的窗

按其所述，需要連帶房子一起打包選購的產品包括，6000元/平米的精裝修、47萬一個的車位、10-15平米的地下倉儲。從12月開始，三者不能選擇，不能拆分購買。

大概核算下來，望京養雲123平米戶型產品總價增加180萬，168平米戶型產品總價增加210萬，摺合每平米漲1萬多。

這意味著，這個因政府持股而便宜了的新型共有產權房，又追漲了崔各莊的其他兄弟樓盤。“越漲價越買，這是購房者心理"，現場銷售說。

網籤資料暫未全面反應。當前市場下，這個銷售策略，有點迷惑。

雖然新型共有產權房佔據價格優勢，但目前，除了海淀樹村融創學府壹號院憑地利以及資源攪熱了局部市場，朝陽區的兄弟們還是缺少絕對資源的支援。

在朝陽的10個新盤中，“金盞三兄弟”中的青雲上府和朝陽一墅，也分別被政府持股13%和15%，這兩個專案在區域指導價為7.6萬/平米的金盞板塊，相當於折後6.612萬/平米和6.46萬/平米。

雖然價格實惠了，但也沒有撬動火爆的銷售行情。而新型共有產權房面臨的流通變現週期問題，給部分購房者決策造成困擾。

“2+1+5”年的流通週期成為一些購房者的顧慮。

這一批新房的交房週期大多在2024年中左右， 按照約2年交付週期+1年拿到房產證的估算週期+共有產權房5年限售期的要求，那麼一套新型共有產權房可流通轉賣的時間約8年。

雖然，當下的朝陽新盤多主打中高階改善自住產品，但對於不動產來講，資產變現能力和週期也是一個重要的考量指標，尤其是樓市不好時。

“交付新規”下的買家秀與賣家秀

“這確定是交付標準麼”？

“是的。我們就是想要賣精裝修包”。

在專案現場驚歎於一些交付樣板間的簡陋裝配後，不得不承認，這樣的對比極大地刺激了購房者購買精裝修包的慾望。

崔各莊某專案交付樣板間廚房標準

在這一場朝陽新盤供應潮中，北京市住建委釋出了一則“交付新規”，一大波買家秀和買家秀在樣板間中湧現。

今年7月，北京市住建委釋出《關於進一步規範商品住房銷售行為（徵求意見稿）》。

徵求意見稿明確：

交付樣板間的裝修裝飾標準應與預售方案中所列的清單內容保持一致；

與購房合同約定的交付標準保持一致；

與專案實際交房狀況保持一致。

交付樣板間和工藝樣板區應保留至專案交付三個月後。

確保購房人在樣板間“所見即所得”。

雖然是“徵求意見稿”，但是“新規”效果立竿見影。

為合規，開發商們在打造營銷精裝樣板間的同時，都按規定製作了交付樣板間。這在兄弟們之間上演了一場悲喜並不相通的審美挑戰。

多年來，看慣了各種驚豔樣板間的購房者，經歷了“素顏”樣板間大賞。

有的全裝修交付樣板間的木地板以及壁布顏色令人難以描述；有的開關位置裝錯、細節粗糙；有的廚衛品質堪比“農家樂”。在很多購房者看來，部分交付樣板間的呈現效果，還不如毛坯，因為那樣省去了二次裝修的拆家成本。

褪去裝飾符合交付標準的“素顏樣板間”

某交付樣板間大臺面中的迷你洗手盆

在部分購房者眼中略土的交付樣板間地板

應對交付樣板間的"土”，多數專案都給出了購房者可選的洋氣的精裝修包。

中冶·德賢御府的交付樣板間相對實用，其也給出了3000元/平米的精裝修標準選擇；望京養雲的精裝修售賣為6000元/平米；精裝風格口碑不錯的龍樾合璽可選精裝標準在5500元/平米。

“利潤太低了”，直接賣房的利潤只有2%，繫結地下空間加精裝修，利潤可以拿到5%，一位房企銷售這樣說。

“內秀”的房子與尷尬的區域介面

供應大、觀望情緒重，如此大勢之下，兄弟們之間的關係也更加複雜和微妙。

在高標準建設趨勢的引領下，緊鄰的兄弟產品，比拼戶型、建築工藝，以期用細節差異化打動區域內有限的購房者。

在這一批“兩集中”供地中，望京養雲、中綠·東嶽府、綠城沁園都是頗有亮點的高標準建設住宅的代表。

它們在超低能耗、綠色建築、裝配式建築、宜居技術等方面體現了好房子的品質，打消了一些購房者對之前限競房時代產品維權的顧慮。

但跳脫售樓處繁華似錦的區域規劃圖，走訪專案地塊，當下新盤所在的板塊，城市介面尚尷尬，與一些專案“內秀”的產品力形成反差。

崔各莊板塊距離望京最近，這裡8.8萬元的板塊價值下，區域配套主要靠望京輻射。當下交通基本靠繞的問題，要待規劃多年的京密快速高架路通車，設定出口才能緩解。

在金盞板塊，雖然有人說中海首開拾光裡的拼插疊拼更像小複式，但其價效比也打動了不少購房者。在此，朝陽一墅拿出了7.2米麵寬的疊拼產品，面寬優於青雲上府的下疊。與朝陽一墅擁有相同的股東卓越參股，兄弟專案青雲上府的下疊產品沒有高調發售，而是避開朝陽一墅當下的主力產品，主打了大平層洋房。

這三個專案扎堆的金盞區域頂著自貿區概念紅極一時，但對標此前孫河板塊的崛起路徑和發展時間，金盞板塊還需要極大耐心。

“金盞三兄弟”專案周邊

“金盞三兄弟”專案周邊

在千年窪地王四營板塊，三兄弟似乎相擁也難得溫暖。

最後開放的中綠·東嶽府的售樓處，遠離了進駐百子灣區域的保利錦上和朝陽壹號的售樓處，選在了大望路。

保利·錦上今年9月上旬率先入市，在區域佔領先機。朝陽壹號是高標準建設綠建三星產品，中綠·東嶽府後來者發力，展現高標準滿分建設方案的產品力。

中綠·東嶽府售樓處熱回收新風系統展示

中綠·東嶽府售樓處房屋氣密性細節展示

與產品力對比尷尬的是，距離七號線焦化廠站近，是目前王四營板塊可見的最大利好。

“王四營三兄弟”南邊在建大量的保障性住房，周邊是批發市場級別的商業配套和一個對標798的焦化廠遺址，身臨其境感受到的是一個低配版的“分鐘寺三兄弟”。

王四營“三兄弟”南部在建的保障性住房

已經通車的7號線焦化廠站

每一個區域的成熟，都是在經年的不經意間回望到的，魚與熊掌不能兼得。

這一波朝陽新盤的供應潮，給了本就處在買方市場的購房者更多的選擇和時間，加長了決策鏈條，減緩了銷售速度。未來幾個月，朝陽樓盤的真實去化難度，將逐漸反映在網籤資料上。

-End-

拍攝/文 趙恙

圖文原創，版權歸鋒面所有，

轉載圖文需註明出處。