在本週一（2021年12月6日）召開的政治局會議上，對房地產業的最新表述為“促進房地產業健康發展和良性迴圈”。對此提出了“要推進保障性住房建設”、“支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”這兩大要求。由於宣告並未出現今年4月和7月政治局會議關於“房住不炒”的定位，因此上述新的表述難免給人以房地產調控出現新變化的遐想，本文試圖探討這一新提法背後的政策含義。
首先，“促進房地產業健康發展和良性迴圈”並非新提法。在2021年11月24日劉鶴副總理的署名文章《必須實現高質量發展》中，對房地產行業的表述就用到了“促進房地產行業平穩健康發展和良性迴圈”，只不過本次政治局會議的表述刪去了“平穩”二字。因此可見，在當前房地產市場下行的背景下，政府不是不能容忍這種“不平穩”，而是希望這種下行不影響到房地產業的健康發展。
如何在房地產業下行的過程中促進其健康發展和良性迴圈？這就要求在地產調控的政策上做一些託底和對沖。
我們首先可以看看歷史上，政策如何託底，地產如何企穩？2008年以來地產經歷3輪明顯的觸底反彈，我們可以從政策應對，地產指標企穩順序來總結分析（圖1至3）：
政策如何變化？穩地產的政策通脹集中在需求端，人民銀行降準或降息、部分地方放鬆限售限購往往先行，支援地產融資、下調首付比例和降低房屋交易稅費等則是全面放鬆的重要標誌。
地產如何企穩？商品房銷售同比增速往往率先企穩，新開工在銷售企穩後的兩個季度內觸底，房地產開發投資和土地購置在銷售企穩後三個季度內逐步會回升。這可能與地產銷售是房企重要資金來源，而且企業透過銷售確認需求回暖後才會逐步增加投資有關。
這次有何不同？本次會議將“要推進保障性住房建設”排在了第一位，即保障房建設可能取代商品房建設，逐步成為房地產投資增長的重要抓手。例如十四五期間，上海計劃新建保障性租賃住房47萬套（間）以上，達同期新增住房供應總量的40%以上。我們從今年第三輪土拍中城投和國企相對積極地拿地中也能看出些端倪。之後政策上可能會根據不同企業的情況，支援對於一些陷入困境開發商專案的收購，並在收購後轉化為保障房的建設。
“支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”則意味著對商品房而言，保銷售是第一位的。只有商品房銷售穩住了，才能幫助那些陷入困境的開發商補充現金流並建立市場信心。同時，值得注意的是地產銷售是房地產業（服務業）的重要支柱，而房地產業GDP佔GDP的比例在2020年已達7.3%（圖4和5）。因此，除了第四季度以來融資端的放鬆之外，地方政府應該會陸續出臺一些銷售端的鬆綁政策。
由此可見，不提“房住不炒”可能意味著主要矛盾階段性發生改變，但我們認為此次政治局會議對房地產行業的最新表述意在穩定市場信心，而並非轉向全面刺激。而且從2018年和2019年的經歷來看，“房住不炒”的表述往往出現在12月中央經濟工作會議中，而非政治局會議。後續可以關注中央經濟工作會議對於房地產的定調。
風險提示：疫情擴散超預期；美聯儲貨幣政策超預期收緊，導致全球經濟復甦受阻。
東吳宏觀
免責宣告
本公眾訂閱號（微訊號：川閱全球宏觀）由東吳證券研究所宏觀團隊設立，系本研究團隊研究成果釋出的唯一訂閱號。
本公眾號所載的資訊僅面向專業投資機構，僅供在新媒體背景下研究觀點的及時交流。
本訂閱號不是東吳證券研究所宏觀團隊研究報告的釋出平臺，所載內容均來自於東吳證券研究所已正式釋出的研究報告或對已釋出報告進行的跟蹤與解讀，如需瞭解詳細的報告內容或研究資訊，請具體參見東吳證券研究所已釋出的完整報告。
本訂閱號所載內容不構成對具體證券在具體價位、具體時點、具體市場表現的判斷或投資建議，不能夠等同於指導具體投資的操作性意見。本訂閱號所載內容僅供參考之用，接收人不應單純依靠本資料的資訊而取代自身的獨立判斷，應自主做出投資決策並自行承擔風險。東吳證券研究所及本研究團隊不對任何因使用本訂閱號所載任何內容所引致或可能引致的損失承擔任何責任。
本訂閱號對所載內容保留一切法律權利。訂閱人對本訂閱號釋出的所有內容（包括文字、圖片、影像等）未經書面許可，禁止複製、轉載；經授權進行復制、轉載的，需註明出處為“東吳證券研究所”，且不得對本訂閱號所截內容進行任何有悖原意的引用、刪節或修改。
