山東省是全國較為富裕的省份之一，而山東更是全國的人口大省，現在山東省的常住人口超過一個億，在全國僅次於廣東省，排名全國第2位。
沂蒙山鉅變，山水臨沂
隨著山東省的經濟發展，現在的山東經濟總量在全國僅次於廣東、江蘇，排名全國第三，可以說山東是一座具有強悍實力的省份。
隨著城市化的發展，經濟的高速建設，鄉鎮人口逐漸往城區聚集，對於山東很多縣級城市，人口眾多、建成區規模大。對於這些縣級城市來說，儼然不再是一座縣級小城市，而是更大的、具有一定規模的中等城市，甚至大城市。
綠水青山就是金山銀山
那麼今天我們就位於山東臨沂地區的郯城縣、莒南縣、費縣與大家進一步探討，主要探討這三座縣級城市樓市潛力與未來。
從城市能級的角度來看，縣級城市樓市潛力遠不如省會城市和地級城市的中心城區。
但影響一個城市樓市固定資產價值的因素有很多，城市的人口，城市的產業，城市的地理位置都很重要。
沂蒙崛起座座城
首先讓我們來認識一下，這三座縣級城市目前的常住人口。
根據第7次人口普查資料，臨沂地區是整個山東人口最多的區域，常住人口更是超過了1,100萬人，對於臨沂地區當中的郯城縣，現在常住人口88萬，另外莒南縣達到84萬，費縣接近80萬人。
荒山變城市
可以說這三座城市都具備建設成中等規模的城市格局，而對於這三座城市，未來的潛力也不可小視，畢竟人口才是城市發展的基石。
我們再來認識一下，這三座縣級城市所處的地理位置。
郯城縣區位優勢
郯城縣的地理位置非常不錯，處在與徐州的隔壁與徐州地區的新沂市、邳州市的距離都不遠。
當然郯城縣距離臨沂城區也不遠，相對而言，未來隨著大臨沂城市格局的提升，對於臨沂的軌道交通也會通往郯城縣。
莒南縣區位優勢
莒南縣與日照嵐山區是接壤的，相對來說，莒南縣是臨沂和日照相向發展的橋頭堡，對於莒南縣地理位置非常不錯，相對來說，地域較為平坦，相比於臨沂部分山區縣來說，可開發的平原面積較多。
費縣區位優勢
費縣是沂蒙山區典型的山區縣，而費縣距離臨沂城區也不遠，另外費縣也與臨沂地區的平邑縣接壤，相對而言，距離中心城區近也是費縣主要的優勢之一。
從這三個縣級城市所處的地理位置可以看出，雖然臨沂地區處在沂蒙山區，但臨沂地區很多縣市地理位置都相當不錯。
我們再來認識一下，這三座縣級城市在過去一年的經濟總量。
2020年臨沂共完成經濟總量4,805億，在全國屬於50強，而對於臨沂的一二三產業結構比重大約為9.2:36.5:54.3。
城市美景
對於這三座縣級城市來說，費縣的經濟發展綜合實力最強，2020年費縣共完成經濟總量408億，其次是郯城縣完成320億，另外莒南縣完成296億。這三座縣級城市在臨沂地區分別列為第5位、第6位、第7位。
這樣的經濟資料實際並不賴，而這三座縣級城市的經濟總量在全國上千個縣級城市排名當中，也是處在中等偏上水平的，看來山東地區沂蒙山區同樣發展非常不錯。
齊魯紅都，濱海綠城
我們再來認識一下，這三座縣級城市的產業分佈。
通過幾十年的發展，這三座縣級城市在工業化的推進道路上越來越夯實，對於現在的背線已經成為全國三大板材基地之一。
而費縣的木業產業更是形成了多條細化產業鏈，費縣在旋皮、傢俱、板材上都具有很大的優勢，當然木業產業也是費縣最核心的產業，約佔到整個費縣工業總產值的50%以上。
交通巨龍到費縣
費縣地處山區，是沂蒙山深處的山區城市之一，而對於費縣的工業發展更是踐行綠水青山就是金山銀山。
現在的郯城縣逐漸成為服務業超級發達的縣級城市之一，而對於郯城縣現在要三產業結構比重大約為13:25:61。
隨著郯城縣新舊動能逐步轉換，郯城縣在培育傳統產業上大力扶持，還大力推進了新型產業的發展，對於現在郯城縣逐漸形成六大核心產業，分別是綠色化工、現代農業、建材家居、文化旅遊、中醫藥、電子資訊等。
城市處處有美景
因地制宜，加速郯城縣快速對接江蘇蘇北地區，加速郯城縣整個工業發展蝶變。
對於郯城縣來說，現在的高新企業越來越多，而這個區域也逐漸成為臨沂地區經濟發展高地。
莒南縣是臨沂地區的東大門，而莒南縣與日照相鄰，對於這個區域的發展迎來了重要的發展契機。
充滿朝氣的城市
隨著莒南縣產業推進，現在的莒南縣逐漸形成綠色食品、冶金鋼鐵兩大核心產業。而莒南縣這些年加速發展裝備製造、文旅康養、現代物流、新材料等新興產業。
這三座縣級城市產業推進都相當不錯，可以說這三座縣級城市正朝著工業強勢的道路不斷前行。
我們再來認識一下，這三座縣級城市目前的建成區面積。
城市的晚霞
就這三座縣級城市的管轄面積而言，最大的是莒南縣，管轄面積大約1751平方公里，而莒南縣透過這些年城市化，建成區面積大約在44平方公里，現在的莒南縣儼然是一座中等城市格局。
另外郯城縣管轄面積大約1195平方公里，而現在郯城縣建成區面積大約37平方公里。
費縣的平原面積實際上不大，儘管費縣管轄面積大約1660平方公里，當然費縣依然透過城市建設，現在的建成區面積大約31平方公里。
從建成區面積來看，這三座縣級城市這三座城市規模都不小，都基本屬於中等城市格局。
人人那個都說，沂蒙山好
而這對於縣級城市來說，本身來之不易，畢竟城市化發展的背後，城市擴大了，那麼城市基礎設施的投入是大量的。
我們再來認識一下，這三座縣級城市現在的房價分佈。
城市化發展的背後，更是鄉鎮年輕人進入城市安家的背後。
當然越來越多的年輕人進入城區安家，也推動城市樓市固定資產價值的攀升。
幸福的沂蒙生活
在這三座縣級城市當中，房價最貴的是費縣，現在費縣平均房價達到1.02萬，在臨沂地區排名第二，僅次於蘭山區，要高於臨沂的河東區和羅莊區。
另外郯城縣和莒南縣的房價都在0.7萬左右，在臨沂地區大約處在第7位到第8位。
從房價的數字上看，費縣的房價的確比較高，但費縣是典型的山區縣，可用於建造的平原面積少之甚少，所以對於這個區域來說，土地價值遠高於平坦的縣級城市。
架起幸福的橋樑
透過分析與剖析，我們分別從常住人口、地理位置、經濟總量、產業分佈、建成區面積、房價等多個維度，可以看到這三座縣級城市都是具有一定實力的城市，雖屬縣級城市，但城市人口規模大、地理位置好、產業分佈符合地域特色。
短期的角度看，這三座縣級城市樓市房價大漲的機率不高，但下跌的機率其實也不高，畢竟對於這三座縣級城市更是東部沿海區域重點發展的縣級城市。
沂蒙山世界地質公園
支撐樓市固定資產價值的首先就是人口，對於臨沂地區來說，人口眾多是優勢。
這也是為什麼臨沂城區透過這麼多年，目前城區的常住人口已經超過350萬，而臨沂更是山東魯南地區最大的中心城市，隨著臨沂的經濟建設與城市發展，臨沂也會成為山東地區第三大中心城市。
縣級城市在城市能級上，雖然不如中心城區，但對於大臨沂城市格局而言，費縣、郯城縣、莒南縣都會快速融入大臨沂城市建設。
繁華的都市夜色
儘管這三座城市未來不太可能會實現地鐵通往這三座城市，但隨著未來城市化的發展，臨沂也會迎來市域軌道交通，那麼對於有市域軌道交通時代的臨沂而言，三座城市與臨沂中心城區並不遠，或許都能實現30分鐘交通圈。
當然城市的發展離不開綜合實力的提升，自身強硬才會有更好的未來，相信郯城縣、莒南縣、費縣未來的發展會更好。
一樣的沂蒙，不一樣的色彩
而對於這三座縣級城市樓市來說，未來同樣具有一定的潛力，畢竟東部沿海的區域就這麼幾個省份，而對於臨沂來說，周邊有多個“世界級”的大港，有青島港、日照港、連雲港，相信臨沂地區，也會結合自己所處的位置快速發展，向工業強市、製造強市邁進。
看好郯城縣，成為魯南地區快速對接大徐州都市圈的橋頭堡。
看好莒南縣，成為臨沂東大門，是一座典型的濱海工業強市。
看好費縣，成為臨沂踐行綠水青山就是金山銀山的示範縣，這個區域也會成為臨沂大城市格局的重要組成部分。
個人觀點，僅供參考。
