買房這事，要想好以後賣給誰。做Marketing的都知道，各行業的消費者有分層級。
就像同樣四個輪子的車，捷達賣給了普通工薪家庭，mini cooper的車主是中產家庭小姑娘，布加迪跑車大機率變成頂級富二代的座駕。
樓市買家也分層，隔一條馬路的鄰居圈層可能天差地別。就說朝陽公園，不少明星富商都手握一套『棕櫚泉國際公寓』，剛需則住在隔壁的老小區『秀水園』。從二手流通角度，這是兩個不相干的市場。
北京二手房市場分層複雜，熱門板塊呈點狀分佈，不同面積段在同一板塊的流通亦有差別，選房更要有精細的顆粒度。
今天從北京的板塊差異和大戶型切入，說幾個反面案例，幫大家避開層級錯配的房子，以免買完站崗。
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先說北京的板塊，有個說法是:“南三不如北五。”這一點我們在《北京南城：還有機會嗎？》中梳理過，無論剛需還是改善盤，年初這輪行情都呈現了北強南弱的態勢。
先談高總價的改善盤，以南城為例，豐臺花鄉區域有個標杆盤『首開華潤城』，屬於9號線和房山線的雙地鐵盤，附近有萬達、永旺、花鄉奧萊三個大商業，到豐臺總部基地也是一腳油門的事。
園區是標準的人車分流，水系維護和綠化在南城是頂級水平。從5塊9毛8的物業費說明了大部分問題，品質幾乎碾壓豐臺現有的其他二手房。
那麼問題來了，當初2016年首次開盤單價買7萬，後來開發商在二期賣到過單價9萬。
從今年二手房成交看，各面積段單價集中在7.3萬到8.5萬之間，再加上幾年的持有成本，除了一期購入較早的少數人，大部分業主都虧錢了。
東南三環的『山水文園』也是如此，專案知名度很高，因為開發商已經崩盤了，新房爛尾這事鬧的很大。但這不妨礙我們對已交付二手房的評價，產品做的是真實在。
小區園林內當年挖了6000平人工湖，堆上假山瀑布，配建亭臺樓閣，總體綠化率也達到了70%。
單說『山水文園』的產品力，在全北京豪宅裡能排的上號。問題是出在園區外，就說十里河街道上一副破敗沒落的景象，讓人很下頭。
附近配套除了燈飾城、建材市場，就是大片弘善家園的回遷房。十里河屬於早期沒規劃好的區域，在小區外轉一圈感受到明顯的髒亂差，這些因素也就打消不少買家的慾望。
以上兩個小區只是縮影，雙井板塊以南的改善盤總體就是保值性較弱。對於1000萬以上價位的房子，南邊只有少量區域有成熟的市場，除了麗澤就是亦莊了。
即使在北邊買高總價盤，也得仔細挑小區。考慮到以後出手，一定多關注成交資料。
最簡單的方法是，找綠中介諮詢一下，看過往一年該小區不同戶型的具體成交，比方說你買的同戶型半年以上沒賣出一套，就該反思下問題出在哪裡了。
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保值角度看，選擇的改善盤和板塊調性不能張冠李戴，而戶型大小與小區品質上同樣不適合錯配。
按前首富王健林老闆的說法，剛需買房時最好遵循買三不買二，面積不超過110平的原則。在選籌上，小目標同志的觀點是靠譜的。
舉個反面例子，媒體村的『拂林園』小區，人車不分流，物業維護和園區環境只能說比上車盤好一點，關鍵有不少在園區辦公的小公司，人群結構複雜。
很顯然，這不是改善標準。但戶型做的卻是嚴重浪費。小區兩室主力戶型120平以上，甚至有部分兩居是140平左右，甚至一居都達到了105平。
追求改善型的富人買房追求寬敞，要的就是大戶型、超高挑空，要的就是浪費！畢竟財富需要有寬敞的空間來承載，但小區其他條件都得跟上才行。
要是大戶型配上普通的社群品質和物業，就好比用大眾汽車殼配上法拉利輪轂，到頭來變成了四不像。
而這種房子賣給剛需也不合適，上車族追求戶型緊湊，是最不喜歡浪費面積的。對比兩室的價格，完全可以在同品質小區換一套差不多大的三居室，難道不香嗎?
同理，媒體村的天樂園、天月園也是120平的兩居設計，同樣是非豪宅錯配了大戶型，以後想出手就會很尷尬。別問是怎麼知道的，我實地調研過。
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如果你對上述小區不熟，再舉個家喻戶曉的例子:
就說『天通苑』，亞洲最大的小區之一。環境雜亂，停車困難，租戶人群偏重，這是一座公認的剛需之城。
而天通苑在任何時候都有不少二百多平的步梯『老破大』在售，這種產品自然是富人不愛，剛需不買。大戶型在天通苑流通較差，且因為在售同戶型太多，所以出現了單價3萬以內的大面積相互踩踏，比著誰價格低的先出貨。
要換在東四環，比如像『泛海國際』的200平房源，很多單價即使賣11萬也依然有流通性。現代化的頂配社群，物業園林各項引數拉滿，泛海的大戶型才會有改善群體接受。不要覺得價格高，北京這地方從來不缺拿全款買豪宅的人物。
關於錯配的話題，涉及了太多區域，一篇肯定交代不完。如果你有千萬級別的買房預算，大致有個萬能公式可供參考:
在這輪漲幅最高的幾個板塊裡，挑一些關注度靠前，且符合居住需求的改善盤，這樣的選擇錯不了。
比如望京的保利中央公園，太陽宮的太陽公元，雙井的富力城D區，選到這類小區，長期穩穩拿好就行。
當然了，這類小區大多剛漲完15%以上，目前是有價無市的狀態，等價格回落一些再上車也不遲。如有其他疑惑，也歡迎評論交流。
