ON.1 前言
一提到朝陽，首先想到的就是雙商圈，老大哥國貿CBD作為三環扛把子地位無人撼動，新貴望京發展多年五環逐漸起勢，雙商圈為北京的職場人提供了數以百萬計的工作崗位。定居朝陽成為了很多人努力的夢想。
但是提到朝陽的新房，首先想到的基本都是改善，如果你是剛需，麻煩把共享單車挪一下去看二手。
不過千淘萬漉雖辛苦，看遍二手終於等到新。在今年朝陽區的各大新盤中，終於出現一套幾乎是唯一的剛需地鐵盤，他就是今天的主角——綠城沁園。今天我就帶大家一起來盤一盤，這個東五環的新盤到底是不是剛需立足朝陽的最優選。
ON.2 初識專案
綠城沁園營銷中心就在專案正北，從地鐵黃廠站出發向北走900米即可到達，建議騎個共享單車。
地鐵黃廠站剛出站即可看到招商中的惠多港購物中心，預計2022年10月開業，據說是總體量約13萬㎡的大型綜合商業，想必也是未來此處重要的商業中心。再往北走一點就是售樓處，進入售樓處當然是第一時間為大家呈現沙盤。
ON.3 開發商和物業
綠城沁園的操盤方和物業都是綠城，股東還有金茂。綠城進入北京樓市已經有段時間了，第一個專案為綠城·北京誠園，是奧運會時期的產品，十幾年過去，品質仍然相當好，其他專案還有昌平區東小口的奧海明月、亦莊舊宮的和錦誠園以及通州臺湖的明月聽蘭。
ON.4 專案位置
綠城沁園位於豆各莊，地屬朝陽，東南5環外一點，處於CBD、亦莊、北京副中心三大黃金點交匯處。覆蓋國貿CBD、三里屯、望京、麗澤等多個商圈，基本通勤時間都可以控制在1小時內。通勤方便，工作機會才多，選擇面才廣。
更可直達歡樂谷、環球影城這樣的狂high聖地。在週末刺激出來的多巴胺和腎上腺素讓我們能更從容地面對下週的工作。
ON.5 交通
駕車
地鐵
北側距離約300-400米左右為地鐵7號線黃廠站，這個距離你都不好意思騎小黃，基本上腿著就能到，妥妥的A類地鐵房。而七號線是一條相當實用的地鐵。它可以換乘14號線去大望路、望京、麗澤；換10號線去CBD、三元橋、中關村；換5號線去東直門、亞運村；換8號線去美術館、回龍觀（明年）；換4號線去金融街、蘇州街；換9號線南下總部基地；北京南北地鐵的動脈，7號線都能換乘。請問北京的地鐵線路，你還想怎麼換？
高鐵
地鐵可直達北京西站，去往北京站和北京南站換乘也比較方便，前往3個高鐵站都可在50分鐘之內到達。
機場
交通小結
依託於5環和3條快速路，駕車出行非常方便；而地鐵7號線的橫向貫通北京城，讓地鐵出行也都能夠快速地去往北京各處。即使有高鐵、飛機等遠端旅途的需求，也能夠滿足。真可謂地鐵、自駕兩不誤，詩和遠方也能顧。
ON.6 周邊配套
商超
專案自身配建約3萬㎡商業，專案北側直線距離約300米左右的惠多港購物中心（招商中），預計2022年10月開業，總體量約13萬平米，涵蓋購物、餐飲、健身、觀影等為一體的大型綜合商業。以及旁邊富力的商街，專案周邊的商業足夠滿足日常所需。
再遠點的還有5.6km的永輝超市（垡頭店），8.7km的山姆亦莊店，9.7km的合生匯，13km的北京SKP，15km的朝陽大悅城以及15km的世貿天階。只要你的手夠多，絕對不愁沒法剁。
教育
幼兒園有專案自身配建的約3200㎡公立幼兒園、此外還有朝陽區特蕾新幼兒園、北京世紀陽光幼兒園等。
專案東南角有規劃小學，此外還有北京171中學豆各莊分校（含有小學部和中學部），芳草地國際學校富力校區。
整體來看，不是頂級學區，只能滿足剛需家庭孩子的上學需求。
醫療
如果不是必須去三甲醫院，直線距離約400米左右建有社群衛生服務站。孩子看病不放心的可以考慮兒研所。相比北京別的片區，從這到兒研所，算是很方便。
自然資源
專案往南幾百米就是71萬㎡的馬家灣溼地公園，生態環境還不錯。再遠點就是2.5km的老君堂公園和4km的古塔公園了。
ON.7 價位
作為五環左右的城六區，豆各莊的房價一直處於價格低窪地帶。綠城沁園均價6.5萬/㎡。旁邊的二手熱盤富力又一城屬於周邊的標杆次新，均價在5.2萬-5.6萬之間，好戶型也可以賣到6.2萬/㎡。綠城沁園與之對比整體還是略貴了一些。
ON.8 外立面和園林
說到綠城，大家的第一印象就是高顏值。每日在小區隨手一拍，在小紅書裡就是時尚大片。也因為這幅高顏值的城市封面，北京綠城沁園的規劃贏得了專家認可。
沁園是綠城在北京的首個高標準專案，經典二代高層產品，屬於綠城DESIGN系列。
更大的窗牆連續的橫向線條，頂端區域性推進，結合建築輪廓勾勒，看起來更加簡潔、輕盈，給觀者一種十足的科技感和未來感。
ON.9 小區規劃
地塊佔地面積8.5萬㎡，由住宅+商業+教育用地及地下面積組成。採用了“大開放”、“小圍合”的佈局方式。
住宅共有1657戶，共有10棟樓，其中南北向8棟，東西向2棟。
綠城沁園得房率是本批次新盤裡相對較高的，平均得房率為78%，而且是精裝交付，值得大讚。容積率2.85，後期物業為綠城物業，物業費5.99。預計交付時間2024年中。
ON.10 戶型分析
綠城沁園本次主推55㎡-149㎡一至四居，總價372-1008萬。首套首付40%，148萬-403萬起；二套首付80%，297萬-806萬起。
其中小戶型為重點上車物件，55㎡的首付148基本可拿下，77-82平的兩居首付在200萬起，93平的東西三居首付在240萬起。
一廳一臥一廚一衛的55㎡戶型，實際居住，應該不會像戶型圖這樣擺放，大家還是更願意立面做臥室，否則入戶門對著窗。其實用格柵，隔一下，客廳做臥室，臥室做客廳和餐廳可能更好一點，開間戶型一般都這麼做。此戶型分佈在6#和7#，純南向。臨地鐵的小戶型一向非常搶手，總價門檻低，是這次的立足上車房。
有純南向和純東向，純南戶型分佈在8#、9#、10#三棟樓，純東戶型分佈在1#和5#。這個戶型格局很實用，總價不高，適合小兩口當婚房或者一家三口的小家庭過日子。
此戶型主要分佈在分佈在1#和5#。西面是小區的中央景觀，景觀和視野還可以。
此戶型主要分佈在2#、3#和4#樓。2#和3#南面正對著中央公園，景觀很好，4#南面對著西側小花園，景觀也不錯。
主要分佈在8#、9#、10#三棟樓，說實話，像這種小三居，住起來才舒服。戶型的舒適度和實用性也都很好，預計也會很搶手，預算夠的朋友們盤它。
這個戶型比較適合剛改群體，但是總價都快800萬了，大家看看自己的預算啊。123㎡與120㎡戶型結構基本一樣，不再贅述。
這個戶型主要在3#，位於小區的最北側，屬於樓王位置，具有小區最大的樓間距和最佳的觀景視野。
ON.11 專案總結
優勢
1、多以小戶型為主，上車難度小，適合剛需。
2、商圈覆蓋廣，除了海淀碼農大本營，大部分商圈都可在1小時內到達。
3、標準的地鐵房，可換乘地鐵多，地鐵出行優選。
4、綠城高顏值的外立面和服務周到的物業一直廣受好評。
5、周邊小區配套已完善，入住即可享受配套，不用苦等。
6、得房率達到78%，相對這一批新房較高，而且是精裝修。
7、沒有公租房（人才公寓）。
劣勢
1、周邊醫療資源較匱乏，10km以外才有三甲醫院。
2、小區戶數多，全南戶型套數多，南北少。
綠城沁園值不值得買，適合什麼樣的人買呢？
從位置上來說，需要透過7號線通勤的人無疑是最優選。
畢竟在北京雖然機會多、選擇多，但是通勤是個大問題。而7號線橫向貫穿了北京城，可以與多條重要線路換乘，無疑是通勤黨的福音。
而且7號線還能直達北京兩個最大的遊樂園，歡樂谷和環球影城。
在一線生活，工作和娛樂缺一不可，工作決定我們能在這裡待多久；娛樂決定我們能夠在這裡待得多舒心。但是我們也不像網上動輒年薪百萬的各種大神，我們做不到，今晚失落彷徨，明早就能到倫敦特拉法加廣場上喂鴿子散心。但住在這綠城沁園至少能做到，今晚被生活摧殘蹂躪後，明天可以去環球影城和歡樂谷瘋一天。這就是綠城沁園在位置上能給我們最大的便利。
小戶型是他送給剛需們的另一大福音，畢竟在5環邊，能300就定居朝陽的選擇少之又少。至於改善型的大平米戶型嘛......個人認為您先去把周邊競品看完了再慎重考慮。
最後提一嘴，焦化廠遺址就在附近，有空可以先去看看，喜歡與否見仁見智，不過我個人還是很喜歡這種廢土工業風。想一想閒暇之餘，坐在廢棄的鋼鐵森林之頂，遙望遠處的夕陽西下，像極了我們在殘酷的一線城市奮鬥後宣告勝利的自豪，也像極了我們能透過綠城沁園定居朝陽的那種驕傲。
推薦閱讀：
- 樓盤作業：和光悅府
- 樓盤作業：龍樾合璽
- 樓盤作業：望京養雲
- 樓盤作業：北清雲際
- 樓盤作業：奧森春曉
- 地段配套作業：和光悅府，龍樾和璽、望京養雲
- 使用者問答：買學府壹號院還是北沙灘中建？
