大家好，我是一休，北京地產行業的一名深耕者，擅長多盤硬槓+深度測評+硬核爆料，堅持原創輸出，只想說點實話。
融御位置示意圖
都說融御位置好，好在哪？
其實一張圖基本就夠了，仔細看上圖。
位於通州新城板塊，隔河對望通州老城。西望運河CBD，東臨行政辦公區。五河交匯處，北京稀缺河景資源，位置自然是得天獨厚了。
融御的最直接競對必須是京貿國際城，一休對國際城也有過分析，尤其把地鐵規劃＋城市副中心交通樞紐寫透了，算是很完善的梳理。
如果您想看懂通州，不想入坑，那就一定要讀：
6987字：京貿國際城，剛需值得買嗎？
其他競品：鑫苑盛世天璽，北關潞苑的禹州朗庭灣、運河銘著、帥府潞苑。
融御直線距離700米，亞洲第一大TOD專案—北京城市副中心站綜合交通樞紐，這個彙集5條高鐵、3條地鐵，商場和5A寫字樓，體量約等於7.1個北京南站的城市綜合體。
融御是一個超大體量樓盤，在售的房源位置在哪呢？
有點繞，咱得從頭說。
因為開發商武夷集團拿地太早，這一大片都是他們的。武夷花園小區的各種園是最早開發的，也叫北區，房齡基本都20年了。
目前在售的都是南區，叫融御，一共3塊地，開發商是武夷集團＋金融街集團。
最右邊的是融御一期，已經售罄，也叫東區。
在售的是融御二期，剛開盤，也有人叫西區。
一期和二期中間的一塊空地暫時還沒開盤，將來會成為三期。
一休認為，在售的二期其實距離商業和教育資源的距離都是更近的，家門口就是北京小學通州分校＋北京通州校區，很是方便。且步行到交通樞紐實際距離預計1.1km就能到，也更靠近未來的地鐵規劃。
綜上，二期位置更實惠，優於一期。
戶型，好嗎？
融御二期的戶型普遍大，99-172㎡三居至四居為主，主力戶型140㎡，層高均為2.95米。
不同戶型存在較大價差。高配精裝，精選國際一線精裝品牌。
7種戶型，三大面積段：99平米（三居）-140平米（四居）-170平米（四居）。
一休將重點解讀3個戶型。
101㎡邊戶，三居兩廳兩衛。
南北通透，主臥套房設計。動線還行，整個房屋270°採光，最大亮點是客廳的90°轉角飄窗，南向和西向雙景觀，客廳視野和採光肯定棒。北向書房估計是送了裝置平臺，還可以，能用於臥室了。
槽點：面寬表現挺一般，只有兩面寬朝南，最後只能是最佳化客廳來湊，算是常規的彌補做法。戶型不夠方正，偏狹長。
145㎡邊戶，四居兩廳三衛，主力戶型。
通風和採光都好多了，大幅度提升，雙主臥朝南，槽點少多了。
東西邊戶均可選，不止於四居，北向還有一間房，當臥室是夠嗆了，其他用途都沒問題。
176㎡終極4居，相比上一個戶型，整體面寬增加，徑深減少。主臥套房升級為了步入式衣櫃，其他方面的提升其實很不明顯，功能性方面幾乎一樣。
既然是精裝交付，說說裝修吧，這是融御引以為傲的點。
德系廚電，採用國際一線品牌，如漢斯格雅，唯寶，博世，對標的是十號線分鐘寺的三個高階盤。
有新風系統，智慧化控制面板，同層排水，屬於科技住宅，配置方面廚衛俱全，嵌入式冰箱、蒸烤一體機、定製櫥櫃、洗碗機、垃圾處理器、淨水器、燃氣熱水器、涼霸等。
大實話：
最小面積其實是75㎡的東西通透和純南轉角，基本都算是變異戶型，只有十幾套。純南的戶型挺不錯，但肯定沒戲了，大家別抱有幻想了。
相比同期其他區的新盤，這戶型其實也不咋樣，槽點多亮點少，很平庸。
何至於此呢？現在新盤戶型不都一個賽一個嗎？
一休認為：一方面是通州大環境的問題，戶型沒有特牛的，普遍中等偏下。沒競爭氛圍，各賣各的，誰也沒耽誤。
另一方面，融御依靠地段加持，似乎不需太為去化著急。
拿地這麼早，盆滿缽滿肯定是不夠的，妥妥幾十倍收益，賺翻了。
說點業內的吧，站在樓盤操盤手的角度，今年一批次拿地專案必須得高週轉，要不然真有虧錢的可能。
供地位置又這麼集中，不拼產品力真不行，家家都努力把戶型做好。
但金融街武夷融御成本這麼低，沒必要高週轉了，人家要的是利潤率。
況且，咱話說回來。
融御一期戶型大家看過沒？
那才是真的差，滿北京的新盤中數一數二的差。
結果呢？不也順利去化了嘛，最後只有一批純南72㎡兩居剩下了，開發商也沒著急，捂了一段時間，然後加價幾十萬。一波騷操作，還是清盤了，而且還都是一二頂這三個樓層。
拋開咱剛需情緒，從商業角度分析。基於這些市場反饋，開發商還能把二期戶型進行了最佳化，其實也算可以了。
換個角度想，這些事兒，也說明了融御地段有多好，您細品。
樓盤設計，合理嗎？
融御二期的容積率：2.64
總戶數：1326戶，16棟樓，6-20層住宅小高層/高層
梯戶比：四居室2梯2戶，三居室及以下1梯兩戶或3戶
交房時間：1-5號樓最晚2023年9月30日
有人說：“融御是副中心唯一改善盤”
一休認為，話說的有點滿，但就專案自身而言，一期是剛需，小戶型為主。二期是妥妥的改善，圈層不錯，門檻挺高。
建築風格方面，比一期好多了，一期的商品房其實和公租房似乎沒太大區別，至少外立面是這樣的。
二期在新中式基礎上，還運用了玻璃幕牆，採用了經典三段式。開發商說牆體是仿石鋁板，入戶大堂也用的純石材。
更值得一提的是社群內的配套，畢竟是120萬㎡的航母級大盤，配套自然少不了，自帶商業。按照“一軸-七園 “的空間佈局，打造了3萬㎡的園林。
運動公園、水之庭院、老人樂園、寵物樂園、童真之地等等不同組團，還有多層級健康跑道、約3500平方米主題樂園、林中休憩空間、全齡娛樂空間等。
大實話：
相比一期，二期的提升很大，不知是否受到一期維權的影響，下文分析。
二期一共16棟樓，但其實目前先只開了5棟，都是在地塊最南側的。
說說得房率，1號樓約75%，2/3號樓約74%，4號樓約76%，5號樓約77%。
詳細的戶型分佈，都在下面這張圖上了，建議儲存。
開發商口碑咋樣？
開發商是雙國企組合，武夷集團＋金融街集團。
武夷？
愛喝茶的男同胞或許能猜到吧，沒錯，是福建的國企。眼光好，拿地早。
金融街就是咱北京的，西城區國企，實力可以，也算“92派”。“中國企業500強”，在北京的國企中排名前列。
大實話：
一期有過維權，不得不提啊。
這件事，大部分人都知道，主要是倆問題。一是小區內的“直管名校”成為泡影，這是鬧得最厲害的事情。
學校倒還在，只不過換成了區屬的，級別降了點，師資力量方面一定是會降低的。那些幻想著與政府公租房享受同樣優質教育配套的朋友們，比較失望。開發商因此被處罰了70萬，其實不算多。
二是裝修質量問題，活有點糙，不少業主吐槽，交房時報修的問題挺多。畢竟當初宣傳說一個廚房的裝修就價值40萬，給大家的期待值拉得太滿了，所以這次我聽他們內部朋友說，不想太過猛烈的宣傳裝修標準了。
一休還了解到很多內部資訊，但不便公開說，大家諒解，感興趣的可聊。
有啥競品？
融御一期是去年的通州銷冠專案，通州去化最快的樓盤。
二期9月21號開盤當天成交12.6億，算是表現不錯的新盤首秀了。
說說競品關係吧：
京貿國際城，兩者地段位置大體一致，細節上各有利弊。國際城看CBD景觀和河景更好，融御更靠近行政中心。拿地都很早，且均為超大體量樓盤，戶型設計都不算好。但國際城現在有小戶型，更適合剛需上車，現房，所見即所得。
6987字：京貿國際城，剛需值得買嗎？
相比盛世天璽，融御周邊配套暫時沒那麼出色。但是地段潛力會更強。學校和醫院，以後都往這邊發展，長遠的稀缺性更足。也有些朋友說通州老城學校更好，潞河中學、運河中學都在老城，沒錯，理論上是這樣的，但實際這幾年的成績來看，融御旁邊的這幾個學校全衝到前列了，差距在縮小，尤其是小學似乎有反超的趨勢了，未來就更值得期待了，官老爺們過來了，帶來了名校集團和優質三甲醫療。
終極問題，我會買嗎？
如果我是很注重孩子教育環境的，買融御沒問題。
雖然小區裡的學校降檔了，可也不能差。大背景：北京有發展的區域，比如通州和亦莊，新建的學校幾乎全部都引入了名校，無一例外，沒有差的。小環境：畢竟也要考慮到公務員群體，太差的話，有點說不過去了吧？
即便未來小區內這學校咱上不了，那家門口盯著通州小學和北京二中其實就已經很不錯了，起步就是通州頂尖水平了，這是很兜底的，其他那就是錦上添花了，要抱著這個心態。
況且學校是一方面，戶外場所其實對孩子成長更重要，咱家長能多陪伴。家門口好幾個公園，還有運河奧體公園的多個場館。奔都市綠心副中心圖書館、劇院、博物館，也都會有地鐵直達。
如果工作變動大，圖升值，可能兩三年就要轉手，不建議。
雖然這盤是商品房，不會有限競房五年限售的問題，但也不太建議短線操作。通州的需求端有，但一切才剛剛開始，過幾年需求端更多，且通州政策短期依然會嚴格，想買的人不少，但是資格不放開。
還是那句話：買房是大事，每家情況不同，同一個樓盤適配性也差異很大。一休不想隨便敷衍兩句，不做批次化生產，想深入聊聊或想薅羊毛的，可加關注後點私信。
