土地市場是樓市的晴雨表！
11月19日，北京第三批供地資訊公佈，12宗宅地，預計12月24日出讓。
前幾天鬱姐就說了，對第三批次供地地塊沒什麼期待，現在看，有一半的地塊採用了現房銷售的方式，就太有意思了。
這是一個什麼訊號？房地產行業的變化還在加速。今天我們探討一下現房銷售對樓市的影響。
三批次供地為何出現現房銷售？
第二批次供地共17宗，其中就有一塊大興黃村鎮的地塊是現房銷售。
中海、中建一局、中鐵置業+興創三家房企競拍，最終由中鐵置業+興創聯合體以“現房銷售”5.4萬平方米的代價拿下該地塊，溢價率10%。
比較有意思的就是，國企+地方開發商的組合模式。因為區域型開發商一般資金有限，不追求規模，適合慢開發。這種組合模式很有可能在三批次現房銷售地塊中再次上演。
假設三批次供地全部順利入市，加上年初的供地，北京全年供地超過60宗。一共有七塊現房銷售，佔比不到10%。
再看看第三次供地現房銷售的地塊，都有什麼特點？
朝陽（勁松、管莊）、房山、門頭溝兩塊、密雲，除勁松地塊大部分現房銷售地塊，位置都在購房需求不太緊張的區域，並且大部分都是“競現房銷售面積”，並不是全部都要現房銷售。
少量的現房供應，對市場在售期房目前沒有特殊影響。相對而言，在同區域競爭中，有現房銷售的專案反而更容易圈粉，開發商很可能會說，“因為未來有一部分現房銷售，所以產品品質要比其他在售期房要好。”
這種有現房銷售的地塊會在一定程度上提高了開發商拿地的積極性。因為並不是全部現房銷售，所以期房銷售過程中，開發商還是可以短期回款，對現金流影響不是很大。
值得注意的是，在兩到三年後，開始有部分現房產品進入市場上銷售，則會對同區域的期房產品產生直接影響。
比如同為密雲板塊的新房產品，有的期房在售，有的現房在售，價格相差不大的情況下，顯然現房佔有絕對優勢。那麼現房的價格在土地入市的時候已經設定好了，並不會因為變成了現房而大幅提價。換句話說是不是現在的定價鎖定了未來的價格變化預期。
而其中朝陽勁松地塊，顯然邏輯又更不一樣一些，它是核心區地塊，位置非常好，周邊也成熟。
按照前兩次供地思路，大機率是新型共有產權商品房，政府持股且搖號，但此次又在這個條件上加了“全部現房銷售”。
鬱姐分析，主要還是因為目前朝陽土地供應集中，並且銷售情況並不理想。勁松熱點地塊選擇錯峰，對其他在售專案減少影響。
有開發商稱，朝陽區前兩批次供應井噴，庫存積壓嚴重，去化週期已經超過30個月。
全現房銷售的勁松地塊，指導價定在10.66萬元/平方米，一房一價的浮動範圍在±3%。瞬息萬變的樓市，兩三年後這個價格會對於市場來說會是怎麼樣？對市場帶來了什麼預期？
現房銷售，影響幾何？
我們先來展開設想一下，如果預售制逐漸“隱身”，現房銷售成為市場上的主流，對房地產行業各方會有哪些影響。
首先對於購房人來說，絕對是一個紅利。
所見即所得，可以有真實的充分的對比，衡量是否值得購買。那麼有可能會出現的情況是，品質好的專案大家爭搶著要買，品質差的專案去化慢。
貨不對板，“賣家秀”變“買家秀”的情況會大大減少，有效的規避了延期交房及爛尾風險。促使新房的質量整體提升。
用北京住建委官方的話來說，“現房銷售一方面購房人可切身考察專案情況，減少購房糾紛，維護住房消費者的合法權益；另一方面，也在一定程度上減輕了購房者資金壓力，避免了因專案爛尾帶來的資金風險。”
對於開發商來說，現房出售會對開發商的資金鍊造成巨大的壓力。
光大證券資料顯示，居民購房款（按揭+首付）基本上佔了開發商資金來源的52%。
大概10多年前，萬科提出“5986原則”，即拿地5個月動工，9個月銷售、開盤售出8成，產品6成是住宅，奠定了行業高週轉的基調。
後面不斷有房企將高週轉的模式發展到極致。為的都是能夠快速回款，提高資金使用效率，減少資金成本。
尤其對於民企來說，貸款息率高，跑贏國企，只能靠高週轉。期房預售制改成現房銷售，房地產回籠資金的週期由半年變為三年。
有開發商告訴鬱姐，如果都變成現房銷售，那跟開發商代建沒有什麼區別，開發商在中間環節，比如從裝修裡節省的利潤基本都沒有了，並且就看誰有足夠的資金，並且能夠承受漫長的回款。民企基本沒有生存空間了。
顯然，開發商們面對現房銷售的情緒是較為複雜的。
杭州第二次集中土拍的10宗試點現房銷售地塊全部流拍，要求透過竣工備案等驗收手續並透過政府組織的履約監管核驗後方可銷售。
對於房產中介來說，也有影響。靠新房業務近幾年業績猛增的某殼的股價堪憂。
現房銷售，專案有足夠長的時間蓄客，好的產品自己會說話，不需要房產中介的引流，中介的生存空間被壓縮。
對於整個房地產市場來說，有部分現房銷售帶給市場的依然是平抑房價、穩定房價的積極影響。
現房銷售地塊過多，若對土地出讓金產生影響，這種情況下，房產稅的腳步就會加快，來平衡財政收入。
房地產行業必然要從過去的高利潤逐漸迴歸到正常行業的利潤水平，行業集中化水平提高，優勝劣汰。
綜上所述，北京現房銷售目前僅作為試點展開，短期適應當下市場情況，沒有大規模展開的預期。那麼部分現房銷售所帶來的影響也就沒那麼大了。
鬱姐感到，今年起，全國房地產市場變化非常快，各地差距拉大，判斷市場走勢的難度在加大。毋庸置疑，房地產行業正處在關鍵轉型期。
北京第三次土地拍賣，鬱姐依然會在現場，到底如何，還有一個月謎底自然揭曉。
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