今年的北京樓市，既沒有“金九”，也沒有了“銀十”。
雖然根據新房市場網籤資料，9月、10月的總成交額均超過300億元，但網籤資料是前幾個月成交狀況的體現。
自入秋後，北京樓市銷售驟冷，雖然新盤集中入市，但開盤取得熱銷的僅有區區少數幾個專案。
在立冬前夕，北京迎來今冬第一場雪，氣溫也降至冰點。
同日，北京市住建委網站公示了山水養雲佳苑的預售許可，該專案即是建發·望京養雲，朝陽區唯一有20%政府產權份額的商品房。
01
海淀共產商品房被瘋搶
今年北京市場一個新增的住宅品種是共有產權商品房，土地出讓條件中設定政府產權份額，是政府控制高價房祭出的一個新招，在兩批集中拍地中，政府共有產權有效的減少了北京10萬+專案的出現，海淀樹村、永豐，朝陽崔各莊、金盞，豐臺萬泉寺、周莊子等熱門地塊都有共有產權商品房產生。
雖然買共有產權商品房有產權不完整、交易時間受限等因素，但是在“房住不炒”時代，以自住為目的的買房人，如果能買到這種專案，無疑是少花錢多辦事。
誰都能想明白的這點好處，在海淀樹村學府壹號院的開盤體現得淋漓盡致，這個政府指導售價11.2萬元/平米、有20%政府產權份額的專案，以8.96萬元/平米的售價，被來自全市的高階改善家庭買了100多個億。著實給深秋的北京樓市點了一把火。
建發·望京養雲是5月首批集中供地中，朝陽區崔各莊出讓三宗地中唯一被設定了政府產權份額的地塊，被建發地產以20%政府產權份額與高標準建設方案競得。
雖然在崔各莊三兄弟中最後一個取證，但是這個比兩個競品專案便宜2成的專案還是來了。
本週，該專案將正式開盤，能否像學府壹號院一樣，在朝陽市場火一把，十分引人期待。
規劃鳥瞰效果圖
02
內卷的朝陽市場有點冷
朝陽區是今年北京供地大戶，5月成交10宗，這10個專案迄今已有9個取證，8個完成了開盤。
讓我們來看看有官宣的專案開盤銷售資料：
9月26日，崔各莊和光悅府開盤，銷售額15億元，首批房源售罄；
10月1日，崔各莊龍樾合璽開盤，銷售額16億元；
10月16日，東壩中冶·德賢御府開盤，銷售額8.1億；
10月24日，金盞青雲上府開盤，去化86套，銷售額約11.6億。
9月開盤的保利錦上、綠城沁園，10月開盤的朝陽壹號、朝陽一墅，這4個專案未有官宣開盤資料。
據幫主瞭解，保利錦上目前已認購近300套，其它3個專案並未透露銷售情況。
通常，一個專案的真實銷售資料需以網籤情況為準，從已公佈的10月北京住宅成交網籤資料看，朝陽區已開新盤網籤套數均停留在個位數。
當然，網籤需要一定的週期，專案開盤公佈的銷售資料，可能需要幾個月才能從網籤體現出來。
但是從已公開的開盤資料和網籤套數，都可以看出當下朝陽區的市場整體並不理想。
一方面北京樓市降溫，朝陽區市場變冷不足為奇；另一方面，今年朝陽區供應大增，內卷嚴重，對每個新盤的銷售都會產生分流。
03
望京養雲能否燃爆
崔各莊板塊受望京外溢需求帶動，是今年朝陽區最炙手可熱的市場焦點。
選擇在崔各莊置業的人群，大多來自北京東北部區域，兼有東西城、海淀的部分客戶。
據瞭解，打8折的學府壹號院吸引了全市範圍的高階改善買家。同理，建發·望京養雲是朝陽區唯一有8折價格優勢的新盤，能否吸引全市範圍的買房人，也頗受關注。
從專案的地段和價格上講，該專案的確擁有極高的價效比。
從產品上看，專案佔地面積23472平米，規劃建築規模70415平米，容積率為3，除6棟住宅樓外，還有位於專案西北角的2.1萬平米配套公建，其中的商業部分將成為未來崔各莊三專案的生活配套。
專案共有377套房源，設計了123平米三居、123/168平米四居等幾種均質戶型，按售價7.04萬元/平米核算，最低套總價約860萬元。
123平米三居
123平米四居
168平米四居
據瞭解，該專案建築風格為中式，為綠建三星建築，是望京首例實施高標準建設方案的住宅專案，也是望京區域內首個被動式住宅，提供裝配式全裝修。
所謂被動房，就是採用節能設計理念和施工技術，使建築圍護結構達到最最佳化，極大提高建築的保溫、隔熱和氣密效能，並透過高效熱回收新風系統，將可再生能源回收利用，從而顯著降低採暖和製冷需求。可提升居住舒適度，同時降低生活成本。
該專案體量在崔各莊三兄弟中最小，有商業配套，無配建公租房，產品戶型與兩個競品專案差異不大，社群更為均質純粹。
專案本次所有取證住宅房源，將不分產品形態，採取一次性公證搖號確定選房順序。意向買房人需提供首付款資金證明，現場進行驗資。
兩個競品專案開盤成交均在15億以上，有價格優勢的建發·望京養雲應能取得更好的成績。如能像學府壹號院那樣開盤去化率超9成，則會對朝陽區的市場產生極大的刺激。
這個寒冬，需要多一些暖意。
