今年的朝陽新房市場當屬內卷之最，已開盤、待入市的專案加一起十來個。前幾天姐和大家說過，金盞、王四營、崔各莊這批新盤目前的網籤資料都不太好看。
還差一個豆各莊沒說，作為這批入市新盤中的價格窪地，豆各莊的綠城沁園和上面那些區域的大盤不同，走的是剛需路線。
昨天姐拿到一組資料，綠城沁園案場月總帶看量1799，案場月認購54套，客觀點說來看房的人還真不少。估計是臨鐵400米、小戶型、低總價引來了不少人。
但看看截止十一月末沁園的網籤量共65套，總供應套數1657，網籤率僅3.92%。雖然不排除網簽有一定的滯後性，但這個成交量和帶看量作為分子和分母的話，相差懸殊還是有點大。
來看了最後咋沒買呢？和那些大盤相比每平米價格差1-2w都不吸引人了？正好姐前幾天去了一趟那邊，今天跟大家仔細聊聊。
先看專案資訊：
位置：朝陽東五環外豆各莊
地鐵：7號線黃廠村站400米左右
單價：65000元/平米
地處五環邊、真臨鐵、真噪音！
地塊位置在東五環東側、大魯店北路北側、黃廠路西側，地鐵的話7號線黃廠站下車D口出來往南走400米左右，在西側就是了。姐把地圖上的位置也給大家標出來，看著更清晰點。
小區出來南北方向就是五環入口，東西方向就是去年竣工的化工路，加上離地鐵比較近，出行還是很方便的。
這附近如今低端產業清退，路況好了很多。在兩三年前，這裡的路面都被物流大車造的坑坑窪窪的。
從地圖上大家也能看到專案離五環多近，出行方便的同時，離高速近的免不了噪音問題。
綠城也正是考慮到了這點，所以據說把窗戶做得很厚，在降噪這塊下了不少功夫，具體效果如何還得到時候親身體驗了，接著還是說回區位。
專案周邊目前有比較成熟的社群，比如恆大御景灣、富力又一城都在附近，目前的居民生活配套還是比較齊全的。
在專案北側一路之隔就是惠多港購物中心，目前已建成但還未開業。後期惠多港招商完畢，更是給周邊配套增色不少。逛街附近出色的商圈不多，如果想去國貿那一片的話，7號線直達雙井，換乘後再坐一站就到國貿，40分鐘以內就能到達，也算方便。
教育方面，距專案2公里內，有豆各莊中心小學、北京市第五中學朝陽雙合分校焦化廠校區、朝陽區實驗小學博遠分校，另外專案自身配建3200平公立幼兒園，孩子上學不用愁。
大醫院的話就得走得遠點了，專案周邊沒什麼好的綜合醫院，但日常就買個藥的話反正也不用擔心。
說這麼多區位配套相信大家心裡有數了，離地鐵近雖然商圈少，但是專案價便宜，估計多數剛需朋友也能接受。下面再看看產品咋樣。
景觀減配、外立面減配、戶型如何？
先從景觀說起，綠城的園林景觀設計一直都是可圈可點的，但北京的沁園似乎是減配了。
據銷冠100計算，杭州沁園的景觀成本約在800元/m²，北京沁園的成本約在600元/m²。減配的第一刀砍在了這裡。
北京沁園的草坪面積基本佔了中央景觀的一半，而杭州沁園只佔三分之一。說白了就是北京沁園的景觀以草坪鋪裝為主，其他花團組啊、樹木啊之類的就少了一些。種花樹也沒像杭州沁園一樣選大喬木這類觀賞性高、相對較貴的樹目，北京沁園的花束種類就比較普通常見了。
但作為專案臉面的三個地方：主入口、中央景觀帶和入戶大堂，還是花了點錢打造了一下，也給足了剛需朋友們需要的體面。
減配的另一刀，砍在了外立面上，北京沁園公建立面效果看似玻璃幕牆，但實際上是效果圖的渲染，真皮其實是窗牆體系，沒玻璃幕高階。
這下外立面成本直接從1500-1800元/平米降到600-800元/平米，確實省了不少錢。
外面這麼省，室內做得咋樣？
綠城沁園的戶型可選擇性比較多，建面55平米的一居室、80平米左右的兩居室、106/107/120平米的三居室、150平米的四居室都有。
55平米的一居室不用多想，絕對的搶手，畢竟首付130萬上車朝陽鄰鐵盤，對手頭緊的剛需來說是絕佳的選擇。在售樓處的時候姐也問了這個戶型，目前已經是搶空的狀態，想要的話就看後面有沒有清退了。
主要給大家看看80平兩居、93平三居、123平三居的戶型圖：
80平兩居南向面寬小不理想，南北不通透，入戶右側是廚房，正對著衛生間，整體戶型情況和市面上其他家比，稍差了點。
93平三居是純東向，採光更是差了一些；但是這個戶型內部的空間規劃還不錯，三個臥室分居三角，互不打擾。
這個123平的三居雖然是全明戶型，但南向兩面寬，面寬小；要知道市面上做123平的都有神仙四面寬了，另一點是入戶過道長，空間有點浪費。
上面這幾個戶型，和市面上的大盤相比確實差點意思。
前面說了這個專案戶型種類比較多，有時候戶型這種東西也是仁者見仁智者見智，現在樣板間也開放了，大家可以去親身體驗一下看看。
說了這麼多，其實專案的優缺點很明確了。
首先價格有優勢，均價65000元/㎡，是這批入市的朝陽新盤裡最便宜的了；五環臨鐵400米，位置也還不錯；
但便宜有便宜的道理，剛需盤景觀等等方面肯定是不如改善大盤好，想既要又要還要是不可能的。所以建議感興趣的朋友們實地考量一下，到時候再做取捨更穩妥。
