房產稅要來了，四類房子"該甩了"

近期由於國家高層在“求是”雜誌上發聲：要積極穩妥推進房地產稅立法和改革，做好試點工作。

這裡面其實存在兩層含義：

第一層是“推進房地產稅的立法和改革”，畢竟重慶和上海已經試點了房產稅10年，但目前看“效果甚微”。

比如上海一年的房產稅徵收額度才170億，不到賣地收入的二十分之一，甚至無法填補“徵稅成本”。

所以房產稅的改革是重點，一個是要提高稅率，比如上海目前的房產稅稅率是0.6%，可能要提高到1%-2%。

另外一個就是拓寬覆蓋人群，從原來的首套房免徵提高到只按照面積徵收，同時可能會把人均免徵面積從60平米下降到40平米。

第二層是“做好試點工作”，房產稅改革方案一旦有了初步方案，那麼就肯定會增加試點城市範圍，目前專家的建議是從“深圳、海南及杭州”作為增加的試點城市。

儘管目前新房產稅的“試點方案”還沒有正式公佈，但是一旦房產稅逐漸試點，並最終形成大規模徵收趨勢，對中國樓市將會形成重大影響。

最大的變化，就是可能會推動“市場房租”的上漲。

因為房產稅一旦改革並試點，就意味著擁有多套房產的人可能要開始著手賣掉手裡多餘的房產，這樣就會直接導致租房市場的供應量大規模下降。

因為租房市場的供應目前主要是由“多套房產”的人來提供的。

一旦租房的供應量出現下降，那麼直接導致的結果就是“房租暴漲”，那麼房東就一定會把“房產稅”加入到房租中轉移給租房的人。

這樣就會導致一個結果：房產稅，最終只能由買不起房，只能租房的那部分群體來承擔，而他們恰恰是社會收入最低的群體。

這就是為什麼中國的房產稅“遲遲不能”出臺的主要原因之一。

那麼隨著房產稅試點已經漸成趨勢，對於普通人來說，資產的最佳化及重新配置已經不可避免。

哪些房子應該賣掉，哪些房子可以持續持有，哪些房子最值得購買，在房產稅試點後，是我們最值得關注的問題。

首先我們認為，以下四類房子有可能會被“錘爆”：

第一類，遠郊區，生態涵養區的“第二居所度假大別墅”。

尤其是像密雲、平谷、懷柔、延慶等生態涵養區的“第二居所大別墅”，受到房產稅的衝擊最為明顯。

這些大別墅不僅總價昂貴，同時根本租不出去，流動性極差，業主也不當成第一居所，所以一旦“房產稅開徵”，這部分大別墅就是“純損失”，每年都要繳納大額房產稅。

所以這類遠郊區的二居所大別墅產品，就千萬不要再買了。

第二類，北京郊區的“老破小”或者“老破大”，尤其是沒有地鐵交通的郊區老破大，也不能再持有了。

這類房子最大的問題就是“沒有租金收入”，同時面積還挺大，一旦持有就會導致家庭人均面積達到“房產稅”的徵收標準。

所以像房山、大興、昌平、順義、密雲、懷柔、延慶、平谷等地區的沒有地鐵交通的“老破大和老破小”，都沒有持有的價值了。

郊區沒有地鐵的二手房，在房產稅試點的背景下，都要重新考慮其持有的價值是否合適了。

第三類，城區的大豪宅，總價高，面積大，房產稅極高。

對於城區的大豪宅來說，這可能是房產稅的徵收大戶了，這部分房子不僅總價極高，同時面積極大，每年要繳納的房產稅可不低。

比如一套3000萬，面積在300-400平米的城區豪宅，每年可能要繳納20-30萬的房產稅，如果還是二套房，那繳納的房產稅可能會更高。

所以對於目前動輒幾千萬的城區大豪宅，城市大別墅來說，雖然是“第一居所”，但居住成本可能會翻倍。

所以這部分房子也要謹慎考慮購買，持有價值有所折損。

第四類，城區租金無法提升的“老破小”二手房，這部分房子本身房價就難以上漲，就依靠租金收益持有。

徵收房地產稅後，如果這部分房子的租金不能提高，轉移房產稅，那麼就意味著這部分房子的租金收益下降了。

所以這部分房子的持有價值其實也下降了。

綜合判斷，我們認為在房產稅試點的背景下，“遠郊區第二居所度假別墅”+“郊區無地鐵的老破大”+“城區大豪宅”+“城區無租金潛力的老破小”，這四類房子要謹慎買入，同時應該成為資產配置重點剔除的物件。

相反，有一類房子可以作為未來房產稅試點背景下，重點需要考慮的資產型別，那就是地鐵沿線的“小戶型新房或者次新房”。

其特點就是總價低，面積小，交通方便，配套還不錯，所以租金潛力巨大，房產稅徵收額度小，甚至達不到房產稅徵收的標準。

這類房子在未來一定會非常“熱銷”。

尤其是在海淀周邊、望京周邊、亦莊周邊的幾條地鐵線路，將來小戶型的房租將會持續上升，投資潛力巨大。

另外，對於個人名下的二手房地鐵小商住，也會帶來租金上的利好，畢竟個人名下的小商住目前看“不收房產稅”，所以對於個人小商住來說，租金的上漲預期會給小商住二手房帶來收益提升。

個人名下的二手小商住同時還有“不佔購房名額”，“不收房產稅”，“租金收益高”，“總價門檻低”等很多優點，還是有一定的投資優勢。

綜上所述，我們認為，房產稅的到來，一定會改變市場的資產配置邏輯，甚至會推動很多人主動最佳化資產配置結構。

因為有些房子以前值錢，現在可能由於房產稅的開徵，持有成本大幅提高，持有的價值就變低了，就不能再持有了。

未來，越來越多的投資會秉承三大特徵：

第一，不要在一個城市集中購房，而是要多個城市進行資產配置，規避房產稅。第二，儘可能不要購買大戶型產品，除非多生孩子。第三，越來越關注租金回報率。

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