租一棟樓投資一家酒店的模式是從國內租賃商業起來之時發展起來的，國內市場化經濟從九十年代才開始逐步發展到國內各個行業。經濟型連鎖酒店的開端，正式酒店租賃模式起步的開端，在經濟型酒店發展十年的時間期內，租賃模式蓬勃發展於國內各行各業，酒店業也如天女散花，開啟大發展。租一個商鋪做一家小店到租一棟、幾層樓做一家酒店成為國內民營經濟發展的縮影，這種模式成為無數普通人群發家致富的通道之一，也在一定程度上加快了國內連鎖酒店發展的模式。
個體經濟的開端實際就是租賃經濟的發展，房地產的發展也是走在之前，房地產的不斷擴張催生了無數的租賃經濟產生，並且盤活了整個民營實體經濟的程序。當然，在線上生活平臺的發展起來之後，實體門店遭受嚴重創傷，但實體門店經濟依舊是民營經濟的基石，依舊是民營經濟版圖中重要的組成部分。酒店租賃市場也是這部分市場發展的延續，在經濟型酒店品牌出世之際，財務模型的建立是租賃酒店發展的初始階段，低門檻的加盟准入讓越來越多的人透過租賃方式進入酒店投資領域。舉例，早期的七天連鎖酒店，幾十個房間一千多平方起就能做酒店，只要有個電梯就能到樓層佈置一個滿足功能的接待大堂，投資三五百萬就能擁有一家酒店，早期的門檻甚至低於兩百萬一家店。便宜的租賃成本及旺盛的入住需求，促使這些早期經濟型酒店回收成本快，一般在兩年到三年之間就能回本，快的甚至一年半就能收回投資成本，這在當時的投資市場驚人的回報率促使品牌滾雪球式的發展壯大。據資料統計，兩千年的第一個十年增加了一萬多家經濟型連鎖酒店，而大部分為租賃型酒店投資，而拋開連鎖體系，租賃酒店專案在十年間增加了十萬家左右的體量，這是非常龐大的資料。所以在一定程度上，租賃專案的發展為國內酒店業的發展起到一定推波助瀾的作用。
隨著經濟發展的進一步深入，房地產發展的泡沫及大量投資人的進入造成整體行業的不規則變化。一方面房地產發展的租售比例失衡，房價的進一步上漲導致商業房產租金水漲船高。另一方面國人的大量湧入造成供需失衡，租金高企，而國內的酒店房價卻在十年間未曾增長，而人員工資成本卻增長了五倍以上。是成本倒逼連鎖酒店業走上中檔酒店市場，然而在這幾年，中檔酒店也不怎麼掙錢了，這就再一次倒逼做中高階酒店市場。
成本效應就是一個連鎖反應，給租賃酒店市場非常沉重的一擊，無數投資人從經濟型轉戰中檔酒店，再向中高階酒店市場進軍，但大多數投資人都有一種感覺，就是無論現在如何轉型，好像都不好掙錢了。這是租賃市場發展到一定的程度，總有他的瓶頸期，這些年，依靠租賃酒店物業誰掙到錢了？其實還是早期入場的投資人，依靠時間差和租金差掙到了錢，掙錢的還是少部分，大部分人在升級的怪圈中做了接盤俠，如同如今的房地產一樣，很多人買了房子，房子升值覺得自己掙到了錢，其實一樣都是受傷的小綿羊，未來需要承接更大的盤。
這也就是說租賃時代的結束，如同大部分小商品店一樣，在模式轉為線上之後，大量線下實體門店倒閉。酒店業在經過了二十年發展時候，單純的租賃模式變得岌岌可危，租賃模式將巨大的租賃成本轉嫁到酒店經營成本之上，導致大部分的酒店財務測算模型出現問題，無法實現理想的回報年限。很多投資人一方面需要測算租金在內的運營成本總和，還要測算前期裝修成本的回報年限，需要三到五年回收投資成本，這種國內經濟型酒店投資模式下來的產物如今依舊深刻影響著國內酒店租賃酒店投資市場，當物業成本越來越高，酒店單房造價越來越高，人力成本也越來越高，在這種情況下，房價沒有顯著提升，勢必造成這種模式逐步失敗，酒店投資失去了最初的投資初心。
所以為何身邊越來越多的酒店投資人說投資酒店不再掙錢了，這是一句具備爭議的話題，特殊的經濟環境之下，國內酒店確實掙到了一部分的錢，但那是時代特殊產物，不是酒店投資的本質，如今酒店進入常態化經營之後，才會變得如此境地。不是酒店投資的失敗，而是租賃模式的失敗，租賃模式逐步將退出酒店投資的主流，這一模式存在發展於這二十多年，未來依舊也會存在，但是在理性板塊有限發展，而非盲目的大規模佈局。一方面是新增市場的結束，一方面是存量市場的介入。
在網際網路發展下對於吃住行影響不是很大，反而是方便這個板塊的便捷程度，所以酒店這個業態的存在及發展會經久不息。只是行業內變革的開始，租賃時代的結束對於酒店集團也是一個考驗，在國內酒店集團裡，大部分的門店都是靠租賃酒店加盟發展，如今租賃時代的停滯一方面會帶動酒店集團的轉型和升級，一方面加快集團間的殘酷競爭。在存量市場競爭中，投資人往往更看重酒店的投資成效比，低階的成效比品牌將在未來逐步被淘汰。所以我們說，成本是壓垮每一個實體門店的最後一支稻草，酒店租賃市場在高租金的壓力下，逐步失去了盈利能力，轉而尋求科學的解決方案。
所以我們需要對酒店專案投資需要有科學的頂層設計，對成本做科學的核算，對營收做系統的預測。才能科學可行地對專案進行精準定位，匹配品牌，進行投資。未來租賃市場一方面會保留優質的租賃專案，其他無法支撐的將逐步進入下沉通道。而酒店的主流方向是資產的佈局，地產+酒店模式的佈局是新的財務模型，這些模式是在國際品牌一直佔據的領導地位，為何加盟國際品牌酒店的加盟商從來不計算幾年能回收裝修成本，因為無法計算，可能永遠無法回收，所以國際酒店的財務模型也有問題。國內品牌需要向這個方向去轉，做資產運營商，做資產的合理管理者和收益者，這對國內品牌來說需要時間沉澱，但我說未來肯定能沉澱出幾個這樣的國產品牌，國內目前的偽品牌太多了，需要洗一洗了。#酒店投資##租賃#
